geschätzte Kosten von Altbausanierung

Geld & Sparen Immobilien
#1

Liebe Experten,

wir planen einen Altbau zu kaufen, Mehrfamilienhaus um 1900, kernsanierungsbedürftig.
Die Kosten für Wasser/Heizung/Elektro kann ich gut schätzen.
Einen Experten bräuchte ich für die Beurteilung des Zustandes der einzelnen Böden/Deckenbalken. Es gab bereits einen Wasserschaden. Außerdem habe ich vereinzelt Löcher wie vom Holzwurm gesehen. Treppe und die ganze Konstruktion ist aus Holz…
In der Kellerdecke ist ein Stahlträger eingezogen. Frage, ob die damit offenbar vorhandenen statischen Probleme damit gelöst werden konnten.
Welche Art von Gutachter sollte ich auswählen? Bausachverständiger, Statiker, Architekt?
Verkehrswertermittlung brauche ich nicht.

Gruß
Karl

#2

Na gut dann nochmals deutlicher:

Ich würde die Rechnung nicht ohne den Wirt machen.

Was nützt dir ein Bürohengst, der dir sagt was das Kosten darf, wenn es dir dann niemand um das Geld macht!

OL

#3

Hallo Karl,

ganz ehrlich, wenn das in die Hose geht, sehe ich dich in deiner finanziellen Existenz bedroht.

In deinem Fall, würde ich einen Statiker, Bausachverständigen und Architekten gemeinsam Beauftragen und zwar gerichtlich und staatlich zugelassene!

Ist die Denkmalschutzfrage bereits geklärt?

Ich weis, das kostet alles zusätzlich Geld, allerdings die unabwägbarkeiten des Lebens lehren uns wenn es in die Hose geht, kostet es noch viel mehr Geld.

Gruß

BHS-Huber

#4

Hallo!

wir planen einen Altbau zu kaufen…

Hab mir erlaubt, das entscheidende Wort in deinem Beitrag hervorzuheben. Du hast das Haus noch nicht gekauft, noch ist also nichts verloren. Bevor du das Haus kaufst, solltest du einen ortsansässigen, in der Altbausanierung erfahrenen Architekten beauftragen, sich das Haus anzusehen, in jede Ecke zu kriechen, hinter jede Verkleidung zu gucken, Balken für Balken abzuklopfen und anzubeilen, auf Feuchtigkeitsschäden an Trägerauflagen, Pilzbefall u. v. m. zu untersuchen. Erst danach läßt sich beurteilen, ob eine Sanierung wirtschaftlich sinnvoll möglich ist. Das Untersuchungsergebnis, zusammen mit Vorstellungen von zukünftiger Nutzung und der ganz sicher erforderlichen energetischen Sanierung ermöglichen dann eine grobe Schätzung des Aufwands.

Das Risiko dieser Vorgehensweise liegt in der 1.000 €-Größenordnung, falls das Haus nicht gekauft wird, der Architekt natürlich trotzdem bezahlt werden muß. Erscheint dieses Kostenrisiko zu hoch und man kauft ohne die vorherige sachkundige Begutachtung, geht man ein um Zehnerpotenzen höheres, womöglich sogar existenzgefährdendes Risiko ein.

Im Immobrett sowie in den Handwerksbrettern gehören Fragen von Leuten zum Tagesgeschehen, die einen Altbau ohne vorherige Begutachtung kauften und hinterher vollständig pleite versuchen, irgendwas zu retten. Dann kommen Advokaten ins Spiel und plötzlich - oh Wunder - müssen Gutachter bestellt und bezahlt werden. Nützt aber nichts mehr. Einen kleinen Teil des hinterher in aussichtslosen Rechtszügen verblasenen Geldes hätte man vor dem Kauf in die Hand nehmen müssen.

Gruß
Wolfgang

#5

Es gibt keine

gerichtlich und staatlich zugelassene

Architekten uns Statiker.

vnA

#6

Wenn du bei der Altbausaniereung nicht alles selber machen willst, sondern einzelne Gewerke auch an Handwerksbetriebe vergeben willst, dann kannst du unter Umständen von der KFW Gelder bekommen. Die KFW setzt aber vorraus, dass ein Fachbetrieb die zu fördernde Massnahme auch durchführt. Hierzu muss ein Energieberater das Haus unter die Lupe nehmen, kostet ca. 300 bis 500 Euro, dann würde ich einen Sachverständigen der sich mit Altbauten auskennt mitbeauftragen das Objekt anzusehen, diesen dann später auch als Bauleiter einzusetzen. Kann unter Umständes alles die selbe Person sein.
Dann kann man sich die Kosten für diesen Mehraufwand bei der KFW mitfördern lassen. Entweder als Zuschuss oder als Darlehensvariante.

