Liebe ExpertInnen,
manche Dinge im Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage (zB Fassaden) können nur dann geändert werden, wenn alle Eigentümer zustimmen. Wenn ich suchen möchte, welche Dinge unter diese Regelung fallen, muss ich den Fachausdruck wissen - Allzustimmungspflicht oder wie auch immer. Wer weiß was?
Gruß Ralf
Hallo Ralf
…bauliche Veränderung…
…§ 22 Abs.1 WEG…
…Allstimmigkeit…
…Abgrenzung „ordnungsgemäße Verwaltung“ zu „baulicher Veränderung“…
mehr fällt mir im Augenblick nicht ein.
Worum gehts denn?
Gruß Ralf
Hi Ralf,
Worum gehts denn?
im konkreten Fall um die Frage, ob alle Eigentümer zustimmen müssen oder ob eine Mehrheitsentscheidung genügt:
für den Einbau einer Physikalischen Wasseraufbereitungsanlage (bitte kein Für und Wider, das ist eine andere Baustelle);
für die optischen Auflockerung einer Wand, 7m hoch, 12 m lang, durch ein Sims, einen Strich aus Farbe oder was auch immer.
Gruß Ralf
Ich bin da zwar mit Sicherheit kein Experte (siehe Antworten von Ralf N auf meinen Artikel unten), aber soviel habe ich schon mitbekommen:
im konkreten Fall um die Frage, ob alle Eigentümer zustimmen
müssen oder ob eine Mehrheitsentscheidung genügt:
- für den Einbau einer Physikalischen Wasseraufbereitungsanlage
- für die optischen Auflockerung einer Wand, 7m hoch, 12 m
lang, durch ein Sims, einen Strich aus Farbe oder was auch
immer.
Maßnahmen die der Instandhaltung bzw. Instandsetzung dienen, d.h. die den momentanen Zustand des Gebäudes erhalten oder einen ursprünglichen Zustand wieder herstellen (hierunter fällt auch eine modernisierende Instandsetzung gemäß den allg. anerkannten Regeln der Technik) können durch Mehrheitsentscheidung beschlossen werden. Hierzu müssen in der Eigentümerversammlung mind. die Hälfte der Eigentümer zustimmen, bei einem Beschluss außerhalb der ETV müssen alle schriftlich zustimmen nach §23(3)WEG.
In Deinem Fall liegt wohl aber eine bauliche Veränderung vor, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung /-setzung hinausgeht. Die Gestaltung bzw. der technische Zustand des Gebäudes wird verändert / verbessert. Hierzu ist nach §22(1) die Zustimmung ALLER Eigentümer erforderlich.
nützliche Internetseiten:
www.rechtliches.de (hier kannst Du den Text des WEG als pdf herunterladen)
www.kleinbuero.de/immobilienhausverwaltung/wegrecht (einige interessante Beispiele und Erläuterungen)
Gruß, Martin
Hallo Ralf,
was Martin geschrieben hat ist vollkommen richtig! Dem ist nix hinzuzufügen.
Nun kommt der Trick.
Die von Dir erwogenen Maßnahmen sind zweifelsfrei bauliche Veränderungen und damit allstimmig.
Aber: Beschlüsse - auch fehlerhafte!! - sind nur dann ungültig, wenn ein Gericht!!! sie nach einer erfolgreichen Anfechtung durch einen Eigentümer für unwirksam erklärt. Diese Anfechtung kann nur binnen eines Monats nach Beschlussfassung erfolgen.
Wenn also innerhalb dieser Frist kein Eigentümer anficht, wird der - fehlerhafte - Beschluss bestandskräftig und damit wirksam!!!
Aber: gem. § 16 (3) muss derjenige Eigentümer, der nicht mit „ja“ (also nein oder Enthaltung) gestimmt hat nicht anteilig bezahlen.
Daher mein Tipp: Nimm die Änderungen in die nächste Tagesordnung auf und stell sie der WEG bei der nächsten ETV vor. Wenn ein einfacher Mehrheitsbeschluss zu Sztande kommt, musst Du nur noch einen Monat (und zur Sicherheit noch zwei Wochen mehr) warten und dann kannste loslegen und den Beschluss umsetzen.
Wenn Du noch Fragen hast, melde Dich.
Gruß Ralf
PS @ Martin: gute Antwort!!
Spitzentip, danke! (owT)
…noch eine Anmerkung!
Wenn ein Eigentümer den Beschluss anficht wird er voraussichtlich gewinnen. Das Gericht wird den Beschluss wahrscheinlich aufheben. Und damit ist die schöne Idee futsch.
Zumal dann erhebliche Prozesskosten auf die WEG zukommen!!
Wenn Du also Verwalter bist, solltest Du Dich vorher gegen Ersatzansprüche der Eigentümer - beide!!! Prozessseiten haben gegen Dich als Verwalter einen Anspruch - versichern oder im Beschluss bereits einen Haftungsausschluss des Verwalters für den Fall der Anfechtung beschließen lassen; am besten in zwei TOPs, damit der Eine „hält“ wenn der Andere aufgehoben wird.
Wenn Du Fragen hat, meld Dich einfach
Gruß Ralf