Grundschuldzinsen

Geld & Sparen Immobilien
1

Hallo,

Mich interessiert folgendes:
Bei der Eintragung einer Grundschuld wird ein sehr hoher Zinssatz darauf eingetragen (bis zu 18%).

Mit der Erklärung, dass dies nur eine Rolle spiele wenn der Kredit nicht zurückgezahlt werden könne und es zur Zwangsversteigerung käme und ansonsten keine Rolle spiele habe ich mich erstmal zufrieden gegeben.
Nun will ich aber doch gerne mal wissen was ich da genau unterschrieben habe.

Also was passiert denn z.B. wenn ich plötzlich versterben sollte? ( Ich dachte schon daran eine Lebensversicherung zugunsten des Erben in Höhe des Kredites abzuschließen, aber was ist dann mit den 18%?)

Oder was passiert, wenn ich z.B. durch Schwangerschaft nicht mehr in der Lage bin die sehr hohen Raten voll zu zahlen?

Ich hatte mich mittels Büchern eigentlich recht gut auf die Kreditverhandlungen vorbereitet (bin mit meinem Kredit eigentlich auch sehr zufrieden: feste monatliche Tilgungssumme, 4 Jahre fest dann fertig, 3,9% effektiv, Sondertilgung 4800Euro/a) aber über die Grundschuldzinsen habe ich nirgends etwas gelesen.

Bei einer Nachfrage beim Notar meinte jener nur „da haben Sie es ja noch gut erwischt“, da ich „nur“ 15% eingetragen bekam und „das machen alle Banken so“.

Dieses Rätsel nagt schon eine Weile an mir und ich wäre echt froh zu Erfahren was das ist um beruhigter sein zu können.
Vielen Dank

Andrea Weierich

2

Das erklärt normalerweise der Notar:

die Bank kann im falle des Notleidens des Kredites nur die Forderungen erheben, die im Grundbuch stehen.

lt. Gesetz dürfen als Verzugszinsen x% über dem Basiszins der EZB liegen. wenn die Bank jetzt deine 4,5% eintragen würde, dürfte sie nur 4,5% nehmen, egal wie hoch die Zinsen dann sind. so wird eine maximale Obergrenze hier 15% eingetragen. Zahlen müßtest du aber wie gesagt nur x% über Basiszinssatz.

Genauso verhält es sich mit den angesprochenen 5% Bearbeitungsgebühren für die Verwertung der Sicherheiten.

gruss

3

Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld sichert die Forderungen der Bank. Wenn du nicht zahlst, wird deine Immo versteigert und der Versteigerungserlös wird in der Reihenfolge der Grundbucheintragungen anschließend verteilt.
Die finanzierende Bank weiss natürlich nicht, ob nach ihr noch Grundschulden eingetragen werden.
Im worst case würde sie vom zu verteilenden Geld nur die eingetragene Hypothekensumme bekommen und müßte sich mit weiteren Forderungen hinter den letzten Gläubiger im Grundbuch anstellen - und da bleibt erfahrungsgemäß nichts mehr übrig.
Im Zwangsversteigerungsfall passiert es, dass die Schuld die ursprünglich gewährte Hypothekensumme übersteigt: durch nicht bezahlte Zinsen, durch Verfahrenskosten (Gutachter, Gerichtstermine usw.)

Durch den weitergehenden Eintrag verschafft sich die Bank für den Ernstfall vorrangige Ansprüche.
Grundschuldzinsen in dieser Höhe führen zu einer planmäßigen Übersicherung der Bank und behindern bzw. Sperren das Grundbuch gegen eine weitere Belastung des Grundbuchs.

Gruß n.

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld sichert die
Forderungen der Bank. Wenn du nicht zahlst, wird deine Immo
versteigert und der Versteigerungserlös wird in der
Reihenfolge der Grundbucheintragungen anschließend verteilt.

das wollte keiner wissen!

Die finanzierende Bank weiss natürlich nicht, ob nach ihr noch
Grundschulden eingetragen werden.

Braucht sie auch nicht, sie wird aber vom Grundbuchamt unterrrichtet.

