Hallo!
Ich dachte ja an sich, ich hätte in Sachen Hauskauf alles
verstanden - bis ich darauf aufmerksam gemacht wurde, daß ich
darauf achten soll, daß unser Kredit nicht verkauft werden
kann…
Und nun habe ich lauter Horrorgeschichten gelesen, die
Begriffe Grundschuld und Hypothek weitgehend verstanden und
frage mich jetzt folgendes: Nehmen wir an, ich bin mir sicher,
daß ich nur diesen einen großen Kredit in meinem Leben
aufnehmen mag - warum sollte ich mich dann auf eine
Grundschuld einlassen (die, wenn ich das recht verstanden
habe, theoretisch einen Tag vor vollständiger Abzahlung meines
Kredites verkauft werden kann, und der Verkäufer kann dann
nicht nur theoretisch sondern auch praktisch von mir nochmals
die komplette Grundschuld einfordern?)?
Du schließt bei der Aufnahme des besicherten Darlehens drei Rechtsgeschäfte ab:
- das Darlehen selbst
- die Grundschuld
- eine sog. Sicherungsvereinbarung, die Grundschuld und Darlehen miteinander verknüpft.
Wenn dein Darlehensgeber jetzt, ohne dass du mit dem Darlehen in Verzug wärst, die als Sicherheit gegebene Grundschuld verwerten würde, würde die Sicherungsvereinbarung verletzen.
Wenn er jetzt die Grundschuld weiterverkauft, steht, glaube ich, in der Sicherungsvereinbarung etwas in dem Sinne drin, dass er dafür zu sorgen hat, dass für den Erwerber die gleichen Bestimmungen gelten. Der Erwerber kann also auch nicht „einfach so“ aus der Grundschuld vollstrecken, sondern nur bei Verletzung der Vertragspflichten aus dem Darlehen. Wenn die Bank Kredit + Grundschuld ohne eine solche Vereinbarung verkaufen würde, könnte sich der Erwerber trotzdem nicht auf den „gutgläubigen“ Erwerb berufen, so ein Jurist, von dem ich das mal las, weil er genau weiss, dass in Deutschland bei der Konstellation Kredit + Grundschuld die Sicherungsabrede gängig ist.
Das ganze ist also nicht so kritisch, wie das kürzlich in den Median aufgeblasen wurde. Es ist in Deutschland, soweit ich weiss, noch nicht passiert, dass jemandem in eine Sicherungsgrundschuld hinein vollstreckt wurde, ohne dass er beim Darlehen seine Pflichten verletzt hätte.
Wenn ich das richtig sehe bin ich nur mit einer Hypothek auf
der „sicheren“ Seite, insofern als daß nur dann (oder mit
einem nicht verkaufbaren Kredit +Grundschuld) meine
tatsächlichen schon abgezahlten Raten mit in der Rechnung
auftauchen?
Die Hypothek wäre für den Darlehensnehmer erstmal besser, weil sie nur im Rahmen einer bestehenden Forderung die Vollstreckung erlaubt. Aber das ist der Grund, warum sie bei Banken nicht sehr beliebt ist: sie müssen erst nachweisen, dass sie zur Zwangsversteigerung berechtigt sind, d.h. dass eine Forderung besteht. Bei der Grundschuld haben sie sofortigen Zugriff.
- Warum sollte ich mich auf eine Grundschuld einlassen?
Wahrscheinlich, weil die Bank das gerne so hätte.
- Warum ist das überhaupt so „trendy“?
S.o.
- Gibt es überhaupt noch Banken, die mir ein an eine Hypothek
gekoppeltes Darlehen geben?
Keine Ahnung, hab noch nie gebaut 
.
- Gibt es Banken, die diese Kreditnichtverkaufsklausel
akzeptieren bzw von sich aus einsetzen? Wenn ja welche?
Vermutlich kann man darüber reden, für mehr Geld machen Banken ja angeblich einiges.
Viele Grüße,
Sebastian