Gesamte Situation bei der fristlosen Kündigung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo ihr Lieben!

Ich habe schon weiter unten einen gewissen Anteil meines Falls erfragt, möchte jetzt aber gern den Fall im ganzen vorstellen.

Folgende Ausgangssituation:

Hauptmieter A hat einen auf 4 Jahre befristeten Zeitvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen. Untermieter (ich) hat einen Untermietvertrag mit A abgeschlossen, in dem die Mietzahlung und die Nutzung der Räume festgelegt ist. Da A und ich im gleichen Objekt wohnen, wird vertragsmässig festgelegt, dass folgende räume (Küche, Bad, Wohnzimmer, Keller) gemeinsam genutzt werden. DEr Untermietvertrag legt auch pauschal die Höhe der Nebenkosten fest.

Folgendes ist geschehen:

  • A und der Vermieter haben den Verbrauch des Heizmittels vollkommen unrealistisch festgelegt (ca. 1/3 des Durchschnittsverbrauchs für ein ähnliches Objekt)
    A verlangt nun von B eine Nachzahlung bzgl. des höheren Verbrauchs und will zukünftig monatlich wesentlich mehr Geld. Eine Nebenkostenabrechnung besteht nicht. Untermietvertrag ist nur unter der Vorausetzung auf die vertraglich festgelegte monatliche Summe von mir abgeschlossen worden. Konkret ist A von 600 Liter Heizöl Verbrauch für ein älteres Einfamilienhaus (60er) und 3 Personen ausgegangen. Normaler Durchschnitt sind mindestens 1600 Liter (ein Klick im Internet hätte genügt), nun rechnet er die Kosten für 1600 Liter auf 1 Jahr und verlangt von mir die Nachzahlung für die letzten Monate sowie dann mehr Geld für die nächsten Monate. Das kann ich nicht bezahlen, ich zahle jetzt schon knapp 75% der Miete für das Haus.
  • A hat extrem oft (jedes 2. Wochenende) Besuch von durchschnittlich 7 Personen, die Wasser und Strom nutzen. Damit ist eine Nutzung der Gemeinschaftsräume für mich nicht mehr möglich, da diese Personen das Wohnzimmer komplett „besetzen“. Die Verbrauchskosten dieser Personen werden lt. A auf A und mich verteilt. Ergo zahle ich Wasser, Strom und Heizung für Personen die ich nicht kenne und durch die ich das Wohnzimmer und Küche nicht richtig nutzen kann.
  • Das Wichtigste ist aber: ich fühle sich in der Privatsphäre und auch Sicherheit bedroht. Obige Personen wechseln ständig, sind mir unbekannt. Ohne Absprache mit mir händigt A diesen Ersatzschlüssel für unser Haus aus, so dass diese ständig aus und eingehen bzw. auch zur Nacht trotz mehrmaliger Aufforderung die Tür nicht verschlossen ist. Folgender Zwischenfall hat zu einer vollkommenen Zerüttung geführt: während einer Besuchsphase für A mit Party und Alkohol, ist ein stark betrunkener Gast in mein Schlafzimmer gekommen und hat mich zu Tode erschreckt und ist erst nach lautstarkem Verweis gegangen.

Ich möchte das Objekt so schnell wie möglich verlassen, stünde mir mit diesem Hintergrund eine fristlose Sonderkündigung zu? Für mich ist die Mietsituation so nicht mehr tragbar.

Danke!

VG Jana

#2

Ich denke, dass du mit einer fristlosen Kündigung durchkommen solltest. Ich gehe nicht davon aus das dein Vermieter vor Gericht gehen wird oder sonstiges. So wie du die Situation schilderst ist ein weiteres Zusammenleben unzumutbar. Weniger wegen dem Heizverbrauch sondern wegen der Ruhestörung und Störung der Privatsphäre. Was steht denn im Untermietvertrag drin? Ich geh davon aus, das in diesem Vertrag extrem viele ungereimtheiten vorhanden sein werden gerade auch wenn es keine Abrechnung gibt dann musst du auch keine Nachzahlung leisten und erst recht nicht monatlich rückwirkend. Wie auch immer ich denke, dass er nicht vor Gericht ziehen wird wegen der fristlosen Kündigung und selbst wenn, denke ich das das Recht da auf deiner Seite wäre.

