In den Expose einer zum Kauf angebotenen Eigentumswohnung werden Räume als Wohnräume bezeichnet, obwohl laut Unterlagen beim Bauamt diese Räume Kellerräume sind.
Die Räume werden derzeit als Wohnräume genutzt.
Unsere Kaufentscheidung + Preisverhandlung basierte auf den Angaben in dem Expose und der Wohnungsbesichtigung. Erst eine Bank hatte bei Vorlage der Unterlagen Zweifel an der „Richtigkeit“ des Grundrisses (zwei unterschiedliche Schriftarten). Daraufhin wurde Einsicht in die Unterlagen beim Bauamt genommen.
Wir würden die Wohnung noch immer gerne kaufen, allerdings mit den beiden Räumen als Wohnraum, wie angeboten.
Mittler Weile hat der Verkäufer das Expose dahingehend geändert, dass diese Räume als Nutzräume / Nebenräume bezeichnet werden und nicht mehr als Wohnräume.
Jetzt meine Frage: Ist das Angebot (Internet, Expose) für den Verkäufer in irgendeiner Form bindend? Kann sich der Käufer auf die ihm zur Verfügung gestellten Daten (Grundriss, Angaben im Expose)berufen?
Welche Möglichkeiten stehen dem Käufer zur Verfügung z.B. kann der Käufer darauf bestehen, dass der Verkäufer die Wohnung so wie angeboten (alle Räume Wohnraum) verkauft (ggf. Baumantrag etc beim Bauamt)oder dass der Preis entsprechend gemindert wird?
Über Antworten auf meine Fragen würde ich micht freuen.
Also aus meinem Erfahrungsbereich ist schon seit längerer Zeit der Verkäufer (hier Makler) verantwortlich für den Inhalt eines Exposés - seit den 80er Jahren. Es wurden damals viele Exposés erstellt, die nicht zutrafen und so wurde dieses Gesetz gemacht.
Rechtsverbindliche Auskünfte dürfen wir hier wohl nicht geben, aber folgendes möchte ich sagen:
Da das Exposé geändert wurde, ist es schwierig sich auf das erste zu beziehen. Es ist so, dass Nutz-/Nebenräume nicht als Wohnraum angeboten werden dürfen. Daraus folgert, dass das neue Exposé weniger Wohnraum (offiziell) beinhaltet und somit der Preis sich in jedem Fall nach unten bewegen muss.
Was der Käufer letztendlich mit diesen Räumen macht, bleibt immer noch ihm selbst überlassen.
Wenn ihr immer noch die Wohnung wollt, rechnet Euch den qm-Preis des ersten Exposé’s aus und schaut, ob der Preis um die geminderten bewohnbaren qm auch wirklich gesunken ist. Nebenräume haben einen anderen Wert als Wohnräume.
Ich hoffe, ich konnte weiterhelfen.
Das war vor vielen Jahren ein schöner Trick, die Wohnflächen höher zu schrauben, als sie wirklich sind. Dazu bediente man sich der Bezeichnung Hobbyraum. Es wurden also Kellerräume verkauft, die damals nicht zu Wohnzwecken dienen durften.
Bei meinen erstellten Bewertungen kam es regelmässig zu Diskussionen, weil ich die Räume als solche bewertete, was sie sind, etwas geschönte Kellerräume.
Aussagen des Verkäufers sind nur dann bindend, wenn diese sich auch im Kaufvertrag wiederfinden.
Da bei diesen Immobilien der Verkauf „wie besichtigt“ geschieht, gelten Vorgeplänkel und andere Zusagen nicht mehr.
Es geht auch letztlich nicht um das Angebot, es geht um den konkreten Verkauf und was im Vertrag steht.
Es geht darum, zu welchem Preis Sie das Objekt kaufen. Und es ist sehr wichtig, eine unabhängige Bewertung vornehmen zu lassen.
Erst vor wenigen Wochen lag ein Fall in der gleichen Weise auf meinem Tisch. Auch hier wollte man einen überhöhten Preis für die Kellerräume.
Nach meiner Wertermittlung konnte man den Verkäufer überzeugen, einen Preis zu akzeptieren, der den Wert dieser Immobilie auch widerspiegelt.
Noch nebenbei se erwähnt, dass mir der Verkäufer später sagte, dass er damals beim Kauf übers Ohr gehauen wurde und er nun selbst sich beim nächsten Käufer schadlos halten wollte.
Das Expose ist nie bindend. Nur was im Kaufvertrag steht ist bindend. Ich kenne das Prozedere von Maklern, die gerne Kellerbereiche die ausgebaut sind, als Wohnraum anpreisen. Es gibt aber gesetzl. Vorgaben was ein Raum erfüllen muss um als Wohnraum bezeichnet werden zu dürfen.
Wenn im Kaufvertrag der Wohnraum ausgewiesen wurde, und das gestzl. aber nicht so ist, dann wäre die Sachlage anders.
Ich nehme einfach frech an, dass dem Verkäufer die Thematik bewusst war, er aber in die Anzeige als „Lockmittel“ erstmal alles als Wohnfläche angegeben hat. Viel wahrscheinlicher ist, dass er sich bei der Eingabe einfach vertippt hat.
