Grundschuld, Restschuld und Zwangsversteigerung

Geld & Sparen Geldanlage
#1

Liebe Forumsmitglieder,

ich google nun schon den halben Sonntag, kann aber keine Antwort auf u.g. Frage finden, die ich mit folgendem Beispiel illustrieren möchte:

Ich nehme ein Annuitäten-Darlehen für einen Immobilienkauf über 200.000 € auf mit einer Zinsbindung von 15 Jahren. Der Zins liegt bei eff. 4,5% die Grundschuldzins bei 12% + einmalig 5% (die Grundschuld natürlich bei 200.000 €).

Ich bediene den Kredit (sagen wir einmal) 7 Jahre lang einwandfrei, tilge mit 1% plus 1000 € p.a. Sondertilgung. Die Restschuld würde dann ca. 175.500 € betragen. Dann gerate ich in eine Notlage und kann den Kredit nicht mehr länger bedienen.

Wie verhällt es sich nun mit einer Zwangsversteigerung? Sagen wir, die Immobilie wird für 275.000 € versteigert.

Man sollte ja nun annehmen, dass die Bank mit den 275.000 € ihre ausstehenden Forderungen von 175.500 € plus entstandene Kosten deckt und die Differenz an mich geht. Aber ist das wirklich so? Und was ist mit der eingetragenen Grundschuld?

Ich hoffe, diese Frage ist nicht zu vermessen und das Beispiel nicht zu verwirrend.

Vielen lieben Dank für eure Hilfe.

#2

Aber ist das wirklich so?

Ja (Gerichtsgebühren sind natürlich auch noch zu zahlen).

Und was ist mit der eingetragenen Grundschuld?

Die wird gelöscht, das Darlehen ist ja nach der erfolgreichen Versteigerung getilgt.

Ich hoffe, diese Frage ist nicht zu vermessen und das Beispiel
nicht zu verwirrend.

Da sind wir hier anderes gewohnt.

#3

Und was ist mit der eingetragenen Grundschuld?

Die wird gelöscht, das Darlehen ist ja nach der erfolgreichen
Versteigerung getilgt.

Es wird nichts im Grudbuch gelöscht im Sinne von ausradieren. Man kann von der Bank eine Löschungsbewilligung einfordern, ein Notar (kostet noch einmal Geld) beim Grundbuchamt trägt dann einen Löschungseintrag ein.

Bei acht Jahren Restlaufzeit ist die Vorfälligkeitsentschädigung auch ein grosser Posten.
Ob die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung erhebt, steht im Kleingedruckten des Kreditvertrages.

Gruß

#4

Hallo,
da die Versteigerung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit von der Bank veranlasst wurde, dürfte das Problem mit der Vorfälligkeitsentschädigung nicht „so gravierend“ sein.
Die Bank wird sich ihr Geld nehmen (inkl. aller Kosten), dazu kommen die Gerichtsgebühren. Der Rest (soweit vorhanden) wird an den ehemaligen Eigentümer ausgezahlt.
Wie das mit der eingetragenen Grundschuld aussieht, kann ich nicht sagen (da fehlen mir die Kenntnisse) aber ich vermute, dass der neue Besitzer eine Löschungsbewilligung beantragen und dann (über Notar) die Löschung veranlassen kann.

Gruß
HaWeThie

#5

Hallo,
hinzu kommt die Zeit vom Nichtzahlen der Rate bis zur Zwangsversteigerung. Es muss ein Gutachten erstellt werden, evtl schaltet die Bank Makler ein, das Gericht benoetigt Zeit. Da sind schnell 1 bis 2 Jahre bis zur ersten Versteigerung vergangen, es koennen auch bis 4 Jahre bis hinter den 2. Termin werden. In all der Zeit bekommt die Bank sicher die beispielhaft genannten 12 Prozent. Entsprechend eilig hat sie es, diese Einkommensquelle selbst abzudrehen. Wobei ich 12 Prozent fuer geschmeichelt halte, 17 sind realistischer.
Bei Nichtzahlen wird folglich nicht die Restschuld verteilt, sondern erst mal massgeblich erhoeht, und dann verteilt. Wenn die Erhoehung ueberzogen war, was die Bank bestimmt, bleibt eben noch eine Schuld beim Haeuslebauer zurueck. Das ist dann keien Grundschuld mehr, zu entsprechend hoeherem Zins.
Solche Ablaeufe kann man kostenlos als Zuschauer bei Versteigerungen mitbekommen.
Gruss Helmut

#6

Zunächst einmal, danke für die Antworten.

In all der Zeit bekommt die Bank sicher die
beispielhaft genannten 12 Prozent.

Da muss ich nachhaken: Ich habe es immer so verstanden, dass der Grundschuldzins dazu dient, die Ansprüche der Bank „theoretisch“ abzusichern und nach drei Monaten verjährt. Sprich, die Forderungen der Bank wären nach mehreren Monaten Zahlungsunfähigkeit bis zu einem Betrag von 200.000 € + 3*12% von 200.000 € + 5% von 200.000 € = 282.000 € abgesichert. Beliefen sich Restschuld + anfallende Kosten aber „nur“ auf 220.000 € (sehr theoretisch, ich weiß) hätte die Bank keinen Anspruch auf mehr.

Oder hab ich das komplett falsch verstanden?

Bei Nichtzahlen wird folglich nicht die Restschuld verteilt,
sondern erst mal massgeblich erhoeht, und dann verteilt. Wenn
die Erhoehung ueberzogen war, was die Bank bestimmt, bleibt
eben noch eine Schuld beim Haeuslebauer zurueck.

Das verstehe ich so nicht. Die Restschuld wird von der Bank durch anfallende Kosten, Gewinnausfall usw. aufgestockt. Und dann?

Das ist dann :keien Grundschuld mehr, zu entsprechend hoeherem Zins.

Verstehe ich auch nicht. Kannst Du das bitte nochmal versuchen, mir zu erklären.

Vielen Dank für die Mühen!

#7

Hallo,

die fällig gestellte Forderung wird mit 12% bis zur Auszahlung/ Fälligstellung des Versteigerungserlöses verzinst (Zeitfenster 2 Jahre). Zusätzlich kann die Bank 5% für Einmalkosten (Gerichtskosten, Gutachten) einholen.
Beispiel: 200.000 Euro Forderung + 48.000 Euro Zinsen für 2 Jahre + 10.000 Euro für Einmalkosten = 258.000 Euro Gesamtforderung

Gruß

R. Kluschke
www.servicehypo.eu