Gewohnheitsrecht bei geduldeter Immobilie?

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#1

Hallo,

ich bin an einem EFH interessiert, das vor 10 Jahren in einem Landschaftsschutzgebiet gebaut wurde und aus diesem Grund keine Baugenehmigung erhält. Die Stadt hat seiner Zeit einen Duldungsbescheid erlassen, der besagt, dass das Haus zeitlich unbefristet, ohne einen widerrufsvorbehalt geduldet wird. Haus und Grundstück sind auf dem Flurplan eingetragen und voll erschlossen. Meine Fragen:
1.Wird durch den 10-jährigen Bestand die Duldung durch ein Gewohnheitsrecht „legalisiert“?
2.Darf ich eine Einliegerwohnung im Haus vermieten, obwohl das Haus keine Endabnahme hat? Wie sieht es haftungsrechtlich aus, wenn ein Unfall passiert?
3. Kann ich Instandhaltungskosten genauso beim Finanzamt geltend machen, wie bei einem baugenehmigten Haus?

Danke für eine Antwort.

#2

Hallo Olaf,

die indirekte Rechtsmäßigkeit kann sich als erstes aus dem Baugesetzbuch § 35 Abs.2 ergeben.
Demnach können Bauten im Aussenbereich als zulässig erklärt werden, wenn die Erschließung gesichert ist und öffentliche Belange dem nicht entgegenstehen.
Dies scheint hier der Fall gewesen zu sein, um eine unbefristeten Duldungsbescheid zu veranlassen.

Um ganz sicher zu gehen muss man die jeweilige Landesbauordnung (Landesrecht) einsehen.

Unter Umständen kann vor 10 Jahren ein Vorbescheid (Schriftliche Anfrage vor Bauantrag zu einzelnen oder umfassenden Fragen) erteilt worden sein, der für den Eigentümer verbindlich ist.
Demnach muss der Hausbau damals bantragt worden sein, so dass der Duldungsbescheid als Vorbescheid angesehen werden könnte.

Trotzdem muss der Bauaufsichtsbehörde aber eine Fertigstellungsanzeige zugegangen sein.??? Ob dann eine Abnahme erfolgt, ist wieder in deren Interesse/Sache (Landesrecht).

Eigentum verpflichtet, so dass Du als Eigentümer dem Geschädigten gegenüber verpflichtet bist.

Da ich denke, dass dies aus Deiner Schilderung her kein Schwarzbau ist, können Aufwendungen aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.

Der Flurplan ist uninteressant für Dich. Verbindlich ist für Dich nur der Bebauungsplan (der nicht existiert) und für die Gemeinde (Land, Staat) der Flächennutzungsplan. Flurpläne geben keine Auskunft über Rechtsverhältnisse im engeren Sinn, sondern machen Angaben über tatsächliche Eigenschaften (Lage, Abgrenzung, Nutzung)

Gruss Steve

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#3

Hallo Olaf,

da könnte eine böse Falle zuschnappen. Die Duldung kann auch persönlich beschränkt sein, also nur zu Gunsten des momentanen Eigentümers gelten. Damit wäre ein Verkauf dann faktisch ausgeschlossen. Wir haben einige entsprechende Dinge hier in der Gemeinde, wo sich im Wald nach dem Krieg einige Leute zunächst Hütten gebaut und diese dann nach und nach zu teilweise villenartigen Komplexen erweitert haben. Sie selbst düften dort bis zu ihrem Ableben wohnen bleiben, aber nicht mal die Nachkommen bekommen eine weitere Duldung. Daher mein dringender Rat, in einer solchen Konstellation auf jeden Fall zum zuständigen Bauamt gehen und von dort schriftlich eine Erklärung zur Frage der Nutzung durch dich als Dritten erbitten. Erst wenn diese in deinem Sinn vorliegt, würde ich weiter mit dem Verkäufer verhandeln.

Ansonsten treffen dich dann die gleichen Rechte und Pflichten, wie einen Eigentümer eines „normal“ erbauten Hauses.

Gruß vom Wiz

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#4

Hallo Olaf,

da könnte eine böse Falle zuschnappen. Die Duldung kann auch
persönlich beschränkt sein, also nur zu Gunsten des momentanen
Eigentümers gelten. Damit wäre ein Verkauf dann faktisch
ausgeschlossen. Wir haben einige entsprechende Dinge hier in
der Gemeinde, wo sich im Wald nach dem Krieg einige Leute
zunächst Hütten gebaut und diese dann nach und nach zu
teilweise villenartigen Komplexen erweitert haben. Sie selbst
düften dort bis zu ihrem Ableben wohnen bleiben, aber nicht
mal die Nachkommen bekommen eine weitere Duldung. Daher mein
dringender Rat, in einer solchen Konstellation auf jeden Fall
zum zuständigen Bauamt gehen und von dort schriftlich eine
Erklärung zur Frage der Nutzung durch dich als Dritten
erbitten. Erst wenn diese in deinem Sinn vorliegt, würde ich
weiter mit dem Verkäufer verhandeln.