Im worst case würde sie vom zu verteilenden Geld nur die
eingetragene Hypothekensumme bekommen und müßte sich mit
weiteren Forderungen hinter den letzten Gläubiger im Grundbuch
anstellen - und da bleibt erfahrungsgemäß nichts mehr übrig.

das ist schlicht falsch. sie bekommt das Geld und die anfälligen Zinsen, aber höchstens bis …(siehe meinen obigen Text). die weitergehende sicherung wird auch dadurch errreicht, daß nach Tilgung und Zinszahlung die eintragung nicht angepaßt wird sondern in ihrem Ursprung erhalten bleibt. Auch hier gilt: bs zum eingetragenen Betrag jedoch höchstens bis zum valutierenden Betrag zzgl. der Zinsen und Kosten.

Im Zwangsversteigerungsfall passiert es, dass die Schuld die
ursprünglich gewährte Hypothekensumme übersteigt: durch nicht
bezahlte Zinsen, durch Verfahrenskosten (Gutachter,
Gerichtstermine usw.)

auch das wolte keiner wissen, obwohjl es so ist.

Durch den weitergehenden Eintrag verschafft sich die Bank für
den Ernstfall vorrangige Ansprüche.

quatsch! Das wird alleinig durch den beanspruchten eintragungsrang errreicht.

Grundschuldzinsen in dieser Höhe führen zu einer planmäßigen
Übersicherung der Bank und behindern bzw. Sperren das
Grundbuch gegen eine weitere Belastung des Grundbuchs.

Nochmals: Quatsch! Das Sperren erfolgt ausschließlich durch eine sogenannte Sicherungshypothek.

gruss

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Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld sichert die
Forderungen der Bank. Wenn du nicht zahlst, wird deine Immo
versteigert und der Versteigerungserlös wird in der
Reihenfolge der Grundbucheintragungen anschließend verteilt.

das wollte keiner wissen!

du vielleicht nicht…

Die finanzierende Bank weiss natürlich nicht, ob nach ihr noch
Grundschulden eingetragen werden.

Braucht sie auch nicht, sie wird aber vom Grundbuchamt
unterrrichtet.

Ich habe das „nach“ zeitlich gemeint!
Die Bank weiß zum Zeitpunkt der Finanzierung nicht, ob zu einem späteren Zeitpunkt noch nachrangige Grundpfandrechte eingetragen werden.

Dadurch wären den Hypothekenbetrag übersteigende Forderungen nicht dinglich - oder nur ganz weit hinten, abgesichert!

Im worst case würde sie vom zu verteilenden Geld nur die
eingetragene Hypothekensumme bekommen und müßte sich mit
weiteren Forderungen hinter den letzten Gläubiger im Grundbuch
anstellen - und da bleibt erfahrungsgemäß nichts mehr übrig.

das ist schlicht falsch. sie bekommt das Geld und die
anfälligen Zinsen, aber höchstens bis …(siehe meinen obigen
Text). die weitergehende sicherung wird auch dadurch
errreicht, daß nach Tilgung und Zinszahlung die eintragung
nicht angepaßt wird sondern in ihrem Ursprung erhalten bleibt.

Auch hier gilt: bs zum eingetragenen Betrag

durch die Zinsklausel wird ein höherer Betrag eingetragen!

jedoch höchstens
bis zum valutierenden Betrag zzgl. der Zinsen und Kosten.

Im Zwangsversteigerungsfall passiert es, dass die Schuld die
ursprünglich gewährte Hypothekensumme übersteigt: durch nicht
bezahlte Zinsen, durch Verfahrenskosten (Gutachter,
Gerichtstermine usw.)

auch das wolte keiner wissen, obwohjl es so ist.

Durch den weitergehenden Eintrag verschafft sich die Bank für
den Ernstfall vorrangige Ansprüche.

quatsch! Das wird alleinig durch den beanspruchten
eintragungsrang errreicht.

…und den dort eingetragenen Betrag.
Darum geht es ja! Die Bank verschafft sich in dem Rang der Grundschuld (meist erstrangig) durch die Zinsklausel ein höheres
Pfandrecht.