Also einfach fristlose Kündigung an ihn übergeben und dann raus da.

Ich hoffe ich konnte dir helfen.

#3

Hallo Jana,

ich kann Ihnen da so spontan keine Lösung anbieten und kann Ihnen nur raten, sich anwaltlich beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth

#4

Hallo,
habe da folgendes gefunden: Dem Mieter steht nach § 9 Miethöhegesetz ein außerordentlich befristetes Sonderkündigungsrechtzu, wenn der Vermieter nach dene §§ 2, 3 und 5-7 Miethöhegesetz eine Erhöhung des Mietzinses vornehmen will. Wenn es sich allerdings um Betriebskosten gen, § 4 Miethöhegesetz handelt, steht dem Mieter dieses Recht nicht zu. Also verlangt er nun mehr Miete oder sollst du mehr Nebenkostenpauschale zahlen? Übrigens die Nebenkostenabrechnung ist mit den jeweiligen Quittungen und Belegen in Kopie an den Mieter auszuhändigen. Sollten diese fehlen, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Nebenkosten zu zahlen.
Ich hoffe, damit etwas geholfen zu haben.
MfG
Sabine Kruse

#5

Betriebskosten kann Ihr Vermieter (der Partner Ihres Untermietvertrages) nur dann an sie weitergeben, wenn dies im Untermietvertrag vereinbart ist. Ansonsten gilt die Pauschale.

Fremde Personen in den nur ihnen zugänglichen Räumen müssen sie in keinem Fall dulden. Dafür trägt der Vermieter die Verantwortung. Das ist Hausfriedensbruch und kann entsprechend geahndet werden.

In gemeinschaftlichen Räumen kann jeder der Mieter, also auch ihr Vermieter, machen was er will. Er darf Ihnen zwar nicht den Zugang zu den Räumen verwehren, sie dürfen ihm aber nicht verwehren, seine Besucher dort zu empfangen.

All diese Gründe haben sie bereits bei Abschluss des Untermietvertrages gekannt bzw. in Kauf genommen. Sie sind keinesfalls Gründe für eine fristlose Kündigung.

#6

Bei Abschicken Deiner Frage hast Du angeclickt die Netiquette und die FAQ:1129 gelesen und beachten zu haben. Dennoch ist Deine Frage nach rechtlichen Möglichkeiten in der ich- oder wir-Form gestellt bzw. nicht abstrahiert.
So darf ich Dir leider nicht antworten.

Zudem hast Du die gleich Frage auch im Forum gestellt

#7

Hallo Jana,

für eine „außerordentliche fristlose“ Kündigung müssen schon gravierende, nicht heilbare Gründe vorliegen. „Nur“ der Streit über die Verteilung von Heiz-/ Nebenkosten zählt ebensowenig dazu wie das - sicherlich sehr störende - Verhalten von Mitbewohnern.
Einzig der „Überfall“ in Dein Schlafzimmer könnte als Entzug der Mietsache bzw. dessen vertragsgemäßen Gebrauchs gewertet werden - das ist aber Auslegungssache.
Hast Du den Vermieter schon (schriftlich!) abgemahnt bzw. mit Kündigung gedroht?

#8

hallo,
selbstverständlich geht das so nicht!
aber leider ebenfalls selbstversatändlich ist diese anfrage einerseits so komplex, andererseits so existenziell-bedrohlich, dass ich hier keine antwort geben kann und will: suchen Sie bitte professionelle unterstützung, auge in auge…
mfg, udo

#9

Ciao Jana,

auch wenn du für den gesamten Komplex eine sauberen Lösung (firstlose Kündigung) anstrebst, solltest die einzelnen Probleme seperat betrachten.

Allgemein bleibt es bei meiner bisherigen Aussage: eine fristlose Kündigung scheint unbegründet. Eine Begründung wird durch die Summe der Probleme nicht erhärt.

Die Nutzung der Räume und das widerrechtliche Betreten deines Zimmer durch einen Besucher sind bei weitem ärgerlich! Ein Grund zur fristlosen Kündigung stellt dieses Fehlverhalten in einem gemeinsam genutzten Haus jedoch nicht dar.

Die Fehlkalkulation der NK ist nicht dein Problem. In deinem Mietvertrag sind pauschale NK vereinbart. Daher zahlst nicht nach Verbrauch. Sprich wenn dieser (Öl, Wasser, Strom, etc) durch Parties, Besuch oder Fehlkalkulation steigt musst du dich nicht an den Mehrksoten beteiligen.

