Grundstück mit Grundschuld geerbt

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo,

ich habe eine Frage zu Grundschuld.
A hat Eigentum an einem Grundstück mit Haus im Wert von 400.000 €. Er nimmt einen Kredit auf und belastet das Grundstück mit einer Grundschuld von 400.000 €. Das Haus brennt ab. Das Grundstück allein ist 10.000 € wert. A verstirbt und B erbt das Grundstück von A.

Nun will die Bank ihr Geld von der Grundschuld (keine Ahnung ob die Begrifflichkeiten richtig sind, ich blick da noch nicht so durch).
Wie läuft das jetzt ab? Bank bekommt das Grundstück, versteigert es, bekommt bei der Versteigerung zum Beispiel 10.000 €. Das rechnet sie auf die Schulden an, bleiben noch 390.000. Schuldet B nun der Bank 390.000 € und kann die Bank versuchen, diese Schulden einzutreiben?

danke

#2

Nur um auf Nummer sicher zu gehen: Es gab und gibt keine Wohngebäudeversicherung?

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#3

Hallo,

geschuldet wird der ausstehende Kreditbetrag bzw. nach Versteigerung dann das, was nach Kaufpreiszahlung davon übrig ist. Der Nominalbetrag zzgl. dingliche Zinsen sind der Maximalbetrag, den der Kreditgeber aus einem eventuellen Verkaufserlös bekommt.

Gruß
C.

#4

Noch eine Frage: Hat B bewusst darauf verzichtet, das Erbe auszuschlagen? Wenn ja, warum?

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#5

Die Höhe der Grundschuld sagt nichts über die aktuelle Höhe der Schulden aus. Wenn der Kredit vollständig zurückbezahlt und nur darauf verzichtet wurde die Grundschuld auszutragen, schuldet der Erbe der Bank nichts

Wenn vom Kredit nichts getilgt wurde, und der Eigentümer keine Gebäudeversicherung abgeschlossen hatte, steht der Kreditbetrag theoretisch noch aus.

ABER: so gut wie keine Bank ist so dumm sich nicht abzusichern, so dass der Kreditvertrag oft nur unter der Bedingung abgeschlossen wird, dass eine Versicherung in ausreichender Höhe nachgewiesen wird :woman_shrugging:t3:

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#6

Ich würde zunächst bei der Bank klären, was wirklich noch offen ist. Oft stehen Grundschulden im Grundbuch deren Kredite schon längst „erledigt“ sind.

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#8

Der Gesamtkomplex ist deutlich weiter zu sehen, als nur die Frage einer im GB eingetragenen Grundschuld:

  1. Was an Grundschuld ins Grundbuch eingetragen ist, und was an tatsächlicher durch die Grundschuld abgesicherter Darlehensforderung noch offen ist, hat u.U. nichts miteinander zu tun. Die Grundschuld wird bei Kreditgewährung eingetragen und deckt den vollen Kreditbetrag plus einer fiktiven Zinsforderung ab. Mit jeder Zahlung auf Zins und Tilgung wird aber die tatsächliche Forderung des Kreditgebers weniger. Wenn das Darlehen vollständig getilgt ist, steht also immer noch die Grundschuld in voller Höhe im Grundbuch, obwohl der Darlehensgeber keinen tatsächlichen Anspruch mehr aus der gesicherten Forderung hat. Dann besteht ein Anspruch des Kreditnehmers auf Löschung der Grundschuld (Erteilung einer Löschungsbewilligung). Dieser wird in der Praxis aber oft nicht geltend gemacht/umgesetzt. D.h. es gibt viele Grundschulden in Grundbüchern, die jederzeit gelöscht werden könnten. D.h. der erste Schritt der Erben muss der sein, beim Darlehensgeber zu ermitteln, welche Forderungen dieser tatsächlich aktuell noch hat. Voraussichtlich - je nach Alter des Kredits - deutlich weniger als die eingetragene Grundschuld.