P.S. Wir nutzen unsere „Kellerräume“ auch als Wohnraum, trotzdem darf man diese so nicht verkaufen.
Vielen Dank für Deine Antwort.
Kannst Du mir sagen, was das für ein Gesetz ist, welches verbietet, dass falsche Angaben in Exposes gemacht werden?
Es ist so, dass der Verkäufer nach wie vor die gleiche Wohnfläche (und auch den gleichen Preis) angibt, nur in dem Grundriss sind die Räume umbenannt.
Warum ist es schwierig, sich auf das alte expose zu beziehen? Aufgrund dessen haben wir ja unsere Kaufentscheidung getroffen.
Wir sind ja bereit zu „verhandeln“: entweder Bauantrag oder Preisreduktion…nur die Verkäufer schalten auf stur…
Vielen Dank für Deine Antwort.
In dem Kaufvertragsentwurf steht ausser dem Bezug auf das Grundbuch nichts über die Wohnung - laut Notar nicht üblich / notwendig.
Ist es denn so, dass der Käufer sich an seine Aussage halten muss, die Wohnung für €xxx zu kaufen, der Verkäufer aber in seinem Angebot Aussagen treffen darf, die nicht stimmen und er nicht zur „Rechenschaft“ gezogen werden kann?Hier z.B.: entweder Baugenehmigung für die Umwandlung der Kellerräume in Wohnraum oder Kaufpreisreduzierung.
In dem Kaufvertragsentwurf, der uns vorliegt, steht ausser ein Bezug auf das Grundbuch, nichts über die Wohnung - laut Notar nicht üblich / notwendig.
Ist diese Aussage ggf. zu hinterfragen?
Noch ist kein Vertrag unterschrieben.
Wir haben aufgrund des Exposes und der Besichtigung eine Kaufentscheidung getroffen. Jetzt stellt sich heraus, dass die Aussage xxx m² Wohnfläche nicht stimmen und in dem Grundriss Besserungen durchgeführt wurden. Können wir darauf bestehen, entweder die genannten m² Wohnfläche zu kaufen (Bauantrag) oder den Kaufpreis zu reduzieren?
meiner Ansicht nach, kann ein Expose nicht bindend sein.
Denn der Eigentümer kann sich jederzeit auf einen Irrtum berufen.
Solange Sie keinen Kaufvertrag unterschrieben haben, können Sie auf gar nichts bestehen.
Der Verkäufer kann doch die Wohnung gar nicht mehr so wie ursprünglich angebobten verkaufen. Denn die Räume sind zum Wohnen nicht zugelassen. Vielleicht lassen sie sich umwandeln in Wohnraum. Aber das können Sie nur mit dem zuständigen Bauamt klären.
Fragen Sie doch einfach mal beim Bauamt nach.
Und dann gibt es ja noch die Möglichkeit mit dem Verkäufer zu verhandeln. Dem wird doch mittlerweile auch klar sein, dass er seine Wohnung ohne diese 2 Wohnräume nicht zu dem ursprünglich gewünschten Preis verkaufen kann.
Ich wünsche Ihnen viel Erfolg
PS: Meine Antworten basieren auf meine Erfahrungen und stellen keine Rechtberatung o.ä. dar.
Was ist damit gemeint „…steht ausser ein Bezug auf das Grundbuch, nichts über die Wohnung“
Bei gebrauchten Objektem wird normalerweise gekauft wie es „liegt und steht“ oder gekauft wie besichtigt.
Deshalb ist es eigentlich unbedingt notwendig, das Objekt von einem unabhängigen Fachmann prüfen und eine Wertermittlung durchführen zu lassen.
Wie können Sie darauf bestehen, dass die vormals angegebene Fläche gekauft wird, wenn diese nicht vorhanden ist? Das verstehe ich leider nicht so recht.
Sie kaufen wie besicchtigt und es liegt an Ihnen, den Kaufpreis zu akzeptieren oder nicht.
Nocheinmal mein Hinweis. Holen Sie sich unbedingt fachliche Hilfe. Sie werden als Laie der Verkäuferseite nicht gewachsen sein.
Das predige ich übrigens in all meinen Seminaren.
Also, es ist der richtige Wert des Objekts zu ermitteln, die möglichen Mängel zu erfassen. Erst dann kann man den Preis verhandeln, da Sie ja nun den richtigen Wert kennen.
Sie sollten dieses Geld ausgeben. Es ist gut angelegt.
das Gesetz wurde geändert, weil damals viele Makler mit falschen oder nicht korrekten Exposés gearbeitet haben, aufgrund derer sich die Käufer entschieden hatten. Durch das Gesetz hatten die Käufer dann die Handhabe dagegen gerichtlich vorzugehen.
Du hast nun das Glück 2 Exposés in der Hand zu haben. Anhand dieser Exposés kannst Du beweisen, dass die qm-Zahl verändert wurde, aber nicht der Preis. Das ist für mich skandalös, weil Nutzraum nie als Wohnraum verkauft werden darf. Das weiss jeder Makler!!!
