Grundsteuer bei Gewerbe und Wohnraum?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

ein Wohnraummieter wohnt in einem Haus, in dem es nur Mietwohnungen gibt. Auf demselben Grundstück steht ein weiteres Gebäude, das komplett an ein Gewerbe vermietet ist. Beide Gebäude werden von derselben Verwaltung verwaltet. Die Fläche des Gewerbes ist ca. 3-mal so groß wie die der Wohnräume.

Auf der Betriebskostenabrechnung für den Mieter wird nun die Grundsteuer für das gesamte Grundstück entsprechend der Mietflächen ohne Vorwegabzug umgelegt. Bei gemischt genutzten Gebäuden kommt evtl. ein Vorwegabzug der Grundsteuer in Betracht. Wie sieht das bei dieser Situation aus? Darf der Vermieter die komplette Grundsteuer entsprechend der Mietflächen umlegen? Muss er evtl. die Grundsteuer nach der Fläche für Gewerbe und Wohnraum aufteilen?

Schöne Grüße

#2

Hallo,

ein Wohnraummieter wohnt in einem Haus, in dem es nur Mietwohnungen gibt. Auf demselben Grundstück steht ein weiteres Gebäude, das komplett an ein Gewerbe vermietet ist. Beide Gebäude werden von derselben Verwaltung verwaltet. Die Fläche des Gewerbes ist ca. 3-mal so groß wie die der Wohnräume.

Auf der Betriebskostenabrechnung für den Mieter wird nun die Grundsteuer für das gesamte Grundstück entsprechend der Mietflächen ohne Vorwegabzug umgelegt. Bei gemischt genutzten Gebäuden kommt evtl. ein Vorwegabzug der Grundsteuer in Betracht. Wie sieht das bei dieser Situation aus? Darf der Vermieter die komplette Grundsteuer entsprechend der Mietflächen umlegen? Muss er evtl. die Grundsteuer nach der Fläche für Gewerbe und Wohnraum aufteilen?

Natürlich darf er nicht die gesamte Grundsteuer nur auf die Wohnungsmieter verteilen. Eine allgemeingültige Formel, wie das zwischen Gewerbe und Wohnraum aufzuteilen ist, gibt es nicht. Geht denn aus der Abrechnung bzw. dem Steuerbescheid eindeutig hervor, dass es sich um die Steuer für beide Gebäude handelt, oder könnten das auch zwei Grundstücke sein?

Grüße

#3

Hallo,

vielleicht habe ich mich unklar ausgedrückt: Die Grundsteuer für das gesamte Grundstück wurde nicht nur auf die Wohnungsmieter aufgeteilt, sondern auch auf das Gewerbe. Dies geschah allerdings ohne Vorwegabzug.

Bei gemischt genutzten Gebäuden, bei denen es zu einer deutlichen Mehrbelastung der Wohnraummieter kommen würde, muss von der Grundsteuer der Betrag für das Gewerbe vorweg abgezogen werden, bevor es auf die Wohnraummieter nach dem quadratmeterabhängigen Umlageschlüssel umgelegt wird. Ist dies auch in diesem Fall prinzipiell möglich oder notwendig?

Auf der Betriebskostenabrechnung steht der gleiche Grundsteuerbetrag, der auch auf dem Grundsteuerbescheid steht. Dieser Grundsteuerbescheid gilt für das Grundstück, auf dem die beiden Gebäude stehen.

Schöne Grüße

#4

Hi,

ein Vorwegabzug muss erfolgen, ausser, die Grundsteuer für Gewerge ist gleich der Grundsteuer für Wohnraumgrundstücke.

#5

Hallo,

vielleicht habe ich mich unklar ausgedrückt: Die Grundsteuer für das gesamte Grundstück wurde nicht nur auf die Wohnungsmieter aufgeteilt, sondern auch auf das Gewerbe. Dies geschah allerdings ohne Vorwegabzug.

