Hallo liebe Wohnungswirtschaftler,
ich habe leider Defizite im Bereich Gewerbe-Vermietung. Könntet ihr mir bitte helfen?
Wird beim Mietvertrag Gewerbe generell MwSt angesetzt (ich meine ja) oder werden hierbei steuerbefreite Berufsgruppen berücksichtigt ?
Danke schonmal.
joyyy
Hallo joyyy,
einzig und allein hängt es davon ab, ob der Vermieter mit oder ohne MSWST vermieten will / kann / muss [lt. Steuerberater].
Ist es ein gewerblicher Vermieter, dann immer mit MWST.
Gruß Christian
Hallo, bin zwar kein „Wohnungswirtschaftler“ aber von der Steuer und zufällig auf diese Frage gestoßen.
Bei der Vermietung von gewerblichen Räumen kommt es tatsächlich darauf an, ob der Mieter die Vorsteuer (Umsatzsteuer aus der Miete) bei seiner eigenen Umsatzsteuererklärung abziehen kann. Der Vermieter hat diese Voraussetzung (dass der Mieter die Vorsteuer abziehen kann) unter Umständen nachzuweisen.
Fallst Du mehr von der „schönen“ Steuer wissen willst, schau doch mal im Steuer-Forum vorbei.
Grüßle Soni
Hallo joyyy,
jetzt hast Du zwei Antworten, die sich in einem entscheidenden Punkt widersprechen.
Ich denke, Soni wird nicht beleidigt sein, wenn ich den Gesetzgeber zu Wort kommen lasse, der sie in ihrer Ansicht bestätigt:
Aus § 4 Nr. 12a UStG: (Steuerfrei sind…) „die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken (…)“.
Aus § 9 UStG: "(1) Der Unternehmer kann einen Umsatz, der nach (…) § 4 (…) Nr. 12 (…) steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird.
(2) Der Verzicht auf Steuerbefreiung nach Absatz 1 ist bei der (…) Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken (…) nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstpück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Unternehmer hat die Voraussetzungen nachzuweisen."
Schöne Grüße
MM
Danke und weitere Frage ÄRZTEHAUS
Hallo Martin,
vielen Dank aber um welche Berufsgruppen handelt es sich hier denn konkret und was ist eigentlich wenn es sich um ÄRZTEHAUS handelt? Ärzte gehören doch der befreiten Berufsgruppe an.
Mal angenommen man würde nur an Ärtze vermieten und würde keinerlei MwSt ansetzen, darf man dann seinerseits als Vermieter die MwSt geltend machen ??
Danke.
joyyy
Hallo Joyyy,
…aber um welche Berufsgruppen handelt es sich hier
denn konkret?
Wenn ich jetzt alle Steuerbefreiungen aufzählen soll, dann gute Nacht…
und was ist eigentlich wenn es sich um ein ÄRZTEHAUS
handelt? Ärzte gehören doch der befreiten Berufsgruppe an.
Das ist richtig! Außer Tierärzte (und sonstige unüblichen Ärztetätigkeiten) gehören die Ärzte zu den Personen, die steuerfreie Umsätze tätigen und somit vom Vorsteuer-Abzug ausgeschlossen sind. Somit ist eine Vermietung mit Umsatzsteuer (MwSt) nicht möglich.
Mal angenommen man würde nur an Ärtze vermieten und würde
keinerlei MwSt ansetzen, darf man dann seinerseits als
Vermieter die MwSt geltend machen ??
Da nun die Vermietung steuerfrei erfolgt, ist zwangsweise auch die in Rechnung gestellte Vorsteuer (MwSt) nicht abzugsfähig! (Im Rahmen der Umsatzsteuer-Erklärung)
Als Werbungskosten / Betriebsausgaben im Rahmen der Einkommensteuer-Erklärung sind dann die Bruttorechnungsbeträge abzugsfähig.
Handelt es sich eigentlich um einen Neubau (eigene Herstellung)?
