Hallo.
Angenommen …
Frau G interessierte sich für ein Mehrfamilienhaus welches sich in der Zwangsversteigerung befand. Gemäß dem Gutachten aus 2003 hatte das Haus eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren. Frau G dachte, dass das Haus eine gute Altersvorsorge wäre und ersteigerte das Haus in 2005.
Im Jahr 2009 wird durch einen anderen Gutachter festgestellt, dass das Haus in 2003 nur noch eine Restnutzungsdauer von 10 Jahren hatte.
Da der Verkehrswert von Mehrfamilienhäusern per Ertragswertberechnung festgestellt wird, fragt sich Frau G ob die Immobilie absichtlich „hochgerechnet“ wurde und sie im Nachhinein noch etwas unternehmen kann.
Anmerkung: In 2003 betrug der Verkehrswert 164.000,00 €, worin der Bodenwert mit 64.000,00 € angegeben wurde. Für die restlichen 100.000,00 € war und ist die Bank im Grundbuch eingetragen.
Viele Grüße, Gabi
Hallo,
warum wurde denn das Haus im Jahr 2009 neu bewertet? Vielleicht hat der Gutachter aus 2009 einen Fehler gemacht?
Man müsste sich das Gutachten nebst Anlagen durchlesen, um zu bewerten obe ein Fehler vorliegt!
Christian
Hallo,
Hallo,
warum wurde denn das Haus im Jahr 2009 neu bewertet?
Vielleicht hat der Gutachter aus 2009 einen Fehler gemacht?
Man müsste sich das Gutachten nebst Anlagen durchlesen, um zu
bewerten obe ein Fehler vorliegt!
die Sache klingt sehr eigenartig. Die Rstnutzungsdauer ist sehr abhängig vom Erhaltungszustand. Folglich müsste seit dem ein enormer nicht reparierter Schaden, der an die Substanz geht, vorliegen. Anders kann ich mir diesen Sprung nicht erklären…
Christian
Grüße
Danke für die Antworten.
Durch eine schwere Krankheit von Frau G sowie Mietausfälle ist das Haus wieder in der Zwangsversteigerung und daher wurde das neue Gutachten erstellt.
Der neue Gutachter sagt, dass der vorherige Gutachter anstatt einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren einfach 100 Jahre veranschlagt hätte. Somit wäre die angegebene Restnutzungsdauer von 40 Jahre falsch und es wären nur noch 10 Jahre.
Gemäß dem Gutachten aus 2003 waren Instandhaltungsrückstände von fast 60.000,00 € vorhanden, die zu 2/3 beseitigt wurden. Im aktuellen Gutachten sind es noch 20.000,00 €!
Viele Grüße, Gabi
Danke für die Antworten.
Durch eine schwere Krankheit von Frau G sowie Mietausfälle ist
das Haus wieder in der Zwangsversteigerung und daher wurde das
neue Gutachten erstellt.
Der neue Gutachter sagt, dass der vorherige Gutachter anstatt
einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren einfach 100 Jahre
veranschlagt hätte. Somit wäre die angegebene
Restnutzungsdauer von 40 Jahre falsch und es wären nur noch 10
Jahre.
Gemäß dem Gutachten aus 2003 waren Instandhaltungsrückstände
von fast 60.000,00 € vorhanden, die zu 2/3 beseitigt wurden.
Im aktuellen Gutachten sind es noch 20.000,00 €!
Okay, das zu dem Unterschied.
Nun aber zur eigentlichen Fage zurück, also ich selbst kenne zwei Fälle in denen gegen ein Gutachten gerichtlich angegangen wurde, eins habe ich selbst geführt. Das erste Problem hat man mit der Beweislast, die liegt beim Kläger. Dann kommt die Finanzielle Belastung, ich hatte für die erste Instanz einen Streitwert von etwas über 20TE, daran bemessen sich dann alle RA und Gerichtskosten. Bevor es zum Prozess kam war ich knappe 4TE los.
In meinem Fall ging es um eine DG Wohnung wo der Gutachter die Nutzfläche als wohnfläche ausgezeichnet hatte, er hatte also nicht die Schrägen rausgerechnet. Recht habe ich keines bekommen, und in den neuen GA´s steht auch drin das eine haftung ausgeschlossen ist, was ich aber für eine absurde Vorstellung halte.
Die anderen zwei Prozesse sind genau so ausgegangen, der Tenor war dabei das ein kleiner Fehler unterlaufen sei, nichts grobes. Menschen machen Fehler, also muss man damit leben…
Grüße
Viele Grüße, Gabi
Danke für die Antwort.
Leider liegt das Gutachten aus 2003 nicht mehr vor, es wird aber beim zuständigen Amtsgericht angefordert.
Vermutlich wurde als Ertragswert des Wohngrundstücks ca. 160.000,00 angesetzt. Wenn sich aber die Restnutzungsdauer von 40 Jahre auf 10 Jahre reduziert hätten nur 40.000,00 angesetzt werden dürfen. Oder sehe ich das falsch???
