Geruchsbelästigung

Behörden & Recht Mietrecht
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Folgender hypothetischer Fall:

Person A ist Besitzer eines 2-Familienhauses.
Person A unterhält in seiner Erdgeschosswohnung dieses Hauses eine hobbymässige Katzenzucht. Fakt ist, das aufgrund der Haltung potenter Kater, ein leichter Geruch in den Hausflur zieht.

Person B mietet die Wohnung darüber. Person B weiss bereits Monate vor Unterzeichnung des Mietvertrages, das Person A die Katzenzucht betreibt. Person B war auch bereits des öfteren vor Abschluss bei Person A zu Besuch. Person B hat auch bereits vor einzug eine Katze bei Person A erstanden, nach Abschluss des Mietvertrages noch 2 weitere.
Inzwischen besitzt Person B 5 Katzen und 2 Hunde.

Da Person B aufgrund diverser Dinge (z.B. laute Musik nach 0:00 Uhr) mündlich von Vermieter A verwarnt wurde, meint dieser nun zurück schiessen zu müssen.
Nun hat Person B sich alle möglichen Bekannten und Verwandten als Zeugen ins Haus geholt, die Bestätigen das ein „Geruch“ im Hausflur vorhanden ist. Auch der Vermieter hat Zeugen, das der Geruch minimal ist, und niemals bis in die wohnung von Mieter B dringen kann.

Nun hat Mieter B über seinen RA mitteilen lassen, das er eine 25% ige Mietkürzung vornimmt.

Anmerkung: $573a über das erleichterte Kündigungsrecht in einem selbstbewohnten 2-Familienhaus ist bakannt.

Frage: Kommt Mieter B mit der Mietminderung durch, obwohl ihm der „Umstand“ vor Vertragsabschluss bekannt war?
Reichen Zeugenaussagen (die auf beiden Seiten vorhanden sind, oder muss Mieter B einen Sachverständigen hinzuziehen?

Gruss Samuray

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Person A unterhält in seiner Erdgeschosswohnung dieses Hauses
eine hobbymässige Katzenzucht. Fakt ist, das aufgrund der
Haltung potenter Kater, ein leichter Geruch in den Hausflur
zieht.

Von wievielen Katzen, artgerecht gehalten (Verhältnis von Wohngröße zur Anzahl der Tiere), ist hier die Rede?

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Folgender hypothetischer Fall:

Person A ist Besitzer eines 2-Familienhauses.

Person A unterhält in seiner Erdgeschosswohnung dieses Hauses
eine hobbymässige Katzenzucht. Fakt ist, das aufgrund der
Haltung potenter Kater, ein leichter Geruch in den Hausflur
zieht.

Offensichtlich ist nur der Kater „anrüchig“,…

Person B mietet die Wohnung darüber. Person B weiss bereits
Monate vor Unterzeichnung des Mietvertrages, das Person A die
Katzenzucht betreibt. Person B war auch bereits des öfteren
vor Abschluss bei Person A zu Besuch. Person B hat auch
bereits vor einzug eine Katze bei Person A erstanden, nach
Abschluss des Mietvertrages noch 2 weitere.

Inzwischen besitzt Person B 5 Katzen und 2 Hunde.

Als Vermieter könnte der 5 Katzen und 2 Hunde in seiner vermieteten Wohnung ( bei B ) nicht mehr dulden müssen,… sind ja 7 Tierchen,…

Da Person B aufgrund diverser Dinge (z.B. laute Musik nach
0:00 Uhr) mündlich von Vermieter A verwarnt wurde, meint
dieser nun zurück schiessen zu müssen.

Nun hat Person B sich alle möglichen Bekannten und Verwandten
als Zeugen ins Haus geholt, die Bestätigen das ein „Geruch“ im
Hausflur vorhanden ist. Auch der Vermieter hat Zeugen, das der
Geruch minimal ist, und niemals bis in die wohnung von Mieter
B dringen kann.

Uns was ist mit dem Geruch seiner 5 Katzen und 2 Hunde???

Nun hat Mieter B über seinen RA mitteilen lassen, das er eine
25% ige Mietkürzung vornimmt.