(Falls ja, bitte noch mal anfragen, weil ich Dich nicht mit so viel Fachgelaber voll schreiben will, wenn es Dich nicht betrifft)
Grüßle Soni
Hallo Soni,
Voorsicht!
Wie Du selber schon richtig festgestellt hast, kann dieses:
Da nun die Vermietung steuerfrei erfolgt, ist zwangsweise auch
die in Rechnung gestellte Vorsteuer (MwSt) nicht abzugsfähig!
nicht geschehen, weil in diesem Fall der Vermieter gar nicht auf die Steuerbefreiung verzichten darf. Wenn also irgendwas abgerechnet wird, was er USt nennt, ist das in jedem Fall eine Luftbuchung.
Wenn durch den Vermieter unberechtigt USt ausgewiesen wird, ist die meines Erachtens nicht bloß keine abziehbare Vorsteuer, sondern es gibt wohl keine vernünftige Gestaltung eines Mietvertrages, die den Mieter überhaupt zur Zahlung dieses Betrages verpflichten würde.
Schöne Grüße
MM
Hallo Martin,
Danke, ich hab´s richtig gemeint mich aber unverständlich ausgedrückt.
Da nun die Vermietung steuerfrei erfolgt, ist zwangsweise auch
die in Rechnung gestellte Vorsteuer (MwSt) nicht abzugsfähig!
Richtig: Da nun die Vermietung steuerfrei erfolgt, kann der Vermieter zwangsweise die ihm in Rechnung gestellte Vorsteuer nicht abziehen. Der Vermieter ist also nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt.
Der Mieter ja sowieso nicht.
Nochmals Danke muß mich in Zukunft besser ausdrücken.
Grüßle Soni
…und nun der Wohnungswirtschafter
Hallo Zusammen,
also zunächst einmal Kompliment an Soni; war klasse und richtig beschrieben.
DAS Problem bei der Vermietung der Gewerbefläche an USt- Abzugsberechtigte ist die „Umsatzsteueroption“. Diese muss (sollte) VOR Vermietung oder besser sogar VOR Baubeginn beim Vieh-Amt abgegeben werden. Dazu muss (sollte) der Meitvertrag dem Antrag beigefügt werden. Und in diesem Mitvertrag muss (sollte) der Passus enthalten sein, wonach der Mieter jährlich verpflichtet!! ist, einen USt- Nachweis dem Vermieter einzureichen. Fehlt dieser Nachweis - der V hat ein Recht darauf - kann das Vieh-Amt die Option widerrufen, damit fällt die Vermieterabzugsfähigkeit weg und damit die Möglichkeit der Umsatzsteuervermietung; dass aber heisst, das der Meiter - wegen Wegfall einer vertragsimmanenten Bestimmung - uU sogar ausserordentlich frist(gemäß) kündigen kann.
Dazu kommt, dass die meisten Vieh-Ämter eine Ust-quote von idR 95 % der Gesamtumsätze fordern; darf aber weniger sein, wenn Der Beruf nur Teilumsatzsteuerpflichtig ist (zB Dozenten; freier Dozent USt - berufsbildender Dozent UStfrei).
Du siehst: kompliziert. Richtig schwierig wird es in einem gemischten (Ustfrei und UStpflichtig) Haus. Dort sind allgemeine Kosten (mit Vorsteuer) in dem Verhältnis der (Und nun der Hammer von Vieh-Amt zu Vieh-Amt verschieden) mal der vermieteten Grundfläche mal nach den erzielten Mieteinnahmen anteilig als Vorsteuer ausweisbar. Rechnungen aber, die allein dem Ustpflichtigen Mieter zuzuordnen sind, sind voll abzugsfähig, dagegen Kosten, die nur dem Ustfreien Meiter zuzuordnen sind, sind nicht abzugsfähig.
…und wenn das ganze eine WEG ist wirds schwierig…
Schönes langes WE
Ralf