da zur Zeit die Zinsen so niedrig sind, sehe ich mir regelmäßig Immobilienangebote an.
Dabei habe ich festgestellt, dass oft Immobilien angeboten werden, die sich nicht nur selber tragen, sondern auch einen guten Überschuss abgeben (2000-3000 €/ Monat bei 650.000 € Kaufpreis; bei 1 % Tilgung)
Mir ist die Idee gekommen, eine GmbH zu gründen und 2-3 Immobilien zu kaufen. Von dem Geld könnten Rücklagen gebildet werden und ich könnte als Hausmeister die meisten Reparaturen und Modernisierungen selber durchführen.
Warum eine GmbH? Um so mein Risiko zu minimieren, wenn doch etwas total schief gehen sollte.
Die Frage ist nur, bekommt man so viel Kapital für eine GmbH ohne Eigenmittel von den Banken?
wer in der momentanen Niedrigzinsperiode mit nur 1% tilgt, macht was verkehrt, und wird sich wundern, was passiert, wenn nach der Zinsbindung die Zinsen schwer nach oben gehen.
Da das schon große Summen sind, habe ich mit 1 % kalkuliert, um den Nacken nicht zu brechen, wenn unvorhergesehene Reparaturen anstehen oder Mietausfälle sich über Monate ziehen. Natürlich ist es schon gedacht/ geplant, den Überschuss weitestgehend als Sondertilgung einzubringen.
Die Frage ist nur, bekommt man so viel Kapital für eine GmbH
ohne Eigenmittel von den Banken?
Eine Bank wird immer auf persönlicher Bürgschaft und entsprechender Bonität eines Menschen aus Fleisch und Blut bestehen. Außerdem gibt die Bank nichts, ohne im Grundbuch zu stehen. Damit ist die Haftungsbeschränkung der GmbH ausgehebelt und der Sinn des Konstrukts hinfällig. Die GmbH ohne persönliche Bürgschaft bekommt nicht mal den Staub unter dem Banktresen.
lassen sie die finger da weg! selbst wenn sie irgendwo her geld bekämen, treibt sie das u.u. in den ruin!
welche erfahrungen haben sie als hausverwalter? keine? finger weg!
ohne eigenkapital bekommen sie zudem keinen cent. die immobilien werden in der regel nur bis zu 60% ihres verkehrswertes beliehen; und der liegt i.d.r. deutlich unter ihrem kaufpreis (ausnahme zwangsversteigerung).
1% tilgung bedeutet, dass nach 15 jahren selbst bei zinsen
Dabei habe ich festgestellt, dass oft Immobilien angeboten
werden, die sich nicht nur selber tragen, sondern auch einen
guten Überschuss abgeben (2000-3000 €/ Monat bei 650.000 €
Kaufpreis; bei 1 % Tilgung)
Oder habe ich etwas gravierendes übersehen?
Ich glaube schon.
Warum, meinst du, würde jemand eine Immobilie verkaufen, die sich so locker selber trägt und Überschuss abgibt? Und dass auch noch nicht als Einzelfall, sondern oft?
fragt Bixie, die auch gern so ein Wunderding hätte
Wenn das so einfach wäre, dann würde der Markt platzen vor lauter Immobilien-GmbHs. WIr haben das früher gemacht - als Töchter eines Konzerns, aber aus anderen Gründen.
Die Vielzahl unübersehbarer Probleme ist schon ein Grund, das sein zu lassen, zumal wenn du keine Ahnung von Immobilien hast. Und bedenke: du wärst Eigentümer und Hausmeister in einer Person? Na Glückwunsch. Von allen anderen Spässen, die bei solchen Konstellationen auftreten - ich habe erlebt, dass die Kosten der hausmeisterlichen Betreuung mit einem Mal nicht mehr umlegbar waren, weil der EIgentümer das selber gemacht hat. Sehr ungünstig - dann müsstest du noch mehr Firmen haben, die sich dann vernetzen und irgendwann wird es unübersichtlich.
Unabhängig von allem anderen: keine Bank wird das finanzieren, wenn sie ihren Verstand beisammen hat. Und ohne EIgenkapital schon überhaupt nicht. Selbst wenn sich ein Finanzierer fände … entweder sind die Zinsen utopisch, die Rückzahlungsmodalitäten unrealistisch, aber spätestens das Finanzamt kommt bei solchen Varianten auf erstaunliche Ideen.
Bevor du an die Umsetzung dieser Idee denkst … du solltest dich mehr als umfassend informieren (ausserhalb dieses Forums), du brauchst in jedem Fall einen sehr guten Anwalt und jemanden, der den tatsächlichen Wert solcher Immobilien einschätzen kann. HIer im Raum werden Preise aufgerufen, die mich täglich mehr staunen lassen, mit Mieteinnahmen, die man nicht mehr als optimistisch bezeichnen kann, die Finanzierung berechnet und was nicht alles.
In kaum einer anderen Branche wird so viel geschummelt wie bei Immobilien und ich arbeite seit vielen Jahren mit Immobilien - höchst erfolgreich, Kunden zu zeigen,w as ihr angebliches Schmuckstück wirklich wert ist.
Du könntest auch zuerst mit einer UG anfangen, da brauchst Du zu Beginn nicht so ein hohes Eigenkapital. Und dann, wenn Du genügend Geld erwirtschaftet hast, kannst Du dein Gewerbe ja in eine GmbH umwandeln. Allerdings würde ich Dir raten sehr vorsichtig mit solchen „selbsttragenden“ Immobilienkäufen sein. Im Zweifel ist das Geld für einen externen Gutachter sehr gut angelegtes Geld! Nichts überstürzt kaufen, sondern genau prüfen und sich genügend Zeit bis zur Vertragsunterzeichnung nehmen!