Grundschuldzinsen in dieser Höhe führen zu einer planmäßigen
Übersicherung der Bank und behindern bzw. Sperren das
Grundbuch gegen eine weitere Belastung des Grundbuchs.

Nochmals: Quatsch! Das Sperren erfolgt ausschließlich durch
eine sogenannte Sicherungshypothek.

Das Sperren ist hier übertragen gemeint. Eine Immobilie, die erstrangig höher belastet ist, als sie Wert hat, ist untauglich für weitere Hypotheken.

(ach ja, ein wirkliches Sperren erreicht man auch nicht, wie du glaubst, durch eine Sicherungshypothek; aber dir das auch noch zu erklären würde hier zu weit führen.)

gruß n.

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Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld sichert die
Forderungen der Bank. Wenn du nicht zahlst, wird deine Immo
versteigert und der Versteigerungserlös wird in der
Reihenfolge der Grundbucheintragungen anschließend verteilt.

das wollte keiner wissen!

du vielleicht nicht…

wenn ich mich recht erinnere lautet die frage, warum ein so hoher Zinssatz angegeben ist. Oder?

Die finanzierende Bank weiss natürlich nicht, ob nach ihr noch
Grundschulden eingetragen werden.

Braucht sie auch nicht, sie wird aber vom Grundbuchamt
unterrrichtet.

Ich habe das „nach“ zeitlich gemeint!

Ich auch, weil du dein Haus mit Hypotheken volknallen kannst wie du willst, slange die Bank mit der Nahcrangigkeit zufrieden ist. außerdem weiss sie ja, daß durch die Bedienung des ersten Ranges sie allmählich in diesen reinrutscht.

Die Bank weiß zum Zeitpunkt der Finanzierung nicht, ob zu
einem späteren Zeitpunkt noch nachrangige Grundpfandrechte
eingetragen werden.

Dadurch wären den Hypothekenbetrag übersteigende Forderungen
nicht dinglich - oder nur ganz weit hinten, abgesichert!

das ist doch gerade der Gag, daß durch die befragte Formulierung, die zinsen und Kosten dinglich besichert bleiben.

Durch den weitergehenden Eintrag verschafft sich die Bank für
den Ernstfall vorrangige Ansprüche.

quatsch! Das wird alleinig durch den beanspruchten
eintragungsrang errreicht.

…und den dort eingetragenen Betrag.

Was ich sagte. willst du ejtzt ne Kreiseldiskussion anfangen?

Darum geht es ja! Die Bank verschafft sich in dem Rang der
Grundschuld (meist erstrangig) durch die Zinsklausel ein
höheres
Pfandrecht.

Nein. Kein „höheres“ Pfandrecht (das ist ja eben gesetzlich nicht zulässig), sondern das Pfandrecht auf den „bewilligten Betrag incl. Zinsen und Kosten“.

Nochmals: Quatsch! Das Sperren erfolgt ausschließlich durch
eine sogenannte Sicherungshypothek.

Das Sperren ist hier übertragen gemeint. Eine Immobilie, die
erstrangig höher belastet ist, als sie Wert hat, ist
untauglich für weitere Hypotheken.

der Fall ist rein hypothetisch, weil erstrangig über Wert zu beleihen ist eine „Vermögensübernahme“.

(ach ja, ein wirkliches Sperren erreicht man auch nicht, wie
du glaubst, durch eine Sicherungshypothek; aber dir das auch
noch zu erklären würde hier zu weit führen.)

Danke für die Blumen. Der Strauss geht noch größer an dich zurück.

gruss

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Halloo…???
Äh, ja eigentlich Danke für die versuchte Hilfe, aber bei eurer Schreibschlacht blick ich nicht wirklich durch. :o(

Scheint ultra-kompliziert zu sein, vielleicht hat´s mir deshalb auch der Notar nicht erklären wollen (können?) ;o)

Also wenn ich jetzt nicht zahle und es kommt zur Zwangsversteigerung, steht dann der Bank der Betrag der noch offen ist incl 15% zu? Und die 15% gehen auf die Zeit ab der nciht gezahlt wurde?
Also z.B. Kredit 100 000 Euro. Nach 5 Jahren noch 50 000 Euro ungetilgt. Dann keine Zahlungseingänge mehr. Nach einem Jahr Zwangsversteigerung => Die Bank will vom Versteigerungserlös 57 500 Euro. HAb ich´s so richtig verstanden?