Wenn ich Recht hätte, würde die Berechnung wie folgt aussehen:
- 40.000,00 Ertragswert des Wohngrundstücks
- 64.000,00 Bodenwert
- 60.000,00 Instandhaltungsrückstand
= 44.000,00 Verkehrswert
Demnach wäre der Verkehrswert um 120.000,00 zu hoch angesetzt worden.
Gibt es eine Kammer oder ähnliches an die ich mich mit meinem Problem wenden kann?
Viele Grüße, Gabi
Danke für die Antwort.
Leider liegt das Gutachten aus 2003 nicht mehr vor, es wird
aber beim zuständigen Amtsgericht angefordert.
Das wird wohl das erste Problem sein. Das AG behält m.W. die Akten nicht. Diese werden an den Ersteher ausgehändigt.
Evtl. könnte es die Betreibende Gläbigerin noch haben, die bekommnt eine Abschrift davon, aber das dürfte nicht einfach sein nach dem Zeitraum.
Vermutlich wurde als Ertragswert des Wohngrundstücks ca.
160.000,00 angesetzt. Wenn sich aber die Restnutzungsdauer
von 40 Jahre auf 10 Jahre reduziert hätten nur 40.000,00
angesetzt werden dürfen. Oder sehe ich das falsch???
Die Gutachter sind angehalten min. zwei Wertermittlungsverfahren anzusetzen, daraus wird dann meist der Mittelwert genommen. Meist geht man hin und errechnet den Herstellungswert und den Ertragswert.
Wenn ich Recht hätte, würde die Berechnung wie folgt aussehen:
- 40.000,00 Ertragswert des Wohngrundstücks
- 64.000,00 Bodenwert
- 60.000,00 Instandhaltungsrückstand
= 44.000,00 Verkehrswert
Demnach wäre der Verkehrswert um 120.000,00 zu hoch angesetzt
worden.
Kann ich von hier nicht beurteilen, vor allem muss ein Mittelwert aus zwei Verfahren angewendet werden, das müsste man bei der o.g. Rechnung abändern.
Gibt es eine Kammer oder ähnliches an die ich mich mit meinem
Problem wenden kann?
Bei dem Streitwert von 120TE gibt es nur das zuständige Landgericht wo man klage einreichen kann. Pauschal sollte man 10% des Streitwertes als „Kriegskasse“ parat haben.
Viele Grüße, Gabi
Grüße
Moin,
der Ertragswert eines Grundstücks ist nicht alleinig von der Restnutzungsdauer abhängig. Dies ist nur eine von vielen Schrauben an denen man drehen kann. Die Hauptschraube ist, wie der Name schon sagt, der Ertrag.
Mit Sicherheit falsch ist die Aussage: Restnutzungsdauer nur noch 1/4 = Wert nur noch 1/4
Wertermittlung von Grundstücken ist ein Beruf den man studieren muss. Eine Wertermittlung ist nicht einfach so mal schnell gemacht.
Links zum Thema:
http://de.wikipedia.org/wiki/Restnutzungsdauer
http://bundesrecht.juris.de/wertv_1988/index.html
vnA
Ich stehe auf dem Schlauch
Hallo,
Leider liegt das Gutachten aus 2003 nicht mehr vor,
Wie kannman denn dann sagen, das der Gutachter einen Fehler gemacht hat?
Viele ???
Christian
Vermutlich wurde als Ertragswert des Wohngrundstücks ca.
160.000,00 angesetzt. Wenn sich aber die Restnutzungsdauer
von 40 Jahre auf 10 Jahre reduziert hätten nur 40.000,00
angesetzt werden dürfen. Oder sehe ich das falsch???
Ja,
das ist falsch interpretiert. Mal salopp, wenn die Huette ganz zusammengefallen ist, hat das Flurstueck immer noch 64.ooo EUR Wert, minus Wegfahren des Schutts.
Wenn ich Recht hätte, würde die Berechnung wie folgt aussehen:
= 44.000,00 Verkehrswert
Wie kommst Du jetzt wieder vom Ertragswert auf den Verkehrswert?
Der Ertragswert sind (ganz grob) die Mieteinnahmen, entsprechend einem Zins. Man setzt beispielsweise 4 Prozent an und 600 EUR Miete und 10 Monate, dann ist der Ertragswert 600x10/0,04=150.oooEUR. Welche Zahlen genommen werden, bestimmt der Gutachter.
Demnach wäre der Verkehrswert um 120.000,00 zu hoch angesetzt
worden.
Hast Du die Unterschiede parat von
-Ertragswert
-Vergleichswert
-Sachwert
-Verkehrswert
da geht noch einiges durcheinander.
http://uhlmann-wichardt.de/html/sachwert.html
Ich schreib mal ganz verkuerzt
Sachwert, alle Teile zusammen (Herstellkosten) minus Zustand
Vergleichswert, was andere Aehnliche kosten
Verkehrswert, Mittel aus den 3 anderen.
Gruss Helmut