Gleichzeitige fristlose Kündigung eines Mietvertrags durch alten und neuen Vermieter

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

ich habe eine Frage zu folgender Situation: Während eines Eigentümerwechsels kündigen der alte und der neue Vermieter gleichzeitig durch dieselbe Hausverwaltung fristlos einen Mietvertrag, weil die Wohnung zuvor ohne Zustimmung des (alten Vermieters) wiederholt untervermietet wurde.

Zuvor hatte der Mieter bereits eine Unterlassungserklärung wegen Verstoßes gegen den Mietvertrag abgegeben, später jedoch wieder dagegen verstoßen. Die Kündigung erfolgt, NACHDEM der neue Vermieter bereits die Wohnung übernommen hat und ab jetzt die Miete kassiert, während der alte Mieter aber immer noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist (laut Hausverwaltung). Was ist nun richtig?

  1. Alter und neuer Vermieter dürfen zusammen den Mietvertrag kündigen, weil es vollkommen egal ist, welcher Vermieter kündigt.
  2. Nur der alte Vermieter darf kündigen, weil er vorher schon abgemahnt hat.
  3. Nur der neue Vermieter darf kündigen, weil ihm jetzt die Wohnung gehört.
  4. Weder der alte noch der neue Vermieter dürfen kündigen, weil dem alten die Wohnung nicht mehr gehört (da er zum Zeitpunkt der Kündigung dafür auch keine Miete mehr kassiert) und der neue darf auch nicht, weil er vorher ja selbst nicht abgemahnt hat und der Mieter nicht wissen kann, ob der neue Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung verweigert.

Vielen Dank für Eure Antworten!

#2

Es ist m.E. schlicht egal, ob neuer und alter Vermieter kündigen.
Einer von beiden ist berechtigt. Wenn ein unberechtigter kündigt, so wird ja damit nicht die berechtigte Kündigung des anderen ungültig !
Es kann ja nicht sein, keiner ist berechtigt.

na also, was sollén die Spitzfindigkeiten ?

Grundsätzlich ist erst mit der Grundbucheintragung der neue Eigentümer rechtlich der Vermieter.

Und ein neuer Eigentümer übernimmt auch die Abmahnungen, das sind doch Vertragsbestandteile. Also haben sie ggf. auch für den neuen Vermieter rechtliche Bedeutung.

MfG
duck313

#3

Danke für die Antwort, aber spitzfindig finde ich das nicht. Beispielsweise gibt es ja auch Gerichtsentscheide, dass ein Gläubiger eindeutig benannt sein muss und dass es nicht zulässig ist, dass sich der Schuldner den richtigen aussucht, wenn zwei gleichzeitig genannt sind.

#4

bei Gläubigern mag das richtig sein.

gehe doch mal davon aus, der alte Vermieter ist noch zuständig, weil der Grundbucheintrag noch nicht vollzogen ist.
Das man bereits die Miete auf ein neues Konto zahlt ist unwichtig. Das können die Vermieter alt/neu untereinander frei bestimmen.
Es ist ja sicherlich der alte VM gewesen der seinem Mieter mitgeteilt hat, „Die Miete bitte ab Datum X auf folgendes Konto überweisen …“

Stattdessen prüfe doch lieber mal die grundsätzliche Berechtigung der fristlosen Kündigung.

#5

Danke für die Einschätzung. Die richtige Reihenfolge ist aber: Zuerst Eigentümerwechsel, dann Mitteilung, dass die Miete ab sofort an den neuen Vermieter geht und dann fristlose Kündigung, alles innerhalb weniger Tage. Ansonsten müsste die fristlose Kündigung in Ordnung sein.

#6

Bis der Neue im Grundbuch steht ist er erstmal nur Besitzer und nicht Eigentümer!
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__987.html ramses90

#7

Darf ich daraus schließen, dass nur der Eigentümer kündigen darf, und nicht der Besitzer, oder macht das keinen Unterschied? Wenn nur der Eigentümer darf, müsste die Kündigung meiner Meinung nach dann formal falsch sein, wenn beide gleichzeitig die Kündigung aussprechen.