Interessant wird, ob der Vermieter der weiteren Nutzung der Wohnung mit 7 Tieren durch den Mieter nichts unternimmt, zumal 5 Katzen und 2 Hunde nicht unbedingt als „artgerechte Unterbringung“ zu bezeichnen wäre; was sagt der Tierschutz dazu?

Anmerkung: $573a über das erleichterte Kündigungsrecht in
einem selbstbewohnten 2-Familienhaus ist bakannt.

Frage: Kommt Mieter B mit der Mietminderung durch, obwohl ihm
der „Umstand“ vor Vertragsabschluss bekannt war?

Glaskugel bleibt dunkel, aber Vermieter kann Klagen und wenn der VM dem M nicht 7 Tiere in der Wohnung „genehmigt“ hat, dürfte Mieter bald ein Problem bekommen, denn 7 Tiere machen oftmals mehr Geruch als ein potenter Kater.

Reichen Zeugenaussagen (die auf beiden Seiten vorhanden sind,
oder muss Mieter B einen Sachverständigen hinzuziehen?

Was will ein Sachverständiger erschnüffeln?
Falls das Gericht Interesse hat, kann das Gericht einen Lokaltermin vereinbaren.

Abschließend: die Wahrnehmung von Gerüchen ist bei den Menschen unterschiedlich in Form der Qualität als auch der Durftstärke; was dem Einen schon stinkt, mag dem Anderen noch angenehm sein,…

mfg

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Hallo.

25 % Mietminderung erscheint mir persönlich wesentlich zu hoch angesetzt zu sein, zumal offensichtlich beide Parteien zu viele Tiere nicht artgerecht halten und die Beweisführung schwierig sein dürfte, aus wessen Wohnung die Gerüche dringen. An einen Tierhalter, der die Wohnung selbst überbelegt hat mit Haustieren dürfte die Toleranzschwelle niedriger gelegt werden als an einen Mieter, der gar keine Tiere hält und der neben einem „Hobby-Züchter“ den Gestank der nicht artgerecht gehaltenen Tiere ertragen muss.

Als Vermieter sollte man abwarten, bis der Mietrückstand einige Monatsmieten übersteigt und dann wegen Zahlungsverzug kündigen.

Beispiel aus der Rechtsprechung:

10 % Mietminderung wegen Tiergestank aus der Nachbarwohnung wegen nicht artgerechter Tierhaltung: AG Bergisch Gladbach, Az. 23 C 280/90.

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Nun hat Mieter B über seinen RA mitteilen lassen, das er eine
25% ige Mietkürzung vornimmt.

Anmerkung: $573a über das erleichterte Kündigungsrecht in
einem selbstbewohnten 2-Familienhaus ist bakannt.

Frage: Kommt Mieter B mit der Mietminderung durch, obwohl ihm
der „Umstand“ vor Vertragsabschluss bekannt war?

Reichen Zeugenaussagen (die auf beiden Seiten vorhanden sind,
oder muss Mieter B einen Sachverständigen hinzuziehen?

in den antworten unten wird immer wieder eine minderung verneint, weil der mieter selbst viele tiere hat. darauf kommt es aber bei den voraussetzungen der minderung nicht an.

grds. ist eine minderung möglich, wenn die tatsächliche beschaffenheit des objekts von der vereinbarten abweicht, § 536 I bgb.
darüber hinaus muss der mangel, also der gestank zu einer nicht unerheblichen gebrauchbeeinträchtigung führen.

was erheblich oder unerheblich ist, wird das gericht durch einen ortstermin idr selbst feststellen. natürlich werden auch idr zeugen angehört, aber das gericht wird deren aussagen mit vorsicht bewerten.

die tatsache, ob der mieter selbst tiere hält, spielt damit erst bei den rechtsfolgen, also der minderungshöhe eine rolle.
auch erst bei den rechtsfolgen spielt es eine rolle, ob der mieter bereits vor beginn des mietverhältnisses das objekt und die verhältnisse kannte.
alleine die tatsache, dass viele tiere gehalten werden, spricht jedenfalls noch nicht dafür, dass auch in der mietwohnung selbst der gestank auftritt. daher wäre auch ein treuwidriges verhalten des mieters grds. abzulehnen.

wir sollten auch nicht mit AG-rechtsprechung umherwerfen, da ich eben einen fall von einer 45%igen minderung bei „bestialischem“ gestank gelesen habe.

eine ganz andere frage ist, ob der vermieter wegen der tierhaltung des mieters außerordentlich kündigen kann, auch dazu gibt es AG-rechtsprechung.

