Hallo zusammen,
ich beabsichtige, eine 3-Zimmer Wohnung zu kaufen. Alles ist geregelt, auch sind die Unterlagen beisammen und nun fällt auf, dass der Grundbucheintrag eine „Wohnungsnummer“ ausweist, die lt. Teilugserklärung aber eine 2 Zimmer Wohnung mit Abstellkammer sein soll. Derzeitige Eigentümerin hat die Wohnung vor 1 Jahr gekauft und „scheinbar keine Ahnung und weitere Unterlagen“. Muss jetzt beruflich wegziehen und verkaufen. Im Gesamten Haus gibt es lt. TE keine 3 Zimmerwohnung - aber ich habe sie ja besichtigt… Wie kann man hier weiter vorgehen? Ich habe arge Bedenken, hier eine Finanzierung und einen Notartermin durchzuführen. Alles stimmt, auch hervorragende Verwalterarbeiten (Hausgeldaufstellung etc) aber die beiden Daten passen nicht zusammen. Eventuell wurde aus dem Abstellraum ein weiteres Zimmer? Wie kann ich mich da rechtlich absichern?
Danke für Info
Der Umzugshelfer
Hallo,
Da kann ich leider nicht helfen.
Ich bin kein Fachmann für Immobilien.
Gruß
Lothar
Danke dennoch für die Info
Hallo,
Da kann ich leider nicht helfen.
Ich bin kein Fachmann für Immobilien.
Gruß
Lothar
Hallo, ich rate mittels Notar und Verwaltung alles abzusprechen und/oder notfalls einen Anwalt zu Rate zu ziehen. Die Teilungserklärungen stimmen oft nicht, aber in diesem Fall habe ich arge Bedenken. Mehr kann ich dazu nicht sagen.
Gruß Uli
Hallo,
vorab: Ich bin lediglich langjähriger Wohnungseigentümer, kein Jurist. Ich würde mich in diesem Fall an den Notar wenden. Der ist Verkäufer und Käufer dafür verantwortlich, dass der Vertrag so geschlossen wird, wie beide Seiten das wollen. Ohne dass das geklärt ist, würde ich keinesfalls unterschreiben. Und keinesfalls mit mündlichen Erklärungen abspeisen lassen. Bindend ist der Kaufvertrag.
Viel Erfolg und Gruß,
Anselm
Danke für die Info.
Ich habe erneut gepostet - im Ende ist mir doch egal, ob in der TE 2 oder 3 Zimmer drin stehen, solange nur ganz klar ist, dass es sich bei dem Objekt um „MEINE“ Wohnung handelt. Eventuell ist ja tatsächlich früher mal aus dem Abstellraum ein Zimmer gemacht worden, das würde auch z.B,. der außenliegende Lichtschalter erklären. Meine frage geht vielmehr dahin, ob - wenn dieser Hinweis im KV benannt ist, ich hinterher keine Probleme bekommen kann. m² bleiben gleich etc. es geht nur um die Definition der TE zum Grundbucheintrag. Auch der Grundriss stimmt mit den von mir gemessenen Daten überein etc.
Danke für erneute „Meinung“
Der Umzugshelfer
Aufschluß über die der Nummer im Bestandsverzeichnis zugeordneten Wohnung gibt Ihnen die Abgeschlossenheitsbescheinigung (Bauzeichnung) die Bestandteil der Teilungserklärung ist. In ihr ist die Ordnungsnummer, die für die Wohnung im Grundbuch eingetragen ist, wiederzufinden. Wichtig ist dabei der ursprünglich erkennbare Grundriss der Wohnung in seinen äußeren Linien. In Ihrem Falle ist zu vermuten, dass jemand hergegangen ist und die gemäß Teilungserklärung zulässige Veränderung der nichtragenden Innenwände in einer Weise vorgenommen hat, dass aus zwei größeren Räumen und einer Kammer zwei kleinere Räume und ein größerer Raum entstanden sind, so dass die Ursprüngliche Aufteilung von der Größe der alten Raumaufteilung verändert wurde, ohne dabei die Wohnungsgröße selbst zu verändern.
Diese Erkenntnis acht Stunden früher hätte mir etwas Arbeit gespart. 