#8

Genau, noch darf nur der Eigentümer kündigen.
Formal falsch ist es nicht, die Kündigung des Besitzers ist zur Zeit lediglich gegenstandslos. ramses90

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#9

Die Sache ist doch ganz einfach: Es gibt keinen zusätzlichen Kündigungsschutz, nur weil der Eigentümer gerade wechselt. Und wenn man sich nicht ganz sicher ist, wer zu welchem Zeitpunkt derjenige ist, der die Kündigung tatsächlich wirksam aussprechen darf, dann schicken eben beide eine los. Klagt der Mieter jetzt gegen die einige Kündigung, wird sofort auf die zweite, gleichlautende Kündigung verwiesen, und der Mieter wird vom Gericht zu hören bekommen, dass entweder beide Kündigungen aufgrund inhaltlicher Fehler nicht durchgehen, oder beide inhaltlich korrekt sind, und das Gericht zwar die eine für unwirksam hält, dies aber dem Mieter nichts bringt, weil die andere durchgeht. Außer ein paar Gebühren dann hiermit zu verursachen, führt die Sache dann für den Mieter zu nichts.

#10

OK, dann scheint der Fall wohl doch nicht mit dem Problem vergleichbar zu sein, wie wenn ein Gläubiger nicht eindeutig benannt ist. Hilfreich wäre allerdings noch die Nennung eines Gesetzes, aus dem Ihre Antwort auch so hervorgeht.

#11

Das hat nichts mit Gesetz, sondern einfach nur mit klaren Menschenverstand zu tun. Eine Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung (natürlich kannst Du gerne im BGB zum Thema Willenserklärung nachlesen, das bringt dich aber als juristischen Laien auch nicht weiter). D.h. der Kündigende muss diese nur selbst erklären, und kann daher natürlich gegenüber jedermann kündigen. Ob das dann Auswirkungen hat, hängt davon ab, ob der Kündigende überhaupt in irgendeiner Rechtsbeziehung zu seinem Gegenüber steht, die er kündigen könnte.

Hier steht entweder der alte oder der neue Eigentümer zum Kündigungszeitraum in einem Rechtsverhältnis, welches gekündigt werden kann. Ergo wird die eine Kündigung ins Leere gehen, während die andere - soweit begründet - durchgeht.

#12

Der Trick ist, dass man ZWEI Kündigungen schreibt. Und NICHT eine Kündigung mit zwei Absendern.

#13

Es kann aber auch nicht sein, dass aus der Kündigung nicht zu entnehmen ist, an wen man seinen Widerspruch zu richten hat.

#14

Die Hausverwaltung hat ja die Vollmacht von beiden, von daher dürfte das kein Problem sein. Problematisch fand ich nur, davon auszugehen, dass das was der alte Eigentümer nicht erlaubt, automatisch auch der neue nicht erlaubt. Wie soll man das wissen, wenn der neue nicht erstmal wiederspricht oder abmahnt?

#15

Juristischer Laie hin oder her, Gesetz ist Gesetz und dafür, dass vor Gericht immer der gesunde Menschenverstand zählt, dafür finden sich ja nun wirklich massig Gegenbeispiele.

#16

Prima. Und hat die Hausverwaltung diese Vollmacht auch im Original der Kündigung beigefügt? Ich hoffe doch, dass sich eine Hausverwaltung mit sowas auskennt, oder?

#17

Ja, zwei Vollmachten von Eigentümer und Besitzer sind beigefügt. Ob sich die HV damit auskennt spielt keine Rolle. Die kennen sich ja auch mit dem Mietrecht aus und schreiben trotzdem teilweise Klauseln in die Verträge, zu denen sie nicht berechtigt sind.