Hallo an Schatzschuer 89,
das habe ich dazu noch gefunden:
1.8 Wohnung
Die in Teilungserklärung als Wohnung bezeichneten Sondereigentumseinheiten dürfen nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Das gilt auch bei einer Vermietung. Der vermietende Sondereigentümer ist nicht befugt dem Mieter die gewerbliche Nutzung zu gestatten. Wird aber einem Mieter die gewerbliche Nutzung einer Eigentumswohnung gestattet, können zwar die übrigen Miteigentümer die Unterlassung der gewerblichen Nutzung vom vermietenden Sondereigentümer verlangen, sie können auch verlangen, daß der vermietende Sondereigentümer alles in seiner Macht stehende unternimmt, um die gewerbliche Nutzung seiner Eigentumswohnung durch seinen Mieter zu beenden. Die Unzulässigkeit der gewerblichen Nutzung ist jedoch kein Grund, das Mietverhältnis außerordentlich oder fristlos zu kündigen. Die Miteigentümer müssen in diesem Fall die gewerbliche Nutzung durch den Mieter bis zur ordnungsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses hinnehmen. Hilfe können die Eigentümer in diesem Falle nur von den Wohnungsaufsichtsbehörden erhalten, wenn und soweit die Zweckentfremdungsverordnung eingreift; denn bei Verstößen gegen die Zweckentfremdungsverordnung können die Aufsichtsbehörden durch Festsetzung entsprechender Bußgelder die gewerbliche Nutzung einer Wohnung entgegen den Vorschriften der Zweckentfremdungsverordnung unterbinden. Da Bußgelder bei Fortsetzung der Zweckentfremdung laufend mit steigenden Bußgeldbeträgen wiederholt festgesetzt werden können, wird jeder wirtschaftlich denkende Nutzer möglichst schnell die gewerbliche und/oder freiberufliche Nutzung der Wohnung einstellen. Zu beachten ist aber, daß auch bei Geltung der Zweckentfremdungsverordnung eine gewerbliche Mitbenutzung einer Wohnung zu weniger als 50 % zulässig ist. Davon abweichend darf eine Wohnung nach Wohnungseigentumsrecht nicht gewerblich oder freiberuflich mitbenutzt werden.
Viele Selbständige, Freiberufler und Gewerbetreibende richten zu Hause einen Büroraum ein, in dem sie einen Teil ihrer beruflichen und gewerblichen Tätigkeit erledigen können, wie z. B. Buchführungsarbeiten, Schreibarbeiten, Ausarbeitung von Projekten, Angeboten, Plänen usw. Auch die Herstellung von telefonischen Kontakten, Telefonmarketing, Telefonwerbung usw. sind Tätigkeiten, die in einer Wohnung ausgeübt werden können, ohne daß sie nach außen in irgendeiner Weise in Erscheinung treten, geschweige denn die Miteigentümer bei der Nutzung der übrigen Wohnungseigentumseinheiten in irgendeiner Form und Weise beeinträchtigen oder stören. Man wird derartige Nutzungen wohl für zulässig erachten können. Das gleiche gilt für schriftstellerische und künstlerische Tätigkeiten wie z. B. Kunstmaler sowie viele kunstgewerbliche Tätigkeiten. Bei vielen dieser Tätigkeiten ist der Wohnraum gleichzeitig der Arbeitsraum, weil eine räumliche Trennung zwischen Wohnung und Arbeitsstelle fehlt. Auch derartige Tätigkeiten wird man im Endergebnis in einer Wohnung für zulässig erachten, selbst wenn die konkrete Tätigkeit im Widerspruch zur Zweckbestimmung „Wohnung“ steht.
1.9 Büro
Die Zweckbestimmung „Büro“ läßt jede gewerbliche, freiberufliche Büronutzung zu.
1.10 Gewerberäume
Die Zweckbestimmung „Gewerberäume“ läßt jede gewerbliche Nutzung zu. Unzulässig ist aber die Nutzung als Bordell in einem Wohnhaus.
- Unterlassensanspruch
Wird ein Wohnungseigentum oder Teileigentum abweichend von der Nutzungsbestimmung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung genutzt, besitzt die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich einen Anspruch gegenüber dem abweichend nutzenden Miteigentümer, die abweichende Nutzung einzustellen und das Teileigentum oder Wohnungseigentum nur nach der Zweckbestimmung der Teilungserklärung zu nutzen.
2.1 Bindung der Eigentümer an die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
Die Nutzungsbeschreibung von Räumlichkeiten, wie sie in der Teilungserklärung enthalten ist, ist für alle Miteigentümer bindend. Sie wird nicht stillschweigend dadurch abgeändert, daß die anderen Eigentümer eine abweichende Nutzung über mehrere Jahre ohne Widerspruch hinnehmen. Deshalb kann ein Erwerber der Räumlichkeiten sich nicht mit Erfolg darauf berufen, die übrigen Miteigentümer müßten die teilungserklärungswidrige Nutzung weiter dulden, weil sie sie gegenüber dem Voreigentümer widerspruchslos hingenommen haben (OLG Köln Beschluß vom 23.12.1994, 16 Wx 172/94 - WE 1995, 220 = WuM 1995, 331 = ZMR 1995, 263). Im Urteilsfalle hatte ein Miteigentümer im Keller größere Kellerfenster eingebaut und den Boden im Vorgarten ausgehoben, um eine bessere Belichtung zu schaffen. Das OLG Köln sieht darin eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht und daher grundsätzlich der einstimmigen Beschlußfassung aller Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 WEG) bedurfte. Da die Zustimmung der übrigen Eigentümer fehlte, bejahte das OLG Köln gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB den Anspruch auf Beseitigung dieser baulichen Veränderungen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Die Veränderung der Fensterflächen führe nicht nur zu einer Änderung des optischen Eindrucks der Fassade. Hinzu komme die Abgrabung, um den nötigen Lichteinfall zu gewährleisten. Außerdem werde mit der Vergrößerung der Fensterfläche auch die Wohnqualität der seit längerem zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten im Souterrain des Hauses erhöht. Das stelle einen Nachteil für die Antragsteller dar, da in der Teilungserklärung die entsprechenden Räumlichkeiten als Kellerraum, Trockenraum und Trafostation ausgewiesen sind. Diese Nutzungsbeschreibung ist für die Beteiligten gemäß §§ 5 Abs. 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bindend. Die Teilungserklärung, die durch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gemäß § 7 Abs. 3 WEG zum Inhalt des Grundbuchs geworden ist, ist nur nach Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen auszulegen, wie es sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Erklärungen bei der Weiterveräußerung und die bisherige Handhabung durch Wohnungseigentümer müssen angesichts des Gutglaubenschutzes des Grundbuchs außer Betracht bleiben. Daher sei auch die langjährige nach der Behauptung der Antragsgegner 30 Jahre währende Nutzung der Kellerräume als Wohnraum und die Kenntnis der Antragsteller hiervon bei Erwerb ihres Wohnungseigentums ohne Bedeutung - vgl. aber zur Verwirkung 2.2
2.2 Verwirkung des Unterlassungsanspruchs