  2. Natürlich kann der Kreditgeber aus einer Grundschuld in das Grundstück vorgehen, wenn der Kredit notleidend wird. Stellt sich nur die Frage, warum hier der Kredit notleidend geworden ist/notleidend werden soll? Denn die Erben erben den „ganzen Kuchen“ mit allem Soll und Haben, sind also verpflichtet, den Kredit weiter zurück zu führen. Und dies unabhängig davon, ob das Haus abgebrannt ist, da ggf. eine Versicherungsleistung in Geld in den Nachlass fällt, …

  3. Die Forderung des Kreditgebers besteht unabhängig davon, was durch die Verwertung des Grundstücks zu erzielen ist. D.h. wenn die Erben den Kredit nicht weiter zurückführen, sind sie nicht aus dem Schneider, wenn das Grundstück verwertet worden ist, sondern müssen weiterhin für einen ggf. noch offenen Rest des Kredits einstehen.

  4. Wenn man noch in der Frist ist, das Erbe ausschlagen zu können, sollte man sich beeilen, die Geschichte dahingehend zu klären, ob bei einer ggf. noch hohen Kreditforderung, die aus der Verwertung des Grundstücks (die auch nicht unerheblich Geld kostet, das von den Erben des Kreditnehmers zu tragen sind) und einer ggf. noch ausstehenden Versicherungsleistung für das abgebrannte Gebäude, nicht abgedeckt ist/hier kaum „Überschuss“ zu erwarten ist, nicht ggf. das Erbe ausschlägt.

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#9

Hallo,

ist die Frist zur Erbausschlagung abgelaufen oder ist bis zum Fristablauf kein Überblick über Masse und Verbindlichkeiten möglich, bleibt auch noch die Möglichkeit des Nachlassinsolvenzverfahrens, mit dem Erben relativ unbeschadet aus einem überschuldeten erbe „herauskommen“.
Nachlassinsolvenzverfahren – Wikipedia

&tschüss
Wolfgang

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#10

vielen Dank fuer die Antworten und die Einordnungen

Das ist nur ein hypothekischer Fall, den ich konstruierte, um das mit der Grundschuld besser zu verstehen - der Erbe muss also nicht aus der Nummer herauskommen.

#11

So dachte ich das auch.
Interessanterweise hat unsere Bank nie danach gefragt…

#12

Dann kann man das vielleicht besser so auf den Punkt bringen:

Die Grundschuld ist (wie die sehr ähnliche Hypothek) eine dingliche Belastung eines Grundstücks. Wer auch immer Eigentümer des Grundstücks ist, haftet für die dahinterstehende Verbindlichkeit (vor allem Kreditrückzahlung), aber nur insofern, als er die Zwangsvollstreckung in das Grundstück dulden muss, aus der sich der Gläubiger (meistens die Bank) dann befriedigen kann, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt wird.

Zwangsvollstreckung bedeutet aber nicht, dass die Bank das Grundstück „bekommt“. Sie kann es durch das Vollstreckungsgericht versteigern lassen, sie kann sich auch für eine Zwangsverwaltung und für die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek entscheiden.

Zahlen muss nur der persönliche Schuldner. Das ist in aller Regel der Kreditnehmer Der haftet mit seinem gesamten Vermögen und seinem Einkommen. Der Eigentümer des Grundstücks muss nichts zahlen. Er kann es tun, um die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu vermeiden. In der Regel ist der persönlich Schuldner aber identisch mit dem Eigentümer des Grundstücks. Entweder hat der Eigentümer den Kredit selbst aufgenommen, oder das Eigentum ist ihm zusammen mit den Verbindlichkeiten aus einer Erbschaft angefallen.

#13

Ich möchte noch anmerken, dass dieser Punkt sehr wichtig ist:

Wenn also die Immobilie untergegangen (also bspw. abgebrannt) ist oder der Versteigerungs-/Verkaufserlös der Immobilie den Kreditbetrag nicht abdeckt, dann haftet der Kreditnehmer dennoch für den übrig gebliebenen Kreditbetrag - im schlimmsten Fall mit seinem (zukünftigen) Einkommen. Anders formuliert: im schlimmsten Fall ist das Haus weg und die Schulden (bzw. Teile davon) sind noch da.

