Wir haben von der Stadt ein Haus mit einem Teilgrundstück erworben. (Ursprüngliches Grundstück wurde in zwei Stück aufgeteilt) Soweit so gut. Nun haben wir bei der Stadt kundgetan, dass wir Interesse hätten ein weiteres Stück des anderen Teilstückes zu erwerben und die Stadt hat offensichtlich auch ein Interesse daran es zu veräussern. Nun möchte die Stadt pro qm den Richtwertpreis für Grundstücke in unserer Lage haben, den wir aber nicht bereit sind zu bezahlen und ich habe vor diesem Hintergrund einige Fragen.
1.)Bei unserem Haus handelt es sich um eine denkmalgeschütze Immobilie in deren nächster Nähe sowieso nicht mehr gebaut werden dürfte - Aussage der örtlichen Baubehörde.
2.) In unserem mit der Stadt im Wechsel angefertigten Kaufvertrag ist eine Summe genannt, die auf das Grundstück, das zum Haus gehört enfällt und diese Summe beträgt gerade einmal ein Sechstel des Richtwertpreises, was laut Aussage zweier Makler auch richtig so ist, denn in deren Augen handelt es sich nicht um Richtwertpreise für Baugrundstücke, sondern um Gartenland, das eben gerade mal ein Sechstel Wert ist, wenn überhaupt.
Ich freue mich über jede Antwort und jeden Hinweis.
wir hatten auch nicht vor die Stadt zu zwingen, ich kann auch die GEZ nicht zwingen, mich beim nächsten Einzugsintervall nicht-zu-berücksichtigen.
Es geht mir viel mehr ums Verständnis. Dass die Stadt letztenendes auch das tausendfache verlangen kann, ist ja schön und gut - aber für mich gibt es in vielen Bereichen Massstäbe für die Beurteilung eines Gutes und mit den Massstäben zur Beurteilung eines Grundstückswertes kenne ich mich nicht so gut aus, werde aber das Gefühl nicht los, dass es nicht unbedingt vergleichbar ist mit dem Wert einer alten Presley-Vinyl, bei der alleine zählt, was ein Sammler bereit ist zu bezahlen.
Mich interessiert deshalb, was Bodenrichtwert bedeutet? Ich fände vor diesem Hintergrund den beanspruchten Preis für ein Baugrundstück i.O.
aber für die Erweiterung eines Gartengrundstücks abenteuerlich.
Seit wann darf in der Umgebung eines Baudenkmales nicht gebaut werden? Die Wunschvorstellungen mancher Denkmalschutzbehörden deckt sich nicht immer mit der Realität des deutschen Baurechtes.
Die öffentliche Hand darf nicht (oder nur unwesentlich) unter dem Richtwert veräußern. Es ist daher angeraten zuerst mal den offiziellen Bodenrichtwert zu erfragen.
Wie schon geschrieben: Kein potentieller Verkäufer kann zum Verkauf gezwungen werden. Schon gar nicht zu den Preisvorstellungen des potentiellen Käufers.
2.) In unserem mit der Stadt im Wechsel angefertigten
Kaufvertrag ist eine Summe genannt, die auf das Grundstück,
das zum Haus gehört enfällt und diese Summe beträgt gerade
einmal ein Sechstel des Richtwertpreises, was laut Aussage
zweier Makler auch richtig so ist, denn in deren Augen handelt
es sich nicht um Richtwertpreise für Baugrundstücke, sondern
um Gartenland, das eben gerade mal ein Sechstel Wert ist, wenn
überhaupt.
Also normalerweise ist es so, dass der bebaubare Teil (bzw. die ersten x qm von y qm) eines Grundstücks zum Richtwert Bauland und der Rest als Gartenland abgerechnet wird. Auf Gartenland kann üblicherweise keine Immobilie stehen.
Die zweite Hälfte des Originalgrundstücks ist vermutlich (anders als von Euch vermutet) sehr wohl zumindest in Teilen bebaubar, so dass auch hier der bebaubare Anteil als Bauland abgerechnet werden kann und im Falle der öffentlichen Hand sogar muss!
Beispiel: Ein Grundstück hat 2.400qm und es möge bei Euch so sein, dass nur die ersten 300qm als Bauland abgerechnet werden können. Vor der Teilung hätte man also 2.100qm Gartenland + 300qm Bauland gehabt. NACH der Teilung wären es aber jeweils 300qm Bauland und 900qm Gartenland. Insofern steigt der Preis im Vergleich zur ungeteilten Lösung beträchtlich und man ahnt, warum das Grundstück damals geteilt wurde.