Ansonsten treffen dich dann die gleichen Rechte und Pflichten,
wie einen Eigentümer eines „normal“ erbauten Hauses.

Gruß vom Wiz

Hallo Wiz,

im Duldungsbescheid steht auch noch, dass dieser auf einen Rechtsnachfolger übergeht. Damit bin ich dann wohl gemeint,oder?
Beim Bauamt habe ich die (mündliche) Zusage erhalten , dass diese Duldung rechtlich einem Bestandsschutz gleichzusetzen ist. Das heisst dann doch, dass die mir das Ding nicht abreissen können…??

Für deine Einschätzung bin ich dankbar,

Olaf

#5

Hallo Olaf,

die indirekte Rechtsmäßigkeit kann sich als erstes aus dem
Baugesetzbuch § 35 Abs.2 ergeben.
Demnach können Bauten im Aussenbereich als zulässig erklärt
werden, wenn die Erschließung gesichert ist und öffentliche
Belange dem nicht entgegenstehen.
Dies scheint hier der Fall gewesen zu sein, um eine
unbefristeten Duldungsbescheid zu veranlassen.

Um ganz sicher zu gehen muss man die jeweilige
Landesbauordnung (Landesrecht) einsehen.

Unter Umständen kann vor 10 Jahren ein Vorbescheid
(Schriftliche Anfrage vor Bauantrag zu einzelnen oder
umfassenden Fragen) erteilt worden sein, der für den
Eigentümer verbindlich ist.
Demnach muss der Hausbau damals bantragt worden sein, so dass
der Duldungsbescheid als Vorbescheid angesehen werden könnte.

Trotzdem muss der Bauaufsichtsbehörde aber eine
Fertigstellungsanzeige zugegangen sein.??? Ob dann eine
Abnahme erfolgt, ist wieder in deren Interesse/Sache
(Landesrecht).

Eigentum verpflichtet, so dass Du als Eigentümer dem
Geschädigten gegenüber verpflichtet bist.

Da ich denke, dass dies aus Deiner Schilderung her kein
Schwarzbau ist, können Aufwendungen aus Vermietung und
Verpachtung geltend gemacht werden.

Der Flurplan ist uninteressant für Dich. Verbindlich ist für
Dich nur der Bebauungsplan (der nicht existiert) und für die
Gemeinde (Land, Staat) der Flächennutzungsplan. Flurpläne
geben keine Auskunft über Rechtsverhältnisse im engeren Sinn,
sondern machen Angaben über tatsächliche Eigenschaften (Lage,
Abgrenzung, Nutzung)

Gruss Steve

Hallo Steve,

also vom Bauamt habe ich die (mündliche) Zusage bekommen, dass die Duldung aus Sicht der Stadt rechtlich einem Bestandsschutz gleichzusetzen ist. Auch wenn ich das nicht schriftlich habe: Ist so eine mündliche Zusage nicht auch irgendwie bindend?
Auf dem Flächennutzungsplan war nix weiter zu erkennen. Nur, dass „mein“ Grundstück auch als Wohnbaufläche ausgewiesen ist.

Für deine Einschätzung bin ich dankbar,

Olaf

#6

im Duldungsbescheid steht auch noch, dass dieser auf einen
Rechtsnachfolger übergeht. Damit bin ich dann wohl
gemeint,oder?

Vielleicht, vielleicht aber auch nur ein Erbe? Ist aber auch egal, geht ja um nichts, da will man ja nicht nerven, oder?

Beim Bauamt habe ich die (mündliche) Zusage erhalten , dass
diese Duldung rechtlich einem Bestandsschutz gleichzusetzen
ist. Das heisst dann doch, dass die mir das Ding nicht
abreissen können…??

Für deine Einschätzung bin ich dankbar,

Sorry, aber so ohne Mandat springt meine Berufshaftpflicht nicht ein, und da schätze ich gar nichts ein. Und mit Mandat würde ich nur das machen, was dir hier auch bereits mehrfach ans Herz gelegt worden ist, ich würde mich an das zuständige Bauamt wenden und mir die Sache schriftlich bestätigen lassen! Oder hast du soviel Geld, dass es dir hier nicht so drauf ankommt? Mit mündlichen Zusagen fängst du im Zweifelsfall gar nichts an, wenn es z.B. vor Gericht geht, und für so einen worst-case muss man rechtzeitig vorsorgen. Alles was man da nicht schwarz auf weiß in der Hand hat, taugt nicht!

Kopfschüttelnder Gruß vom Wiz, der an den Witz mit dem Rabbi auf dem Hausdach bei Flut denken muss

#7

Hallo Olaf,

ich kann mich da wiz (Grüsse)nur anschließen und lass das Fenster zu, bevor ich mich zu weit rauslehne.

Letztendlich sind viele Antworten hier knapp an/ über der Grenze der Legalität.

Gruss Steve

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