Das ist ein wichtiger Unterschied bspw. zu den USA, wo in den allermeisten Fällen für die Mortgage (also den Immobilienkredit) nur die Immobilie haftet. Wenn das nichts mehr wert ist, ist das das alleinige Problem des Kreditgebers. Zusammen mit dem Umstand, dass es „zum guten Ton“ in den USA gehört, mit dem Hauskredit laufende Ausgaben zu decken und den Kredit dann durch einen höheren abzulösen (weil das Haus ja inzwischen mehr wert ist), ist das eine wichtige Zutat für die Finanzkrise für 2007ff gewesen.

#14

aha, aha
Da gibt es also verschiedene Rechtskonstrukte.

Einmal gibt es den Eigentümer des Grundstücks. Der kann, vereinfacht gesagt, maximal das Grundstück verlieren bei Forderungen der Bank.

Dann gibt es den Schuldner. Der Schuldner haftet mit seinem Vermögen für die Erfüllung der Schuld.

Wird der Eigentümer, der das Eigentum an einem Grundstück mit Grundschuld erlangt, nun zwangsläufig zum Schuldner? Bei einem Erbe scheint das der Fall zu sein. Woraus ergibt sich rechtlich der Übergang der Schuld auf den neuen Eigentümer? aus rechtlichen Bestimmungen die Grundschuld betreffend? oder aus rechtlichen Bestimmungen betreffend des Übergangs des Grundstücks (erbrechtliche Bestimmungen, kaufrechtliche Bestimmungen etc)?
Ich eignete mir mit der Zeit einige Kenntnisse des Strafrechts, des Strafprozessrechts und des Ordnungswidrigkeitenrechts an, um aufkommende Fragen dort recht gut einordnen zu können. Beim Zivilrecht sieht es aber nicht so gut aus.

#15

Der Erbe erbt Vermögen und Verbindlichkeiten. Er erbt die Immobilie (Vermögen) und er wird Rechtsnachfolger des Erblassers als Kreditnehmer (Verbindlichkeit). Das Ergebnis ist zwar das von Dir beschriebene, aber es handelt sich dennoch um zwei unterschiedliche Sachverhalte.

Anders formuliert: er wird nicht Schuldner, weil er die Immobilie erbt, sondern weil er auch die Schulden erbt.

Zusätzlich hat er halt das Problem, dass die Immobilie für den Kredit haftet und so als Vermögenswert für ihn auch nicht frei verfügbar ist, weil der Kreditgeber (Gläubiger der Grundschuld) jeder Änderung des Grundbuchs zustimmen muss (d.h. insbesondere einem Verkauf).

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#16

Der Eigentümer des Grundstücks ist auch Schuldner. Er ist aber (in dieser Eigenschaft) nicht persönlicher, sondern dinglicher Schuldner. Das heißt: Er haftet nur mit dem belasteten Grundstück.

Wenn die Verbindlichkeiten noch nicht beglichen sind, wird er zum dinglichen Schuldner.

Aus § 1922 Abs. 1 BGB:

Mit dem Tode einer Person (Erbfall) geht deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) über.

Nein, aus dem Erbrecht (fünftes Buch im BGB). Die Grundschuld wird im Sachenrecht geregelt (drittes Buch im BGB).

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#17

Gut, dass Du das noch einmal klargestellt hast. Ich war berufsbedingt beim Wort „Schuldner“ direkt beim Kredit. Ich weiß zwar nicht, wie der Fragesteller die Frage genau gemeint hast, aber nach Deiner Erklärung ist nun klar, dass es bei der Veranstaltung zwei Schuldner (aus der Grundschuld und aus dem Kreditvertrag) gibt, die aber natürlich in einer Person vereinigt sein können.

#18

aha, interessante Sache mit der dinglichen Haftung, ich verstehe die Zusammenhaenge jetzt etwas besser, danke