Wenn ich die Wohnung kaufen wollte, würde ich die bisherige Eigentümerin löchern, und wenn die wirklich „keine Ahnung und weitere Unterlagen“ hat (eine merkwürdige Basis eines Wohnungsverkaufs), dann sollte sie etwas über die WEG-Verwaltung herausbekommen. Ich würde ohne Klärung keinen Kaufvertrag unterschreiben, aber ich will ja nicht kaufen.
Gruß, Anselm
Sorry, aber da würde ich lieber einen Anwalt fragen.
Gruß
Andreas
Aus einer Abstellkammer ein Zimmer zu machen bedarf sicherlich keiner genehmigungspflihtigen Umbaumaßnahmen. Ich denke aber, daß eine Abstellkammer im Zweifel zu klein ist um Zimmer genannt zu werden eventuell ist die Kammer auch unbeheizt oder Heizungseinbau nicht genehmigt. Das kann man in der Umlagenabrechnung sehen - wie gross ist die beheizte Fläche?
Vielleicht googelst Du mal ob es eine Mindestanforderung für Zimmergrösse gibt - das wiess ich nicht so aus dem hut aber kann mir denken, daß es eine Norm gibt. Oder evtl. kannman es dann „halbes Zimmer“ nennen.
Wie auch immer, wenn die Wohnung gefällt, dann würde ich wegen dieser Benennung nicht den Kauf scheitern lassen. Sicherheitshalber frage mal Deinen Notar ob der Grundbucheintrag auf 3 Zimmer geändert werden kann, da ja bei Kauf sowieso eine Änderung erfolgt. Außerdem ist der Notar genau dafür zuständig, daß Grundbucheintragund Kaufvertrag zusammen passt.
Er kann auch entscheiden helfen ob man besser den Kaufvertrag in 2 Zimmer + Abstellkammer umbenennt oder eben die 3 Zimmer.
Beides (Grundbuch und Kaufvertrag) sollte in jedem Falle den gleich Wortlaut haben. Wenn es eben nur 2 Zimmer sind, dann kann man eventuell den Kaufpreis noch mal drücken weil eine 2 Zi Wohung mit Abstellkammer einfach günstiger ist als eine 3 Zimmer Wohnung. Es ist ja dann auch die Wohnfläche kleiner.
Abstellkammern und Nebengelässe aller Art wie Keller und Dachboden sind in aller Regel nur kostenfreie Zugaben zum Wohnungkauf. Unter diesem Gesichtspunkt kann es auch sein, daß der Verkäufer Dich etwas über den Tisch ziehen will. Frag mal beim Verkäufer nach den Beweggründen die Abstellkammer als Zi zu verkaufen und entscheide nach der Antwort ob ein Umbau erfolgt ist oder eher ein netter kleiner Berugsversuch vorliegt 
Außerdem - wenn die anderen Wohnungen im Haus auch nur 2 Zi Wohnungen sind, dann ist es sogar vorteilhaft auch nur eine 2 Zi Wohnung zu haben, da ein großteil der Umlagen pro m Wohnfläche berechnet wird wie z.B. Heilzkosten. Eine kleiner Wohnfläche kann auch dauerhaft versicherungstechnisch günstiger sein.
Hauptrat: Bitte mit dem Notar reden, was machbar ist, damit es den gleichen Wortlaut hat und vorher genau überlegen ob es wirklich Sinn macht als einzige Wohnung im Haus eine grössere Wohnfläche auszuweisen. Eventuell mal die letzte Umlagenabrechnung prüfen - hier könnten regelmäsig unnötige Mehrkosten auf Sie zukommen.
Grüsse,
Andie
Hallo,
Hier sollte über das Notariat und ggf. beim planenden Architektenbüro nachgefragt werden. Da jeder Bauplan genehmigt werden muss, kann man auch beim zuständigen Bauamt nachfragen, ob es laut Baugenehmigung eine 2-oder 3-Zimmer-Wohnung ist.Wenn lt. Teilungserklärung eine 2-Zimmer-Wohnung mit Abstellkammer ausgewiesen wird, kann zwar die Abstellkammer inzwischen als Zimmer genutzt worden sein, dieser Raum ist aber rechtlich nur ein Nutzraum, denn für Zimmer gelten DIN Vorschriften bzgl. Größe und Beleuchtung die erreicht werden müssen. Das wirkt sich dann ggf. auf den Kaufpreis aus.
