Grundstück mit Grundschuld geerbt

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#22

Nur für den Fall, dass du aus akademischen Interesse tiefer einsteigen möchtest:

Das ist so, ja. Theoretisch könnten dem Grundstückseigentümer aber durchaus noch Kosten entstehen. Eine Zwangsvollstreckung setzt nämlich immer einen Vollstreckungstitel voraus. Das ist eine Urkunde, mit der man, so man eine vollstreckbare Ausfertigung besitzt, die Zwangsvollstreckung betreiben kann. Das bekannteste Beispiel ist das Gerichtsurteil, das im Fall der Grundschuld den beklagten Eigentümer verurteilt, die Zwangsvollstreckung in sein Grundstück zu dulden (sogenannter Duldungstitel). Die Kosten des Rechtsstreits fallen demjenigen zur Last, der den Rechtsstreit verliert, hier dem Grundstückseigentümer. Und das ist dann eine persönliche Schuld.

In der Praxis verlangen Banken in aller Regel, dass sich der Eigentümer im Rahmen der Grundschuldbestellung in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Dann ist die notarielle Urkunde der Titel, und es bedarf keines Gerichtsurteils für die Zwangsvollstreckung.

Die vorherige Grundschuldbestellung führt allerdings zu einem „Problem“: Was ist, wenn der Bankkunde ein Grundstück kaufen möchte und dafür einen Kredit benötigt? Das Grundstück gehört ihm nicht. Er kann es darum nicht mit einer Grundschuld belasten. Er müsste es erst kaufen und übereignet bekommen. Dafür braucht er aber das nötige Kleingeld von der Bank. Da beißt sich die Katze in den Schwanz. Gelöst wird dieses Problem in der Praxis mit einer Belastungsvollmacht: Der Verkäufer erteilt dem Käufer eine Vollmacht, das noch dem Verkäufer gehörende Grundstück mit einer Grundschuld zu belasten.

Das war jetzt eher für Fortgeschrittene. Aber du bist ja nun fortgeschritten.

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#23

Zu der guten Erklärung lege ich aus der Praxis noch ein Detail nach: tatsächlich wird die Zwangsvollstreckungsunterwerfung bei größeren Grundstücken oft nur für einen Teilbetrag beurkundet, um Notargebühren zu sparen. Das betrifft natürlich vor allem sehr hohe Grundschulden wie sie bei gewerblichen Objekten vorkommen. Hier können die Unterschiede bei den Gebühren schnell man fünfstellige Beträge erreichen.

#24

Den Ausführungen konnte ich inhaltlich größtenteils folgen, verstehe aber nicht, um welche Situation es geht. um die ganz normale? Jemand kauft ein Grundstück und nimmt dafür einen Kredit auf? Oder geht es um einen weiteren Kauf nachdem man bereits ein anderes Grundstück hat?

#25

Genau. Das Kreditinstitut, das den Kauf eines Grundstücks finanziert, will ja vor Auszahlung des Kredites sicher sein, dass die Grundschuld im Grundbuch steht. Das kann der Käufer aber alleine nicht gewährleisten, weil er ja nicht eine Grundschuld auf einem Grundstück eintragen lassen kann, das ihm noch gar nicht gehört. Dafür gibt es dann die Belastungsvollmacht.

Im ersten Schritt wird die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die verhindert, dass zwischenzeitlich jemand anderes Eigentümer wird), und dann die Grundschuld mittels der Belastungsvollmacht. Danach folgen Eigentümerwechsel und Auszahlung des Darlehens.

#26

Achso, verstehe, ich hatte mir den Vorgang so vorgestellt, dass Eintragung des Eigentuemers ins Grundbuch und der Eintrag der Grundschuld zeitgleich erfolgen wuerden.

Das sind schon interessante Vorgaenge, das erinnert mich an den erhellenden Moment, in dem ich mal verstand, dass die Abwicklung eines Kaufvertrages (zum Beispiel Kauf eines Broetchens beim Baecker fuer 69 Cent) auch aus diversen rechtlichen Einzelschritten besteht, zum Beispiel den gegenseitigen Schuldverhaeltnissen o.ae., der Herausgabe der Sache usw etc

#27

Ich sehe das nun erstmalig in den Grundbuchauszügen. Auf einem Grundstück gibt es mehr als zehn Sicherungshypotheken.

1 für die Sparkasse
1 für das Bundesland
1 für die Dachdecker xyz GmbH
1 für die xyz Bautenschutz abc eG
1 für die xyz Baumaschinen Handelsgesellschaft
1 für die Krankenkasse abc
1 für den Landkreis
usw usf
Wie kann es zu sowas kommen? Haus einsturzgefährdet, Behörde ordnet Reparaturen an und in Höhe der Rechnungen der Firmen kommen Sicherungshypotheken drauf? Oder ließ der Eigentümer selbst auf Rechnung reparieren und konnte dann nicht zahlen?

#28

Letzteres, plus vermutlich noch weitere Schulden, die dann in die Insolvenz mit dem Verfügungsverbot führten. Sicherungshypotheken sind der letzte Notnagel für einen Gläubiger, wenn er sieht, dass er nicht mehr bedient werden wird, aber zumindest Immobilien da sind.

#29

Wieviel Sicherungshypothek kann man denn bei einem Grundstück eintragen lassen?

Beispiel:
Grundstück ist 200.000 € wert und der Eigentümer hat zehn Mal 500.000 € Schulden. Können dann zehn Sicherungshypotheken je 500.000 € eingetragen werden? Oder geht das nur bis zum Grundstückswert?

#30

Eintragen lassen kann jeder Gläubiger. Ob es Sinn macht, dass noch alles 10. In der Schlange zu machen, steht auf einem anderen Blatt. Aber die typische Situation ist die, dass diverse Gläubiger die Anträge aufgrund frisch bekannt gewordener Zahlungsunfähigkeit parallel bei einem bis dahin noch unauffälligen Grundbuch stellen. Erst wenn dann alle Anträge bearbeitet sind, sieht man, an welcher Stelle man in einer wie langen Schlange gelandet ist.

#31

achso? Der als erstes Eingetragene mahlt zuerst? Die Sicherungshypotheken werden in chronologischer Abfolge „bearbeitet“?

Was muss passieren, wenn jemand dieses Grundstück kaufen will?
Grundstückswert 200.000 €, belastet mit zehn Sicherungshypotheken je 500.000 €, insgesamt also mit 5.000.000 € belastet. Ist das Grundstück damit quasi unverkäuflich oder können die Belastungen für den Käufer gelöst o.ä. werden?