Es geht mir viel mehr ums Verständnis. Dass die Stadt
letztenendes auch das tausendfache verlangen kann, ist ja
schön und gut - aber für mich gibt es in vielen Bereichen
Massstäbe für die Beurteilung eines Gutes und mit den
Massstäben zur Beurteilung eines Grundstückswertes kenne ich
mich nicht so gut aus, werde aber das Gefühl nicht los, dass
es nicht unbedingt vergleichbar ist mit dem Wert einer alten
Presley-Vinyl, bei der alleine zählt, was ein Sammler bereit
ist zu bezahlen.
Ich stochere jetzt mal mit der Stange im Nebel…
Der Wert einer bestimmten Fläche kann für veraschiedene Anlieger durchaus unterschiedlich sein. Was für den Einen als Zuwachs zu seinem Grundstück nur eine schlecht geformte Erweiterung des Gartens (mit dem entsprechend „niedrigen“ Preis) ist, mag für den Anderen eine dringend notwendige Fläche sein, um ein Bauvorhaben überhaupt erst durchführen zu können (hier wäre der Preis „sehr hoch“).
Man sollte die Fläche mal aus der Perspektive des Nachbarn und der „Benutzbarkeit“ der Fläche für beide Anlieger betrachten.
Beispiel: Ein ein Meter breiter Streifen einer „schlechten“ Wiese am Rand irgendeines Dorfes, auch nie bebaubar, kann für den Anlieger die dringend notwendige Zufahrt zu seiner Garage sein …
Welcher Preis wäre angemessen? 50 Cent für landwirtschaftliche Nutzfläche? 50 Euro für Bauland? Irgendwas dazwischen?
Wie wurde der Bodenrichtwert für diese Fläche aussehen? http://de.wikipedia.org/wiki/Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert hat nur eine juristische Bedeutung;
da er ein Parameter ist bei der quasi objektiven Immobilienbewertung;
unabhängig von dern Wertevorstellungen der einzelnen Parteien.
Ökomomisch gesehen,
gibt es keine objektiven allgemeingültigen Werte,
sondern der Wert ergibt sich als zukünftiger subjektiven Nutzen gemessen an der Alternative;
dass heißt nichts anderes -wie unten schon gesagt-, dass verschiedene käufer verschiedene zukünftige Nutzenvorstellungen haben können,
woraus sie dann zu verschiedenen Werte für die Immobilie kommen können.
Der Preis ergibt sich dann durch Angebot und Nachfrage
Im allgemeinen ist deine Aussage sicherlich richtig. Bei Verkäufen der öffentlichen Hand sieht es allerdings etwas anders aus. Dort muss detailliert begründet werden, warum ein Verkauf unter dem Bodenrichtwert erfolgen soll. Im Zweifel wird das Grundstück nicht veräußert.
Hallo,
wenn Du jetzt noch aus dem „Bodenrichtwert“ in Deiner Aussage „Verkehrswert nach §194 BauGB“ oder „vollen Wert nach der jeweiligen Gemeindeordnung Deines Bundeslandes“ machst, ist die Aussage 101 % korrekt
Gruß vom
Schnabel
1.)Bei unserem Haus handelt es sich um eine denkmalgeschütze
Immobilie in deren nächster Nähe sowieso nicht mehr gebaut
werden dürfte - Aussage der örtlichen Baubehörde.
Bestehender Denkmalschutz an einer Immobilie hat (außer in Bereichen mit einer Gestaltungs- oder Erhaltungssatzung) keinen Einfluß auf den Verkehrswert des Grundstücks.
2.) In unserem mit der Stadt im Wechsel angefertigten
Kaufvertrag ist eine Summe genannt, die auf das Grundstück,
das zum Haus gehört enfällt und diese Summe beträgt gerade
einmal ein Sechstel des Richtwertpreises, was laut Aussage
zweier Makler auch richtig so ist, denn in deren Augen handelt
es sich nicht um Richtwertpreise für Baugrundstücke, sondern
um Gartenland, das eben gerade mal ein Sechstel Wert ist, wenn
überhaupt.
Auf Gartenland kann man kein Haus bauen… entweder hat das Gebäude Bestandsschutz oder steht im sog. Außenbereich nach §35 BauGB. Und in diesem liegen Baulandpreise in etwa bei 50-60 % benachbarter „echter“ Baugebiete (das kann örtlich stark abweichen). Der örtliche Grundstücksmarktbericht des nächsten Gutachterausschusses sollte darüber Auskunft geben.
Ganz grundätzlich:
niemand kann ohne Kenntnis der Lage des Grundstücks, des Planungsechts, der baulichen Einschränkungen und der örtlichen Wertverhältnisse dazu eine konkrete Auskunft geben. Man kann sich an den o.g. Gutachterausschuss wenden oder die Bank seines Vertrauens bitten, sich das Angebot mal anzusehen.
