Liebe Experten,
es geht um den Kauf und vor allem um die Finanzierung eines ungeteilten Mehrfamilienhauses.
Klar ist, dass man zum Kauf erstmal eine GbR gründen kann. Nehmen wir man den einfachen Fall. Es kaufen zwei Familien zu jeweils 50 %.
Frage 1: Finanzieren die Banken überhaupt einen 50 % an einer Immobilie?
Frage 2: Finanziert die KfW Sanierungen in solchen Konstruktionen?
Im Nachgang soll das Objekt nach WEG geteilt werden.
Frage 3: Gíbt es Probleme mit den Banken bei einer nachträglichen WEG-Teilung?
Herzlichen Dank vorab
Deine Fragen sind pauschal nicht zu beantworten.
1.
Das sollte ein unverbindliches Bankgespräch klären (auch telefonisch vorab möglich).
2.
Diese Frage ist an die KfW Beratungsstelle zur richten.
3.
siehe Frage 1
Sorry für den nicht vorhandenen Detailreichtum der Informationen, aber mit den o.g. Ansprechpartnern kommst Du zuverlässig weiter.
Viel Erfolg!
Werte/r Anfragende/r
zunächst soviel: Zum Ankauf einer Immobilie durch zwei Familien bedarf es „nicht zwingend“ einer GbR-Gründung. Das könnte man auch in einem separaten Vertrag regeln. Allerdings sollten Sie dies vorab mit Ihrem Steuerberater besprechen, da steuerliche Angelegenheiten eine Rolle spielen könnten.
Banken werden die Immobilie, wenn denn die Eigentümer entsprechend solvent sind, sicher finanzieren. Das Risiko verteilt sich dabei auch auf alle Eigentümer. Es sein denn, Sie lassen die Immobilie vorab teilen in obigen Teil oder unteren Teil. Hierzu bedürfte es allerdings einer Teilungsgenehmigung der Behörden.
Frage die sich dann allerdings stellt ist, was soll denn in Verbindung mit der KFW finanziert werden? -Energetische Sanierung- die „das gesamte Gebäude“ betrifft oder nur einen Teil des Gebäudes?
Die KFW wird, bei einer klaren Eigentümerschaft bereit sein, das Arangement eingehen zu wollen.
Banken sehen es ungern, wenn Immobilien im Nachgang dann aufgeteilt werden. In sofern würde ich davon abraten, dieses bei der Beantragung der Finanzmittel schon mitzuteilen oder anzusprechen. Im Nachgang können Sie machen was Sie wollen. Das wird eine Bank auch nicht ändern können, auch nicht die Kreditbedingungen. Sie sollten, wenn Sie mögen, vieleicht mal mitteilen, warum bzw. weshalb die Sache in Form einer GbR ausgeführt werden soll. Übrigens muss eine GbR nicht offiziel eingetragen werden. Es gibt eine Vielzahl von GbR´s, wovon selbst die Eigentümer nicht wissen, dass sie daran beteiligt sind. Erkundigen Sie sich mal über die Form der GbR und ab wann eine GbR als gegeben ist.
Bei weiteren Fragen einfach nochmal melden.
Ich hoffe bis hier geholfen zu haben.
Gruß
W. Hölker
Hallo Hr. Hölker,
danke für die Antwort. GbR ist nur eine Notlösung, weil sich doch kein Verkäufer darauf einlässt, dass die Immobilie vor Kauf erst noch nach WEG aufgeteilt muss, oder?
Frage mal anders formuliert:
Kann in einem zusammenhängenden Vorgang ein Kauf erfolgen mit gleichzeitiger Aufteilung nach WEG?
Sorry, dafür bin ich leider nicht der beste Ansprechpartner.
Gruß
Rainer
Liebe/-r Adami.a,
da es bei solchen Konstrukten eine Menge Probleme geben kann und es hier nicht um geringe Summen Geldes geht, empfehle ich dringend, den Rat eines Fachanwaltes einzuholen.
Die Finanzierung bei der Bank ist immer abhängig von der jeweiligen Bonität. So diese gut ist und die GbR-Mitglieder zusammen finanzieren wollen, mag die Bank mitspielen. Jedoch bedenken Sie auch, dass es bei einer GbR nicht zuletzt steuerrechtlich einiges zu beachten gibt!
Bitte lassen Sie sich ausführlich beraten, damit alle Eventualitäten und Ziele angesprochen werden können.
