Hallo zusammen,
folgender theoretischer Fall: es wird ein Haus mit zwei Wohneinheiten erworben. Der Käufer möchte nun das Dachgeschoß zu Wohnzwecken (Eigennutzung) ausbauen. Das Problem ist nun, dass sich im Dachgeschoß ein Mansardenzimmer befindet, welches laut Mietvertrag zu der Wohnung im 1.OG gehört. Es ist über das Treppenhaus separat erreichbar. Die Frage die sich mir nun stellt ist, ob dieses zum Wohnraum zählt? Ist letzeres nicht der Fall (also die Mansarde ein Nebenraum), dann dar der Käufer ihn bei Schaffung neuen Wohnraums, mit einer Frist von 3 Monaten ohne weiteres kündigen. Woran kann der Käufer nun erkennen, zu welchen Zwecken der Raum bestimmt ist? Vielen Dank!
Hallo PhilG,
zunächst hätte der Käufer noch eine andere Möglichkeit den Mietvertrag zu beenden, WENN er selbst in diesem Gebäude wohnhaft ist. In diesem fall kommt nämlich § 573a BGB zum Tragen, der besagt, dass der Vermieter in einem Gebäude, in dem er selbst wohnt, mit maximal zwei Wohnungen ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von 6 Monaten kündigen kann.
Sollte der Käufer in diesem Fall dort nicht selbst wohnhaft sein, wäre die von dir genannte Kündigungsmöglichkeit meiner Meinung nach nicht möglich.
Ein Vermieter kann einem Mieter eine ordentliche Kündigung nur aus 3 Gründen aussprechen ( §573 BGB).
- Vertragsverletzung des Mieters
- eigenbedarf
- Hinderung an angemessener wirtschaftliche Verwertung (dieser kommt zum Tragen, wenn der Eigentümer in finanziellen Schwierigkeiten ist.)
Solltest du deine Möglichkeit auf die Modernisierung beziehen (§554 (2) BGB), gäbe es auch hier kein Kündigungsrecht des Vermieters, lediglich eine Duldungspflicht des Mieters, die jedoch auch hier fraglich wäre, da diese Maßnahme wahrscheinlich gemäß eben genanntem Paragrafen eine besondere Härte für den Mieter darstellen würde, da er einen Raum verliert.
Warum spricht der Käufer nicht einfach mit dem Mieter, vielleicht wird man sich über eine Abgabe des Raumes einig.
Gruß
Nupsy, der sich gerade auf seine Prüfung zum Immobilienkaufmann vorbereitet.
Moin,
wenn ich ein Zweifamilienhaus erwerbe und dann das DG zu Wohnzwecken (Eigennutz) ausbaue zähle ich 3 Wohnungen. Und dann ist 573 nicht mehr anwendbar.
Es bleibt bei dem Ratschlag, auf den Mieter zugehen und sich mit ihm einigen.
vnA
Der Käufer hat dem Mieter den Vorschlag gemacht, die Mansarde mit einer Gaube auszubauen, diese zu teilen und dem Mieter die gleiche qm-Fläche weiterhin zur Verfügung zu stellen. Der Mieter willigt jedoch nicht ein.
in § 573b (Teilkündigung des Vermieters) heißt es:
- Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will
- Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen
…
Bedeutet es, dass der Käufer die neue Wohnung vermieten aber selber nicht beziehen darf?
Ein Mansardenzimmer dient meistens doch als Hobbyraum, vor allem wenn es einen separaten Eingang hat. Woran kann der Käufer erkennen, zu welchen Zwecken die Mansarde bestimmt ist.
Des weiteren steht im Notariellen Vertrag, dass die Abrechnung der Wohneinheit im DG erst erfolgt, sofern dieses in Wohnraum umgewandelt wurde. Somit umfasst es die gesamte Fläche incl. Mansarde. Ergo Mansarde = kein Wohnraum ???
Hallo PhilG,
Bedeutet es, dass der Käufer die neue Wohnung vermieten aber
selber nicht beziehen darf?
Bezüglich des § 573b Abs.1 Punkt 1 BGB folgendes:
Da als Nutzung der neu zu schaffenden Wohnräume nur eine Vermietung zugelassen ist, scheidet eine Eigennutzung durch den Vermieter […] aus. Umstritten ist, ob die Vorschrift anwendbar ist, wenn der Vermieter die neunen Wohnräume selbst beziehen und dafür seine bisherige Wohnung vermieten will.
Quelle:
Miete. Handkommentar. §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (Gruyter Verlag)
Gruß
Joschi
Der Käufer würde in diesem Fall die alte Wohnung nicht vermieten, da er selber in dem Haus „noch“ nicht wohnt.
Ist echt eine verzwickte Situation.
Eine Kündigung aufgrund Eigenbedarf kommt hier wahrscheinlich auch nicht in Frage, da die Mieterin bereits knapp 90 Jahre alt und krank ist.
Gibt es für den Käufer denn keine Möglichkeit (außer der sich mit dem Mieter zu einigen), diese Mansarde zu bekommen???
Das Warten auf eine biologische Lösung.
Zum Wohnen dienende Räume sind Aufenthaltsräume. Wie ein Aufenthaltsraum beschaffen sein muss (Belichtung, Belüftung)ist in der für den Standort gültigen Landesbauordnung zu entnehmen. Weiterhin sind Räume nur dann als Aufenthaltsräume zu nutzen, wenn der erforderliche 2.Rettungsweg sichergestellt ist. Auch da gibt es in der Bauordnung entsprechende Informationen.
vnA
Hallo PhilG,
Gibt es für den Käufer denn keine Möglichkeit (außer der sich
mit dem Mieter zu einigen), diese Mansarde zu bekommen???
so wie ich das sehe eher nicht. Zumal auch noch zu bedenken ist, dass der Käufer erst kündigen kann, wenn er im Grundbuch steht (Ausnahme Zwangsversteigerung).
Gruß
Joschi