ABer was passiert bei einem Todesfall. Da wird ja sicher auch eine Weile nichts getilgt, weil ja erstmal das Erbe eingetragen werden muß ect.

Läuft denn ein Bankvertrag dann mit dem Erben wie mit dem Vererber abgeschlossen weiter?

Kann die Bank nach dem Tod des Kredithalters eine Zwangsversteigerung einleiten??? Und dann?
Es kann doch nicht sein, dass der Erbe dann (z.B. Fall oben) bei einem ERlös von 55 000 Euro aus der Versteigerung 2 500 Euro würde selber zahlen müssen, oder???

Ich hoffe die Frage macht es nicht noch komplizierter, aber ich wüßte gerne was ich zur Absicherung des Erben machen muß.

Danke nochmal

Andrea

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

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Also wenn ich jetzt nicht zahle und es kommt zur
Zwangsversteigerung, steht dann der Bank der Betrag der noch
offen ist incl 15% zu? Und die 15% gehen auf die Zeit ab der
nciht gezahlt wurde?
Also z.B. Kredit 100 000 Euro. Nach 5 Jahren noch 50 000 Euro
ungetilgt. Dann keine Zahlungseingänge mehr. Nach einem Jahr
Zwangsversteigerung => Die Bank will vom
Versteigerungserlös 57 500 Euro. HAb ich´s so richtig
verstanden?

Beispiel:

Hypothek zu 6% Zinsen Zinsatz EZB 2,5%

Die Hypothek wird gekündigt, wegen fehender Raten.

Ab dem Datum der Kündigung gilt nicht mehr der vereinbarte Zinssatz von 6%, sondern EZB-Zins + max. 5% als 7,5% Verzinsung. die Kosten für die Kündigung und die Neuberechnung und das Betreiben der Versteigerung dürfen nicht mehr als 5% vom Restvaluta (offener Betrag zum Zeitpunkt der Kündigung) betragen.

Wenn zum Zeitpunkt der EZB Zinsatz bei 13% liegen würde, dürfte die Bank aber nicht max. 18% sondern maximal 15%(wie im Notarvertrag vereinbart) berechnen.

ABer was passiert bei einem Todesfall. Da wird ja sicher auch
eine Weile nichts getilgt, weil ja erstmal das Erbe
eingetragen werden muß ect.

Nun, das ist ein besonderer Fall: Im Allgemeinen sind ja Ehepartner die Schuldner, so daß die Tilgungsleistung mit Einzugsermächtigung weiterläuft. Die Hausbank ist meist auch die finanzierende Bank, so daß der verbleibende Ehepartner meist alles einvernehmlich regeln kann.

Zudem sollte immer eine Risikolebensversicherung in den ersten 10-20 Jahren die Finanzierung für solche Fälle absichern, wenn nicht über eine KLV finanziert wurde.

Läuft denn ein Bankvertrag dann mit dem Erben wie mit dem
Vererber abgeschlossen weiter?

wenn der Erbe die entsprechende Bonität besitzt kann sicher umfinanziert werden. die Kredite werden nicht weitergereicht, es sei denn der Erbe ist Fin-Beteilgter (Gatte)

Kann die Bank nach dem Tod des Kredithalters eine
Zwangsversteigerung einleiten???

Ja, wenn kein bonitärer Erbe in Sicht.

Es kann doch nicht sein, dass der Erbe dann (z.B. Fall oben)
bei einem ERlös von 55 000 Euro aus der Versteigerung 2 500
Euro würde selber zahlen müssen, oder???

Also es sollte schon so sein, daß die Immo die mal mit 100 000 finanziert wurde auch ca. 100 000 im Versteigerungsfall erbringt, sonst wäre garnicht finanziert worden.

Ich hoffe die Frage macht es nicht noch komplizierter, aber
ich wüßte gerne was ich zur Absicherung des Erben machen muß.