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25 % Mietminderung erscheint mir persönlich wesentlich zu
hoch angesetzt zu sein, zumal offensichtlich beide Parteien zu

du versuchst hier ein mitverschulden iSd § 254 I bgb analog zu konstruieren, wenn ich das richtig verstehe ? das habe ich bisher im zusammenhang mit § 536 bgb noch nie gesehen.

hast du dafür irgendwelche literatur ?

viele Tiere nicht artgerecht halten und die Beweisführung
schwierig sein dürfte, aus wessen Wohnung die Gerüche dringen.
An einen Tierhalter, der die Wohnung selbst überbelegt hat mit
Haustieren dürfte die Toleranzschwelle niedriger gelegt werden
als an einen Mieter, der gar keine Tiere hält und der neben
einem „Hobby-Züchter“ den Gestank der nicht artgerecht
gehaltenen Tiere ertragen muss.

das wäre mir neu, dass man für ide frage des sachmangels auf den konkreten mieter abstellt. sollte eine besondere beschaffenheitvereinbarung fehlen, geht man grds. vom standard aus, also was ein objektiv dritter erwarten kann, wenn er einzieht.

zudem ist der maßgebliche zeitpunkt grds. der der gebrauchsüberlassung.

Als Vermieter sollte man abwarten, bis der Mietrückstand
einige Monatsmieten übersteigt und dann wegen Zahlungsverzug
kündigen.

das sollte man nicht machen.
denn es steht gerade zur debatte, ob die minderung gerechtfertigt ist oder nicht. ist sie gerechtfertigt, dann tritt auch kein zahlungsverzug ein und die kündigung wäre unwirksam. damit verzögert man letztlich nur den rechtsstreit.

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Hi,

grds. ist eine minderung möglich, wenn die tatsächliche
beschaffenheit des objekts von der vereinbarten abweicht, §
536 I bgb.

darüber hinaus muss der mangel, also der gestank zu einer
nicht unerheblichen gebrauchbeeinträchtigung führen.

es heißt doch immer, man mietet wie gesehen. Wenn jetzt, wie hier, vor der Unterzeichnung des Mietvertrages bekannt war, daß der VM eine Katzenzucht betreibt und es dadurch zu Geruchsbelästigungen kommen kann, gilt das dann nicht?

Gruß
Tina

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es heißt doch immer, man mietet wie gesehen. Wenn jetzt, wie
hier, vor der Unterzeichnung des Mietvertrages bekannt war,
daß der VM eine Katzenzucht betreibt und es dadurch zu
Geruchsbelästigungen kommen kann, gilt das dann nicht?

das mag schon sein und kann auch das minderungs"recht" ausschließen.

aber musste der mieter damit rechnen, dass es in der wohnung selbst in nicht unerheblichem maße zu geruchsbeeinträchtigungen kommt ?

-> einzelfallbetrachtung

gruß

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es heißt doch immer, man mietet wie gesehen. Wenn jetzt, wie
hier, vor der Unterzeichnung des Mietvertrages bekannt war,
daß der VM eine Katzenzucht betreibt und es dadurch zu
Geruchsbelästigungen kommen kann, gilt das dann nicht?

das mag schon sein und kann auch das minderungs"recht"
ausschließen.

Also kommt es auf den Richter an?

aber musste der mieter damit rechnen, dass es in der wohnung
selbst in nicht unerheblichem maße zu
geruchsbeeinträchtigungen kommt ?

Meiner Meinung nach schon, denn ich kann mir nicht vorstellen daß es zum Zeitpunkt der Besichtigung nicht nach Katze gerochen hat, zumal man ja auf die Katzenzucht hingewiesen wurde. Ob der Geruch mit Lüften weggeht bezweifle ich, denn wenn bei meinen Kastraten mal was danebengeht, riecht das trotz Lüften auch eine zeitlang.

-> einzelfallbetrachtung

Gut, danke!

Gruß
Tina