Grundstücksaufteilung im Aussenbereich

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
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Hallo,
mal angenommen folgender hypothetischer Fall:
A und B sind eine Erbengemeinschaft, die ein Grundstück im Aussenbereich (NRW, landw. Fläche) besitzt, auf dem, auf einem kleinen Teil, ein altes, nicht erhaltenswertes Wohnhaus steht. Nun möchten A und B das Grundstück teilen, weil der Sohn von B das Haus abreissen und neu bauen möchte.

Wie ist nun der Wert des Hauses zu bewerten?

Hypothese 1: Durch den geplanten Neubau des Hauses wird das Land zu potenziellem Bauland und der Wert des Grundstücksteils mit dem Haus ist als Bauland zu berechnen.

Hypothese 2: Durch das notwendige Abreißen des Wohnhauses wird der Wert des Grundstücksteils mit dem Haus sogar noch gemindert, sodass der Wert unter dem Wert für die landwirtschaftliche Fläche liegt.

Hypothese 3: Das Haus fließt nur mit dem momentanen Zeitwert in den Grundstückswert mit ein.

Vielen Dank
kai

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Hallo kai,

mal angenommen folgender hypothetischer Fall:
A und B sind eine Erbengemeinschaft, die ein Grundstück im
Aussenbereich (NRW, landw. Fläche) besitzt, auf dem, auf einem
kleinen Teil, ein altes, nicht erhaltenswertes Wohnhaus steht.
Nun möchten A und B das Grundstück teilen, weil der Sohn von B
das Haus abreissen und neu bauen möchte.

Ist denn geklärt, dass das alles auch gemacht werden darf?
„Bauen im Aussenbereich“ kann im Zusammenhang mit „Abreissen und neu bauen“ eine ganz heisse Sache sein.
Gleiches könnte für die Grundstücksteilung gelten. Möglicherweise gibt es da Beschränkungen. Auch das Stichwort „Vorkaufsrecht“ wäre für den Eigentumsübergang auf den Sohn vielleicht noch abzuarbeiten.

Erst danach sollte man an Sachen wie den Wert des Gebäudes gehen.

Gruß
Jörg Zabel

3

Hallo Jörg,
Vielen Dank für die Antwort.
In diesem Fall haben B und SB schon mit der Ordnungbehörde geklärt, dass ein Abriss und Neubau im Rahmen des §35 des Bundesbaugesetzes aufgrund der Erbfolge und einer vorherigen Nutzung des Hauses durch A und B durch Vermietung genehmigt werden würde.

Die Grundstücksaufteilung soll durch B betrieben werden, um eine Erbfolge zu ermöglichen.
Inwiefern spielt da ein vorkaufsrecht mit?

Vielen Dank für die Antwort
kai

4

Hallo Kai,

Die Grundstücksaufteilung soll durch B betrieben werden, um
eine Erbfolge zu ermöglichen.
Inwiefern spielt da ein vorkaufsrecht mit?

Möglicherweise wird für die Aufteilung des Grundstücks eine Genehmigung irgendeiner Behörde gebraucht. Oft nach Landesrecht, und ich kenn mich nicht überall aus. Auf jeden Fall hängt viel vom Einzelfall ab.

Gleiches gilt für ein (mögliches) Vorkaufsrecht. Nimm Kontakt zur Landwirtschaftsbehörde oder Landwirtschaftskammer auf, dort müsste es eine kompetente Antwort geben.

Gruß
Jörg Zabel

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Werde versuchen, das mal herauszufinden.
Vielen Dank.

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Hallo Kai,

Wie ist nun der Wert des Hauses zu bewerten?

Hypothese 1: Durch den geplanten Neubau des Hauses wird das
Land zu potenziellem Bauland und der Wert des Grundstücksteils
mit dem Haus ist als Bauland zu berechnen.

Hypothese 2: Durch das notwendige Abreißen des Wohnhauses wird
der Wert des Grundstücksteils mit dem Haus sogar noch
gemindert, sodass der Wert unter dem Wert für die
landwirtschaftliche Fläche liegt.

Hypothese 3: Das Haus fließt nur mit dem momentanen Zeitwert
in den Grundstückswert mit ein.

Darüber lässt sich trefflich diskutieren. Gesucht wird aber hier wohl die Einigung. Und das ist dann der Wert, den beide Seiten akzeptieren, egal aus welchem „Gutachten“ oder sonstwas er hergeholt wird.

Einige Gedanken dazu:
„Bauland“ ist es noch lange nicht (geworden). Hier kann wahrscheinlich nur eine Person ein ganz bestimmtes Gebäude errichten. Damit ist die „freie Entscheidung“, was mit der Fläche geschehen kann, nicht möglich. In die Baulandwerte werden gerne noch die sogenannten Erschliessungskosten hineingerechnet. Es ist zu überlegen, wie das Gebäude zukünftig ver- und entsorgt wird und wer da welche Kosten zu tragen hat.
Wenn „Bauland“, dann kann es sich nur um eine eng um das Gebäude liegende Fläche handeln. Es dürfte möglicherweise egal sein, ob da 100 m² vielleicht 20 Euro mehr wert sind, in der Summe wären das „nur“ 2000 Euro (und davon nur die Hälfte für den Miteigentümer).
„Bauland im Aussenbereich“ liegt dort, wo ich es kenne, vom Wert her zwischen einem Fünftel des Baulandwertes im nächsten Ort und dem doppelten landwirtschaftlichen Preis. Diese Information ist aber mit Vorsicht zu geniessen, da es sich um eine regional begrenzte Aussage handelt, anderswo kann es ganz anders aussehen.

Von der landwirtschaftlichen Nutzbarkeit ist die Fläche des abgebrochenen Hauses wohl noch schlechter zu bewerten, da sich nur wenig landwirtschaftlicher Ertrag erzielen läst.

Der Abbruch des Gebäudes ist sicher nicht ganz kostenlos. Wie verhält er sich zum Zeitwert des Hauses?

Ist weiterhin gutes Einvernehmen der Miteigentümer wichtig? Wichtiger als ein möglicherweise höherer Preis für die abgetretene Fläche?

Mein persönlicher Tipp: Egal auf welcher Seite ich hier stehen würde, ich wär mit dem Ansatz als landwirtschaftliche Fläche zufrieden. (Meinetwegen plus Zeitwert des Gebäudes.) Auch, um weiterhin ein gutes Verhältnis zum (Noch-)Miteigentümer und künftigen Nachbarn zu erhalten. Mir wäre es wichtiger als ein paar Euro mehr (oder weniger).

Gruß
Jörg Zabel