Achso, ja hatte ich falsch verstanden.

Bei gemischt genutzten Gebäuden, bei denen es zu einer deutlichen Mehrbelastung der Wohnraummieter kommen würde, muss von der Grundsteuer der Betrag für das Gewerbe vorweg abgezogen werden, bevor es auf die Wohnraummieter nach dem quadratmeterabhängigen Umlageschlüssel umgelegt wird. Ist dies auch in diesem Fall prinzipiell möglich oder notwendig?

Wer soll ohne die konkreten Zahlen sagen können, ob das zu einer deutlichen resp. unbilligen Mehrbelastung der Wohnraummieter führt?
So wäre wichtig, wie hoch die Grundsteuer für Gewerbe- und wie hoch die für Wohngebäude sind. Die kann gleich sein oder abweichen. Je nach dem wie weit das dann abweicht und wie groß dann der Anteil der Gewerbefläche ist, wird es dann irgendwo unbillig, dies einfach nach qm abzurechnen. Hierfür müsste man zunächst den Einheitswertbescheid sehen, da aus dem Grundsteuerbescheid keine Unterscheidung zwischen Wohn- und Gewerberäumen hervorgeht. Also mal den Vermieter/Verwalter um die Einsichtnahme bitten. Man muss da nicht gleich mit einem anwaltlichen Schreiben ankommen. Aus dem Einheitswertbescheid geht dann hervor, welchen Anteil die Gewerbe- und Wohnraumflächen ausmachen. Das kann sich weitgehend mit den Flächenanteilen decken oder weit abweichen.

Grüße

#6

Hallo,

die Frage war prinzipieller Natur. Angenommen, es liegt eine erhebliche Mehrbelastung der Wohnmieter vor. Ist hier ein Vorwegabzug vorzunehmen?

Die Überlegung, die dahinter steckt, ist die: Da sich Gewerbe und Wohnraum in getrennten Gebäuden befinden, kann man hier nicht von einem Gebäude mit gemischt genutzten Flächen sprechen und somit ist generell auch kein Vorwegabzug vorzunehmen.

Oder werden beide Gebäude als ein gemischt genutztes Gebäude angesehen?

Die Frage lautet im Endeffekt: Muss hier - bei entsprechender Mehrbelastung der Wohnmieter - ein Vorwegabzug der Grundsteuer vorgenommen werden?

Schöne Grüße

#7

Hallo,

die Frage war prinzipieller Natur. Angenommen, es liegt eine erhebliche Mehrbelastung der Wohnmieter vor. Ist hier ein Vorwegabzug vorzunehmen?

Ja.

Die Überlegung, die dahinter steckt, ist die: Da sich Gewerbe und Wohnraum in getrennten Gebäuden befinden, kann man hier nicht von einem Gebäude mit gemischt genutzten Flächen sprechen und somit ist generell auch kein Vorwegabzug vorzunehmen.
Oder werden beide Gebäude als ein gemischt genutztes Gebäude angesehen?

Nein, aber die Grundsteuer wird für das gesamte Grundstück erhoben. Im Steuerbescheid steht also ein Betrag für das gesamte Grunstück. Für die Herleitung bzw. Differenzierung des Betrages braucht es daher den Einheitswertbescheid.

Die Frage lautet im Endeffekt: Muss hier - bei entsprechender Mehrbelastung der Wohnmieter - ein Vorwegabzug der Grundsteuer vorgenommen werden?

Ja. Das gilt dann auch für andere umlegbare Kosten, wie etwa Versicherungen, wenn es da zu entsprechenden Ungleichgewichten kommt.

Grüße

#8

Hallo,

eine kurze, abschließende Aussage, die nur nochmal zur Verdeutlichung getroffen wird:

Es ist also unerheblich, dass sich Gewerbe und Wohnungen in unterschiedlichen Gebäuden befinden.

Falls diese Aussage nicht zutrifft, bitte ich um Berichtigung.

Schöne Grüße