Hallo beisammen,
wir haben schon total viel geg**gelt, finden aber keine wirkliche Antwort auf unsere Frage.
Vielleicht kann uns ja hier geholfen werden. Folgendes Problemchen, bzw. Unklarheit:
Familie Müller will sich ein Haus kaufen, auf dem eine Grundschuld eingetragen ist.
Die Grundschuld ist zugunsten der Bank eingetragen, welche auch das Haus verkauft und bei der Familie Müller wohl letztendlich dann auch die Finanzierung machen wird.
Familie Müller hat nun auch schon den Entwurf des Notarvertrags erhalten und war etwas verwirrt, dass da steht, dass die Grundschuld von Familie Müller übernommen wird.
Familie Müller hat nun mit dem Makler gesprochen und dieser teilte mit, dass dies so üblich sei, da ja die Grundschuld auf dieselbe Bank läuft, bei der auch der Kredit von Familie Müller aufgenommen werden wird. So werden die Kosten für Löschung und Neueintragung gespart. (Wie viel wäre das denn eigentlich?)
Der Makler meinte zu Familie Müller auch, die derzeitige Grundschuldeintragung (welche dann übernommen wird) ist auch nur ein fiktiver Betrag und hat mit dem letztendlichen Kreditbetrag nichts zu tun.
Der derzeitige Grundschuldeintrag beläuft sich auf 150.000 EUR, Familie Müller wird bei dieser Bank aber nur einen Kredit in Höhe von 75.000 EUR aufnehmen.
Ist das nicht zum Nachteil von Familie Müller, wenn diese jetzt den Grundschuldeintrag von der doppelten Summe übernehmen???
Bei einer evtl. späteren Löschung (wenn der Kredit denn mal abbbezahlt ist) würden ja die Kosten nach der Höhe des Grundschuldeintrags berechnet werden, oder???
Ist es möglich und wäre dies besser für Familie Müller, wenn nur die Hälfte der Grundschuld übernommen werden würde??? (Welche Mehrkosten würden da entstehen, im Gegensatz zur kompletten Übernahme der gesamten Grundschuldeintragung?)
Und kann man das so einfach verlangen, dass man nicht die ganze Grundschuld, sondern nur einen Teil davon übernehmen will?
Vielen Dank schon mal für evtl. Antworten
und es grüßt ganz herzlich Familie Müller
Ist das nicht zum Nachteil von Familie Müller, wenn diese
jetzt den Grundschuldeintrag von der doppelten Summe übernehmen???
Es hat jetzt Berichte in den Medien gegeben über „Heuschrecken“ die Kredite von Banken gekauft und dann die gesamten Grundschulden eingetrieben haben. Das war wohl in einigen wenigen Fällen durch eine Gesetzeslücke möglich. Das könnte man jetzt durch einen Passus im Darlehensvertrag verhindern. Andererseits erfährt in diesem Falle Eure Bank sofort, wenn Ihr woanders ein Darlehens aufnhemt, dass auf dem haus abgescihert werden soll.
Bei einer evtl. späteren Löschung (wenn der Kredit denn mal
abbbezahlt ist) würden ja die Kosten nach der Höhe des
Grundschuldeintrags berechnet werden, oder???
Stimmt, jetzt müßte der Vorbesitzer diese Kosten tragen, später Ihr.
Ist es möglich und wäre dies besser für Familie Müller, wenn
nur die Hälfte der Grundschuld übernommen werden würde???
Natürlich ist es möglich. Besser wäre es auch, weil nur die Hälfte der Löschungsgebühr anfällt, dafür müßt Ihr die Neueintragung bezahlen.
Welche Mehrkosten würden da entstehen, im Gegensatz zur
kompletten Übernahme der gesamten Grundschuldeintragung?)
Das kann der Notar sagen.
Und kann man das so einfach verlangen, dass man nicht die
ganze Grundschuld, sondern nur einen Teil davon übernehmen will?
Na klar könnt Ihr das verlangen, Ihr nehmt schließlich nur 75 T€ Darlehen. Ggf. die vorhanden Grundschuld akzeptoeren udn sioch gleichzeitig beim Kauf eine Löschungsbewilligung über 75 T€ von der Bank ausstellen lassen.
Kurz und knapp. Als Käufer kann man verlangen und wird auch i.d.R. so gehandhabt:
Der Käufer übernimmt ein lastenfreies Objekt. Die Löschung der eingetragenen Grundschulden sind vom Verkäufer wegzufertigen.
Die Kosten hat selbstverständlich der Verkäufer zu tragen.
Was ist das eigentlich für eine Bank, die Verträge offeriert, die nun wirklich nicht den Gepflogenheiten entsprechen?
Dass der Notar dies beurkundet, ist der Tatsache geschuldet, dass er nur die Rechtsgültigkeit des Vertragstextes prüft und nicht eine mögliche Übervorteilung einer Partei.
Bei Bauträgerverträgen ist das gängige Praxis.
Auch Makler sind als Ratgeber nicht geeignet, da sie selbst (legitim) versuchen, das Vermittlungsgeschäft abschließen zu können.
Alles Gute
Friedrich
ausnahmsweise hat der Makler mal Recht. Es ist grundsätzlich eine günstige Variante für alle Beteiligten es so zu handhaben, und es hat auch keinen Nachteil, dass die GS insgesamt einen höheren Betrag absichern würde. Man rennt ja auch nicht monatlich zur Bank und lässt die GS an die noch verbliebene Restschuld nach letzter Ratenzahlung anpassen. Es ist also zunächst mal vollkommen egal, ob da € 150.000,-- oder was auch immer steht. Ob man jetzt selbst von den € 150.000,-- auf die € 70.000,-- bereits abgezahlt hat, oder nie eine Forderung von mehr als € 70.000,-- abzusichern war, ist ohne Belang. Wenn man irgendwann mal nur noch € 10.000,-- offen hat, wird die GS auch immer noch auf den Ursprungsbetrag lauten. Wenn aus der GS vorgegangen werden muss, dann ohnehin bei sauberen Geschichten nur bis zur Höhe der tatsächlich noch bestehenden Forderung zzgl. Kosten. Insoweit also nichts besonderes und keine Gefahr.
Was man tatsächlich mal durchrechnen könnte wäre der Kostennachteil, wenn man dann irgendwann mal die unnötig hohe GS löschen lassen würde, und was da an Nachteil gegenüber Löschung und Neueintragung in korrekter Höhe entstehen würde. Aber ganz ehrlich: Außer bei Weiterveräußerung löscht auch niemand Grundschulden, eben weil man sie ja ggf. mal wieder brauchen kann, und die „leere“ GS im GB ja keinerlei Nachteile bedeutet. Aber selbst wenn, dann tippe ich mal so ohne nachgesehen zu haben, dass wir uns hier im Bereich von vielleicht einem zweistelligen bis kleinen dreistelligen Betrag liegen könnten, der dann mal irgendwann in einigen zig Jahren anfallen könnte. Also auch nichts, über das man sich jetzt wirklich große Gedanken machen müsste.