Zu Ihrer Frage: Es gibt natürlich mehrere Lösungen. Zu dem notariellen und steuerlichen Teil ist ja alles gesagt. Auch ich empfehle dringend die gewünschte Lösung notariell im Testament zu berücksichtigen.
Nun zur Wertaufteilung. Natürlich gibt es die einfache mathematische Lösung, wie beschrieben. Entweder den Wert aufteilen und vom Teil des A den Wert des Wohnrechts abziehen oder wie hier schon vorgeschlagen, dem Vater die eine Wohnung zu lassen und nur den Rest ohne Abzug des Wohnrechts aufzuteilen. Diese letztere Lösung finde ich auch besser, denn was nützt die schönste Mathematik, wenn Wohnrechte die Handlungsfreiheit des Eigentümers unnötig beschränken (Probleme bei Verkauf, Renovierungsbelastung nur mit Rücktritt des Wohnrechts mit allen Risiken etc etc). Wenn also wirklich separate ETWs bestehen, dann doch besser diese Lösung mit der ETW, die beim Vater verbleibt.
Nun zum Wert: In der Theorie alles klar. Der Wert der beiden Wohnungen (Grundstück mit berücksichtigen) geteilt durch zwei. Aber stellen wir uns vor, nur A hat interesse an diesem Haus. B interessiert das gar nicht und stellen wir uns weiter vor, die Familie bzw der Vater möchte, dass das Haus in Händen der Familie bleibt. Dann wird sich A vielleicht fragen, warum er so viel Geld an Geschwister zahlen soll.
In diesem Fall ist auch denkbar, dass man einen Familienabschlag vereinbart. Also Marktwert minus X, damit das Haus in der Familie bleibt. Man sollte dies auch notariell regeln: Sollte A irgendwann in x Jahren das Haus verkaufen, muss er an seine Geschwister einen Betrag y als Ausgleich nachzahlen. Dazu macht man am besten eine Tabelle: Im 1. Jahr.x EUR, im 2. Jahr usw. bis zum letzten Jahr (ewig sollte diese Verpflichtung nicht dauern denke ich).
Das gleiche gilt für die letzte verbleibende ETW wenn der Vater stirbt. Auch dann ist vorstellbar, dass A an B wieder etwas weniger als die Hälfte des Marktwertes bezahlt, wegen dieses Familienabschlages.
Jetzt können Sie natürlich einwenden, dann ist es ja besser, die Geschwister tun so, als ob auch sie an der Immobilie interesse hätten, damit dieser Abschlag unterbelibt und tatsächlich nach Marktwert aufgeteilt wird. Ja, stimmt, das könnten sie tun. Deshalb geht das alles nur, wenn sich alle einig sind, dass wirklich A dafür belohnt werden soll, dass er das Haus behält.
Sowas ist kein Muss sondern ein Entgegenkommen im Einverständis aller! Nur mit gutem Willen hat das Sinn (es empfiehlt sich erfahrungsgemäß solche Gespräche/Verhandlungen besser nur unter Familienmitgliedern zu führen - ohne Einbeziehung der Partner…)
Nun noch zum „Marktwert“, der ja so oder so festgestellt werden muss. Man glaubt nicht, welche Unterschiede es bei der einfachen Frage zum Marktwert einer Immobilie gibt. Ich empfehle, dass der Vater (oder alle gemeinsam - nicht einer der Erben) einen vereidigten Sachverständigen beauftragt, den Wert der Immobilie festzustellen. Klar kann der auch falsch liegen und bei berechtigten Zweifeln kann man sich eine Zweitmeinung einholen aber ganz ohne Gutachten würde ich sowas nicht machen, dazu ist es zu wichtig, gibt es zu starke Abweichungen und demzufolge sollten diese Kosten getragen werden.
Viel Glück wünscht
ikarusfly
