BGB-Gesellschaft A + B (50/50) halten nach Erbschaft seit über 10 Jahren ein vermietetes Grundstück im Privatvermögen, Verkehrswert € 300.000. Der Altbestand wird abgerissen und es entstehen 14 abgeschlossene gleichwertige Eigentumswohnungen mit Gesamtherstellungskosten von € 1.400.000.
Sechs ETW verbleiben im Mietbestand. Die übrigen acht ETW werden nach einem Jahr Bauzeit zum Preis von € 160.000/Stück verkauft.
Gewerblicher Grundstückshandel ist m. E. erfüllt. Die Frage ist,wie hoch ist der zu versteuernde Gewinn? Fließt der anteilige Grundstückswert der verkauften Wohnungen mit in den zu ermittelnden steuerlichen Gewinn oder wird der aus dem PV eingebrachte Grundstücksanteil vom Gewinn abgezogen?
Hallo liebr Steuerzahler, so gern ich Dir helfen möchte, ich habe von solchen Dingen leider keine Ahnung. Mein bescheidenes Wissen bezieht und beschränkt sich leider auf die Besteuerung von Arbeitseinkommen. Mit den anderweitigen Geschäften bin ich nicht vertraut. Lieber sage ich Dir die Wahrheit, als dass ich daran herumrätsele.
Danke für Dein Vertrauen und alles Gute für Dich und Deine Lieben
M.E. beträgt der „zu versteuernde Gewinn“ 160.000 - Anschaffungs-/Baukosten - Abschlusskosten und das ganze pro verkaufter Wohnung.
Also rund 60.000- Verkaufsabschlusskosten, ohne Details zu kennen.
Hier geht es ja schon ins Geld. Deswegen würde ich mit der Frage einen Steuerberater aufsuchen und ihm alle Details offenlegen. Mithin kann gerade bei Gewerblichem Grundstückshandel einiges Gestaltet werden.
Unsere Firma hat mal ein Unternehmen mit über 70 Grundstücks- bzw. Betriebsverkäufen vor der Gewerbesteuer bewahrt. Das mag nicht auf den o.g. Fall anwendbar sein, zeigt aber, dass Spielräume existieren. Und die paar Euro für den StB sind im Verhätlnis zu ca. ner halben Mio. gefärhdetem Gewinn nicht übertrieben.
Hoffe ich konnte helten.
Mit diesem Problem im Internet eine Lösung zu finden ist nicht richtig. Mein Guter Rat: Geh mit allen unterlagen zu Deinem Steuerberater. Da ist der Fall am besten aufgehoben und der haftet für Fehler
der Gewinn wird berechnet als Einnahmen minus Buchwert (= Wert zur Einlage minus Abschreibungen) minus Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Veräußerung anfallen.
Es ist wegen der Nachvollziehbarkeit der Bewertung sinnvoll, im Zeitpunkt der Einlage der Grundstücke „roh“, wie sie sind, eine Eröffnungsbilanz für den Gewerbebetrieb aufzustellen und sämtliche Aufwendungen (Architekt, Notar, Teilungserklärung, Baumaßnahmen zur Aufteilung und Verbesserung, Werbung/Vermarktung etc. etc.) mit kaufmännischer Buchführung zu erfassen. Dann wird nicht mehr so ein riesiger Gewinn liegen bleiben.
vielen Dank für Deine Antwort.Ich denke, dass Du damit richtig liegst. Ich werde trotzdem noch einen Steuerberater aufsuchen,um diese und andere Fragen abzuklären, da es hier doch etwas mehr.
Herzlichen Dank auch an alle, die sich den Kopf zerbrochen haben und mir helfen wollten.
Leider kann ich auf Grund der Aussagen keine Antwort geben. Erbe ermangelt schon der Anschaffung. Gewerblicher Handel i.d.R. ab 3 Objekte. (in den EStR nachzulesen. Hier ist dringend ein Steuerberater nötig, um die richtigen Verträge abzuschließen).
Würde ich anders lösen BGB auflösen Grundbuch teilen
jeder hat 3 steuerliche Freischüsse also kann 3 Wohnungen verkaufen. Die anderen im Bestand behalten.
Diskutiert das mal mit einem o. euren Steuerberater.
Zu Eurem Model würde nach meiner Berechnung ohne die Abruchkosten zu kennen von einem Gewinn pro Wohnung von ca.35.000.- Euro bis zu 40.000.- ausgehen.
Bauzeitzinsen und Werbungs und Verwaltungskosten sind
ja nicht bekannt.Ich persönlich würde die Wohnungen alle behalten und vermieten.Bei der günstigen Zinslage bis unters Dach belasten.Erst bei einen Mieterwechsel der sich ja immer mal wieder ergibt eine Wohnung verkaufen.bis zu 3 in 10Jahren sind steuerfrei.Dann aber Sondertilgung vereinbaren wegen Vorfallsentschädigung.