Eine Risiko-LV, wenn nicht über KLV finanziert. Diese gibt es mit sinkender Todesfallleitung. Somit kann man die Erben entweder ganz freistellen oder aber zumindest derart viel der Hypothek tilgen, daß der Rest für den Erben finanzierbar ist.

gruss

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Beispiel:

Hypothek zu 6% Zinsen Zinsatz EZB 2,5%

Die Hypothek wird gekündigt, wegen fehender Raten.

Ab dem Datum der Kündigung gilt nicht mehr der vereinbarte
Zinssatz von 6%, sondern EZB-Zins + max. 5% als 7,5%
Verzinsung. die Kosten für die Kündigung und die Neuberechnung
und das Betreiben der Versteigerung dürfen nicht mehr als 5%
vom Restvaluta (offener Betrag zum Zeitpunkt der Kündigung)
betragen.

Wenn zum Zeitpunkt der EZB Zinsatz bei 13% liegen würde,
dürfte die Bank aber nicht max. 18% sondern maximal 15%(wie im
Notarvertrag vereinbart) berechnen.

JEtzt ist´s klarer, auch wenn ich´s eigentlich nicht verstehe. ;o)

ABer was passiert bei einem Todesfall. Da wird ja sicher auch
eine Weile nichts getilgt, weil ja erstmal das Erbe
eingetragen werden muß ect.

Nun, das ist ein besonderer Fall: Im Allgemeinen sind ja
Ehepartner die Schuldner, so daß die Tilgungsleistung mit
Einzugsermächtigung weiterläuft.

Hmmm, wußte nicht, dass ich vor dem Hauskauf hätte heiraten müssen ;o)
Es geht mir eben darum, dass ich als Single ja irgenwie aufpassen muß was mit meinem Häusle passiert wenn mir was passiert.
Ich würde also einen Freund als Erbe einsetzen, will ja aber nicht, dass der dann auf Schulden sitzen bleibt.

Also es sollte schon so sein, daß die Immo die mal mit 100 000
finanziert wurde auch ca. 100 000 im Versteigerungsfall
erbringt, sonst wäre garnicht finanziert worden.

Ich habe schon erlebt, wie Gebäude zu unter 50% des Verkehrswertes weggingen, die aber mit bis zu 80% im Kredit waren…

Eine Risiko-LV, wenn nicht über KLV finanziert.

KLV???

Diese gibt es

mit sinkender Todesfallleitung. Somit kann man die Erben
entweder ganz freistellen oder aber zumindest derart viel der
Hypothek tilgen, daß der Rest für den Erben finanzierbar ist.

Also Auszahlungsbetrag = Grundschuld, ja?

Vielen dank nochmal

Gruß

Andrea

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Es geht mir eben darum, dass ich als Single ja irgenwie
aufpassen muß was mit meinem Häusle passiert wenn mir was
passiert.
Ich würde also einen Freund als Erbe einsetzen, will ja aber
nicht, dass der dann auf Schulden sitzen bleibt.

Das ist sehr nobel, aber (sorry) dumm. Bedenke dasss dein Erbe ja einen enormen Vermögenszuwachs im falle deines Todes hat. Es sollte daher mehr als gerecht sein, wenn er dann noch ein bißchen selbst bezahlt. Nutze dein Geld daher zum „Leben“.

Ich habe schon erlebt, wie Gebäude zu unter 50% des
Verkehrswertes weggingen, die aber mit bis zu 80% im Kredit
waren…

Wenn du dein Haus natürlich so verkommen lassen willst, oder du dir eine überteuerte Bruchbude kaufst, dann ist das schon möglich, sonst eher nicht.

KLV???

Kapitallebensversicherung als Tilgungsaussetzung.

Diese gibt es

mit sinkender Todesfallleitung. Somit kann man die Erben
entweder ganz freistellen oder aber zumindest derart viel der
Hypothek tilgen, daß der Rest für den Erben finanzierbar ist.

Also Auszahlungsbetrag = Grundschuld, ja?

Genau kann man das nicht berechnen, aber es gibt z.B. Varianten, daß im ersten Jahr 100 Tsd. im zweiten 90 Tsd, im dritten 80 Tsd. usw. bezahlt werden. (vom Prinzip)
gruss