Es ist nicht verboten, ein Exposé zu ändern, wenn dem Verkäufer ein Fehler auffällt, aber hier ist es für mich glatt ein Betrug. Wieso ist die Wohnfläche gleich? Wie wurden die Räume denn jetzt benannt? Das verstehe ich nicht.Entweder es ist Wohnfläche oder keine und Deine Bank hat herausgefunden, dass es keine Wohnfläche ist. Also MUSS die Wohnfläche geändert werden, nicht aber die Grundfläche, die dann aber in Wohn- und Nutzfläche aufgeteilt werden muss.
Wie lange steht das Objekt zum Verkauf? Anscheinend haben die Verkäufer Zeit oder einen anderen Interessenten, der nicht das erste Exposé kennt. Aber für mich ist es glatter Betrug, wenn sie jetzt wissen, dass die unteren Räume offiziell nur als Kellerraum anerkannt wurden und sie die qm-Zahl nicht verändern…
Ich weiss es nicht, wie das Gesetz im einzelnen heisst, aber jeder ¨gewerbliche Verkäufer kennt es; entweder kann man es googeln - leider habe ich heute und morgen keine Zeit, danach werde ich es versuchen, wenn Du magst - oder aber Du wendest Dich an einen Haus-und Grundbesitzerverein oder an einen seriösen Rechtsanwalt, der auf Immobilien spezialisiert ist.
Hallo,
bindend ist eben nur was im KV steht. Wenn der Verkäufer arglistig (z.B. bekannten Schimmelbefall verheimlichen) gehandelt hat, dann kann man dies geltend machen.
In eurem Fall habt Ihr aber darauf hingewiesen und der Verkäufer hat das ja auch verbessert.
Ein Immobilienkauf ist eben anders als ein Autokauf. Ich nehme auch an, dass Ihr die Teilungserklärung erhalten habt und dort steht ja was wie ausgewiesen ist. Wie gesagt darf er Mängel nicht verschweigen und nicht lügen. Am besten schreibt Ihr aber dann in den KV die qm Zahl und was Wohnraum und Nutzraum ist. Dann ist das fest. Wenn dann was nicht stimmt könnt Ihr den Preis mindern.
Fragt doch mal bei eurer lokalen Haus und Grund Vertretung nach.
Vielen Dank für die Erläuterungen
Wir sehen das auch so, dass es Betrug ist.und eigendlich müsste er die Angabe der Wohnfläche ändern. Manche Menschen sind halt sehr stur oder sehr von sich überzeugt…
Ich werde berichten, wie es ausgeht…
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Wir waren in der Wohnung mit einem Architekten, allerdings haben wir ihm nicht die Grundrisse gezeigt, tja hätten wir mal machen sollen…
Vielleicht habe ich mich nicht gut ausgedrückt: natürlich steht im Kaufvertrag…wie gesehen; allerdings stehen dort keine Details zur Wohnung.
Ich meinte, mit „dass wir auf die angebotene Wohnfläche bestehen“, dass ein Antrag beim Bauamt gestellt wird und die entsprechenden Möglichkeiten (Genehmigung, Genehmigung mit Maßnahmen, nicht genehmigungsfähig) in den KV aufgenommen werden…
Vielen Dank auch noch mal für den Tip mit dem Fachmann. Da die Verkäufer derzeit auf stur stellen, stellt sich die Frage, ob es sich noch lohnt…
Ich werde berichten.
ganz kurz nur, weil wir eine Einladung zu einer Hochzeit haben, ich hatte selber über 20 Jahre ein Immobilienbüro in München und von daher meine Kenntnisse. Ich wünsche Euch viel Glück bei den weiteren Verhandlungen. Würde wirklich gerne erfahren, wie es ausgegangen ist.
Liebe Grüsse
Rosemarie
P.S. Wohne seit 2 Jahren in Südfrankreich
hallo.sorry das es ein bisschen gedauert hat.meiner meinung kann er es anbieten wie er will.du mußt es ja nicht kaufen.nur bei wissentlich versteckten mängel besteht das recht der reklamation.wenn er die angegebenen räume jetzt als nutz,und nicht als wohnräume anbietet,ist es gut für euch.auch der preis liegt im seinen ermessen.wenn sie nicht marktorientiert sind,bleibt er auf seiner wohnung sitzen.jetzt ist die beste zeit eine immobilie zu kaufen.die zinsen sind niedrig.versuche zu verhandeln.erkundige dich bei einer bank mit den angegebenen details der wohnung(anzahl der zimmer,quadratmeter der wohnung,alter des hauses,rücklagen der wohnung bzw.des hauses,heizsystem der wohnung)die können dir meißtens sagen wieviel die wohnung wert ist.kostet meißtens nichts.die wollen ja vielleicht ein geschäft machen.hoffe konnte dir ein bisschen weiterhelfen.lg stefan.
Hallo AntjeP, da jeder Immobilienkauf bei einem Notar erfolgen muß, empfiehlt sich dessen Konsolitierung schon vor Vertragsabschluß. Hier erhalten Sie Rat von einem Einser-Juristen und Fachmann ohne weitere Kosten.
Viel Erfolg wünscht Ihnen Arthur