Kommt es nicht zum Kauf dann hast du dir weit mehr gespart als das was du ausgegeben hast.
Die Decken sind eh tückisch, meinst sind die zwischenräume mit Schlacke oder Vulkangestein aufgefüllt.
So was abzuschätzen ist unmöglich.
Und wenn schonmal ein Wasserschaden war… Wie groß ein Glas Wasser, ein Rohrbruch, Vom Dach, undichte Toilette ???

Ohne sich das Haus anzusehen bzw, davon richtig Ahnung zu haben ist es ein bischen wie Lotto spielen.

Grüße

#7

Hallo Karl,
dem Beitrag von Wolfgang Dreyer ist nicht viel hinzuzufügen.
Allerdings den anderen Beiträgen: Es ging ja überhaupt nicht um eine Schätzung aus der Ferne, du willst ja einen Gutachter haben. Gerichtlich zugelassene Gutachter gibt es in Deutschland allerdings nicht. Es gibt öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, bestellt werden sie aber von einer Kammer (Handwerkskammer etc.) nicht vom Gericht und Sachverständige für Altbausanierung gibt es schon gar nicht. Auch staatlich zugelassenen Architekten oder Statiker gibt es nicht, das machen auch jeweils deren Kammern. Nicht ins Bockshorn jagen lassen: Fragen Sie im Bekanntenkreis oder per Suchmaschine trennt sich schnell die Spreu vom Weizen.

#8

Hallo,
alles Wesentliche ist bereits gesagt.
Sicher ist ein Statiker sinnvoll für die Berechnungen bei neuen (hier Balken-) Decken. Im Grundsatz würde ich immer bei der ursprünglich Art der gewählten (hier Decken) Ausführung bleiben. Einen Statiker würde ich bei der HWK, aber nur als erfahrenen Fachmann für Altbauten (Steinbauten) erfragen und dann Referenzen erbitten. Gleichzeitig würde ich einen gleich entsprechenden Zimmermann dazu bitten und mit Ihm über Kosten (wird er sicherlich nur per Regiestunden berechnen können…) sprechen.
Die Wirtschaftlichkeit bei einem stark sanierungsbedüftigen altem Haus wird sich bei Beauftragung durch Firmen sehr warscheinlich nicht rechnen. Die entstehenden Kosten (durch Auflagen zu erfüllende Baumaßnahmen) sind schlecht zu übersehen und die Kalkulationen werden im Regelfall hoch überschritten.
Wenn aber der Idealismus überwiegt ein altes Haus zu erhalten, das Karakter hat, zum Ort gehört und es auch um Erhaltung geht ist das eine andere Rechengröße.
Geht es aber ums Finanzielle, würde ich mir zwar Rat (siehe oben) holen und dann das nötigste selbst machen… so abenteuerlich es auch ist und Nerven kostet. Das ist übrigens bei der offiziellen Variante mit umpfangreicher Beauftragung durch Fachleute kaum anders und können im Notfall immer noch dazugeholt werden. So lange keine baulichen Änderungen vorgenommen werden und die gültigen Bauvorschriften eingehalten werden hat es dann auch den Vorteil das keiner dazwischen redet. Übrigens gibt es auch gute Fachliteratur für Altbausanierung z.B.: „Der Altbau“, Rau-Braune, Verlagsanstalt Alexander Koch (schwer zu bekommen); „Sanierung alter Häuser“, Evemarie Brändle, BLV deren Anschaffung sich immer lohnt!
Viel Erfolg und Mut
auch ein wolfgang

#9

Nur so viel:
Statiker ist kein Handwerksberuf und daher nicht bei der HWK zu erfragen. Das Branchenbuch oder das Internet gibt da Auskunft.

vnA

#10

Hallo Karl,

Du hast Glück! Du hast noch nicht gekauft! Ich habe alte Häuser saniert. Dabei sind Baukosten von 2.500-5.000 € je Quadratmeter Wohnfläche angefallen. Lass Dich unbedingt von Fachleuten beraten! Fang mit einem guten Archtiekturbüro an und nimm dann einen Statiker + einen Bausachverständigen dazu. Kostet Geld aber schützt vor der Pleite! Prüfe überall wo Wasser eindingen kann: Dach, Fundamente, Fenster…

Viel Erfolg!