Beste Grüße Maxwell
Vielen Dank für die ausführlichen Informationen.
Inzwischen bin ich durch einen Bekannten weiter gekommen. Die Abstellkammer hat Schrägen - und zwar mehr als 50% und kann deshalb nicht mehr als Zimmer aufgeführt werden.Es wurde also nicht nachträglich etwas verbaut sondern anders deklariert. Ja - die Nebenkosten etc. sind auch entsprechend angerechnet. ABER - jetzt kommt natürlich der Haken hintendran - durch die 2 Zimmer Eintragung sind die EIgentumswerte als 10000stel sehr niedrig - bzw. auch damals falsch aufgeführt - demnach habe ich fast keinen Anteil am Gesamtkomplex. Das würde mich nicht stören - da ich ja die Wohnung haben möchte und nicht einen Teil an einer Außenanlage aber jetzt kommt die Bank und dagt, dass der ursprünglich angesetze und bereits verhandelte Kaufpreis zu hoch oist - da nun die Bodenwerte fehlen. Also ein Kreislauf ohne Ende.
Werde nochmal versuchen zu handeln, aber da wird nicht mehr viel drin sein, wenn überhaupt. Eigentlich sehr schade, denn die WOhnung und Anlage sind super, der Preis für mich auch ok nur an der alten TE liegt nun mein Glück.
VIELEN DANK für all die guten Ratschläge etc.
Der Umzugshelfer
Hallo
Wenn du die Wohnung haben möchtest mach den Notartermin und der Notar soll in dem Kaufvertrag die Wohnung so angeben wie sie wirklich ist.Das ist entscheident.Alle anderen Daten muß der Notar sowieso überprüfen.Ich habe z.Beispiel eine Wohnung gekauft mit Terasse und Garten.im Vertrag stand Balkon.Das hat der notar problemlos im Kaufvertrag geändert.Ist alles kein Problem.Lies den Kaufvertag genau durch .was dir nicht gefällt muß der Notar ändern.Alles was letzentlich im Kaufvertrag steht ist wichtig.
Ich hoffe ich konnte dir helfen
Viel Erfolg
Hallo,
groesste Vorsicht ist geboten.Jegliche Umbaumassnahmen muessen in der Teilungserklaerung aufgefuehrt werden.
Unter Umstaenden muss natuerlich auch das Grundbuch geaendert werden.
Bitte suchen Sie einen von Ihn ausgesuchten Notar auf und lassen alles pruefen.
Besser man zahlt am Anfang eine kleine Summe als am Ende alles verloren zu haben.
Mit freundlichem Gruss
Katharina
Hallo Umzugshelfer!
Ich weiss auch nicht, ob die beschriebene Tatsache evtl. noch zu Problemen führen kann. Wenn du die Wohnung besichtigt hast und mit der Verkäuferin einig bist, denke ich nicht, dass einem Kauf etwas im Wege steht.
Vielleicht solltest du im Vorfeld der Beurkundung den Notar auf diese Unstimmigkeit hinweisen.
Viele Grüße
Thomas
Hallo an Alle,
vielen Dank für Eure Mithilfe, Ratschläge und Tips. Letztendlich haben wir mit diversen Leuten die Thematik durchleuchtet und sind darüber einig gewoorden, dass es sich auf dem Papier um eine offizielle 2 Zimmer Wohnung mit Abstellraum handelt, jedoch in der Praxis der Abstellraum zum Zimmer umgestaltet wurde. Da sich dieser Umstand auf die Eigentumsanteile ausgewirkt hat und der Bodenwert entsprechend niedriger war konnte ich doch einige Euro runterhandlen (fast 19% !) und kaufe jetzt eine 2 Zimmer Wohnung. Ich lebe in meiner 3 ZI WOhnung - auch wenn auf dem POpaier was Anderes steht - und wenn ich diese wieder verkaufen will - ich habe ja auch nur den Preis dafür bezahlt. ALso passt alles. Und… die Nebenkosten etc. sind ja auch um Einiges günstiger das andere Werte angegeben.
Vielen Dnak nochmal und weiterhin viel Erfolg bei Euren Ratschlägen und Recherchen.
Der Umzugshelfer