Nachforderung des hausbesitzers sind ausschliesslich an den Hauptmieter zu richten. Nachzahlung wie die Anhebung der NK-Pauschale lehnst du unter Verweis auf den Mietvertrag ab.

Parallel kündige dein Mietverhältnis unter Einhaltung der 3-Monatsfrist.

So bekommst du ein auberes Ende mit Schrecken hin. Ich würd mcih nciht auf lange Streitigkeiten und entsprechende Nachforderungen einlassen. Wäge die Nachforderungen und die Einbehaltung einer Kaution mit den drei Monatsmieten ab.

So du Möglichkeiten zum Gespräch und Ausgleich siehst nimm diese war. Als Nullsummenspiel (Nerven+Geld) wirst da nicht mehr rauskommen. Halte daher den Einsatz möglichst gering!

Viel Erfolg und Kraft.
cumar

#10

Sorry bin zu zeit krank

#11

Hallo,
ein Bedrohen durch andere Personen rechtfertigt auf jeden Fall eine fristlose Kündigung.Auch die Erhöhung der Miete,die sie sich dann nicht mehr leisten können,wäre ein solcher Grund.Hier in dem link ist alles aufgeführt:http://www.mietrecht-einfach.de/kuendigung-fristlose…

#12

Hallo! Sie haben das Recht auf eine ordentliche Nebenkostenabrechnung und auf Einsicht der Unterlagen bei Verdacht der Täuschung in Ihrem Fall dem Mieter gegenüber. Mit dem Vermieter haben Sie nichts zu tun. Wenn der Mieter sich nicht gegen die erhöhte Nebenkostenabrechnung wehrt haben Sie schlechte Karten. Wenn Sie möbliert gemietet haben können Sie immer gehen, aber sonst haben Sie drei Monate Kündigungsfrisst. Sie können aber schriftlich den Hauptmieter darauf hinweisen, dass es für Sie unzumutbar ist diese Besuche zu ertragen, da diese Ihre Privatsfähre nicht achten. Beim nächten Besuch kündigen Sie frisstloß. Schildern Sie in dem Brief zum Vermieter alle Umstände, die Sie dazu veranlassen sich bedroht zu fühlen, und senden Sie den Brief mit Eingangsbestätigung oder Briefeinwurfsbestätigung, und bewahren Sie eine Kopie davon auf.

#13

Hallo nochmals! Entschuldigung, aber ich muss mich verbessern. Wenn die Betriebskosten im Mietvertrag pauschal festgesetzt worden, dann sind diese damit abgegolden. Sie müssen keine Nachzahlungen dann leisten.

#14

Liebe Ratsuchende,
wenn für Sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist, haben Sie das Recht zur fristlosen Kündigung. Unzumutbar sind Störung Ihres Privatraumes und Verhinderung der Nutzung von Gemeinschaftsräumen.
Viel Glück!

#15

Hallo,

nur ganz kurz:
Nein, Sie haben nicht die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung. Egal, wer Ihnen hier was schreibt-mir als Anwalt für Mietrecht/Sozialrecht u.Arbeitsrecht können Sie dieser Antwort vertrauen.

Mein Rat um viel Geld zu Ärger zu sparen:

  1. Entweder kündigen Sie offiziell mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten.
  2. oder zahlen Sie 2Monate garnichts(Geld separat aufbewahren). Bei einer Nichtzahlung wird der Hauptmieter garantiert die fristlose Kündigung schicken/ausstellen. Die darin angegebene Zeit nutzen Sie zum Auszug und überweisen einen Tag (NICHT VORHER)die fehlende Miete der 2 Monate.
    Eine Kopie des Überweisungsbeleges nehmen Sie mir zur Wohnungsabgabe und bestehen Sie unbedingt auf ein Übergabeprotokoll.
    Nach diesem, nicht ganz feinen Weg kann ich Hauptmieter dann keine rechtliche Forderung mehr geltend machen.
    Ein angenehmes WE

wünscht Maximilian123

#16

Sorry, bin zur Zeit krank…

#17

tut mir leid, der fall ist zu komplex.

liebe grüße
maria

#18

sorry, kann ich Dir nicht weiterhelfen.