Einen schönen Tag wünscht
S. Melle-Rönn
Hallo, das klingt aber anders, wie Ihre erste Frage. Warum soll ein Verkäufer nicht an eine „Käufergemeinschaft“ verkaufen wollen? Ausschlagebend ist doch eine Finanzierungszusage einer Bank oder der Nachweis, dass entsprechendes Kapital vorhanden ist.
Die ETW-Aufteilung würde ich erst „nach dem Ankauf“ und, falls erfoderlich, „nach der Darlehens"auszahlung“ vornehmen. Banken reagieren bei unterschiedlichen Eigentümern völlig unterschiedlich darauf. Warum? Eigentlich verständlich, da Banken vom Grundsatz her an eine „langfristige“ Geldvergabe interessiert sind. Bei der von Ihnen angedachten Kostellation kann man davon ausgehen, dass zumindest Teile der Immobilie alsbald veräußert werden sollen. Konkret deshalb sehen es Banken nicht so ger oder lehnen es ab, in eine derartige Finanzierung einsteigen zu wollen.
Nach der Auszahlung des Darlehens können Sie dann die Immobilie aufteilen wie Sie wollen. Das kann eine Bank nicht verhindern. Diese Frage wird Ihnen auch die KFW stellen. Sie werden dann unter Umständen kein langfristiges sondern eher ein kurzfristiges Darlehen bekommen. Hierbei sind in aller Regel die Zinskonditinen ungünstiger O D E R!!! Sie sollten von vorn herein mit der Vorfälligkeitsentschädigung kalkulieren!!! Ist nach kurzer Zeit der Darlehensvergabe nicht gerade billig. Es könnte allerdings auch passieren, das Ihnen die KFW Kaufinteressenten aufs Auge drücken könnte -Klientel mit geringem Einkommen oder Kinderreiche-. Das wiederum schränkt evtl. die Käuferschicht erheblich ein.
Also, falls dem, wie Sie geschrieben haben, so sein sollte, kaufen als Eigentümergemeinschaft. Vorher schriftlich untereinander festhalten, wie das dann untereinander aufgeteilt werden soll. Als Eigentümergemeinschaft Darlehen beantragen. Nach Endauszahlung der/des Darlehens und Fertigstellung der Umbaumaßnahme, die Immobilie aufteilen.
A C H T U N G!!! Bitte bei der Sanierung oder dem Umbau auf die „Kleinigkeiten“ der Aufteilungsanforderung achten. Hierzu würde ich mal einen Architekten zu Rate ziehen. Der Aufteilungsplan muss bestimmte Regeln beinhalten.
So, bei weiteren Fragen, einfach nochmal melden.
Übrigens, in welchem Bundesland steht die Immobilie? Es gibt verflixt unterschiedliche Fördermaßnahmen, je nach Bundesland.
Gruß
W. Hölker
Das sind Fragen, die wohl besser den Kreditinstituten gestellt werden müssten.
Grundsätzlich kann ich mir aber nicht vorstellen, dass auf einem Objekt in einer Eigentümergemeinschaft, denn nichts anderes ist es letztlich, zwei Banken eine Vereinbarung darüber finden würden, welche Bank oder welcher der Kredite den niedrigeren Rang im Grundbuch einnehmen soll.
Hallo,
das übertrifft leider meine Kompetenz. Allerdings scheint es schon komplexer zu sein, weshalb ich in jedem Falle Experten zu Rate ziehen würde, die mglw. für ihre Aussagen auch haften müssen.
Grüße
Hallo Anfrager,
die Finanzierung von Eigentum nach Bruchteilen ist nicht ganz einfach, da zur Verwertung die Bank auch die nicht finanzierten Bruchteile erwerben muesste. Aber jede Bank hat hier eigene Gepflogenheiten, so dass man im konkreten Fall nachfragen muss.
Gruesse
Achim
Liebe Experten,
es geht um den Kauf und vor allem um die Finanzierung eines
ungeteilten Mehrfamilienhauses.
Klar ist, dass man zum Kauf erstmal eine GbR gründen kann.
Nehmen wir man den einfachen Fall. Es kaufen zwei Familien zu
jeweils 50 %.
Frage 1: Finanzieren die Banken überhaupt einen 50 % an einer
Immobilie?
Frage 2: Finanziert die KfW Sanierungen in solchen
Konstruktionen?
Im Nachgang soll das Objekt nach WEG geteilt werden.
Frage 3: Gíbt es Probleme mit den Banken bei einer
nachträglichen WEG-Teilung?
Herzlichen Dank vorab