gibt es eine Möglichkeit, zwei benachbarte Grundstücke à 600m2 zu kaufen und diese dann durch drei (à 400m2) zu teilen und eines zu verkaufen?
Es besteht ein Bebauungsplan fuer die beiden Grundstücke, der dementsprechend geändert werden muss, dass alle drei Grundstücke dann bebaut werden können.
Meine Fragen:
a) wie ist das Vorgehen bei einem solchen Verfahren?
b) was sind die anzunehmenden Kosten dafür (Grundstückpreis ist ca 300 €/m2)?
c) Kann man dies vor Kauf auf Aussicht auf Erfolg prüfen lassen?
Vorweg: einen Bebauungsplan zu ändern ist nicht so einfach und dauert…
Am besten: mit der Idee zum örtlichen Bauamt marschieren und nachfragen. Die wissen auch, ob eine solche Teilung (800 + 400 qm) dort überhaupt zulässig ist.
Dann müsste zunächst eines der beiden 600-qm-Grundstücke geteilt und die 200 qm mit dem anderen Grundstück vereinigt werden, dafür fallen natürlich Vermessungskosten an, die sich nach dem Schnitt der Grundstücke richten (wie viele Grenzpunkte usw.) und Grundbuchkosten/Kosten für die Änderung des Katasters.
Ggf. hilft eine Bauvoranfrage Klarheit zu schaffen, wie aussichtsreich ein solches Vorhaben ist.
Gruß florestino
moin,
ich würde zunächst ein informelles persönliches Gespräch bei der Gemeindeverwaltung führen, um die Gestimmtheit beim Bauamt festzustellen.
Befreiung vom B-Plan ist übrigens einfacher und schneller als neuer B-Plan.
wenn es für das Gebiet einen qualifizierten Bebauungsplan gibt, dann ist zu prüfen, ob die GRZ (Grundflächenzahl) und die GFZ (Geschossflächenzahl)ausreichend sind, um eine Bebauung noch zu ermöglichen.
Beispiel, wenn die GRZ 0,1 beträgt, könnte inklusive der Terrasse nur 40qm Grundfläche bebaut werden. Bei einer GRZ von 0,2, 80qm usw.
Können die die Abstandsflächen zu den Nachbargrenzen eingehalten werden? Mindestens 3,0m auf jeder Seite, Hamburg 2,5m. Die Abstandsflächen ändern sich auch, wenn ich höher bauen will, Stimmen die Abstandsflächen zwischen den Häusern, auch hier gibt es teilweise Begrenzungen. Ist eine Mindestgröße für das Grundstück vorgeschrieben? Auch hier gibt es bestimmte Gebiete in denen Mindestgrößen festgeschrieben sind.
Ist die Zufahrt für jedes Grundstück geregelt? Wenn die Grundstücke hintereinander liegen, dann darf die Zufahrt nur noch über ein Grundstück gehen, nicht über zwei Grundstücke;
Bevor eine Teilung erfolgt, sollten diese Fakten geprüft werden, um nicht das bestehende Baurecht für zwei Grundstücke zu verlieren. Im Zweifel eine schriftliche Bauvoranfrage mit Lageplan beim Bauamt stellen.
woher nimmst Du die Gewissheit, dass der B-Plan hier geändert werden muss? Ist das so schon von der zuständigen Behörde mitgeteilt worden?
B-Plan-Änderungen versucht man üblicherweise weitestgehend zu vermeiden, wobei es ein vereinfachtes Verfahren gibt, was vielfach anwendbar ist, und den Aufwand deutlich beschränkt.
Normalerweise ist es aber so, dass man zunächst mal im B-Plan nachsieht, ob dieser überhaupt Festlegungen hat, die hier betroffen wären. Das muss nicht sein. Oft sind nur Baugrenzen im Sinne Nähe zur Straße und Begrenzung in den Garten nach hinten vorgesehen, und da ist es abgesehen von den ohnehin geltenden seitlichen Abstandsflächen zwischen den Gebäuden egal, ob ich zwei Grundstücke mit zwei Häusern oder drei mit drei Häusern habe, wenn die im Baufenster liegen, und das zulässige Maß der Nutzung der dann kleineren Grundstücke nicht überschritten wird.
Kommt man tatsächlich mit dem B-Plan in Konflikt, sollte man versuchen eine Befreiung für bestimmte Regelungen zu erhalten. Das ist vor dem Hintergrund „nicht beabsichtigter Härten“ im Einzelfall durchaus machbar, wenn andere Grundstücke im Plangebiet bereits vergleichbar bebaut sind, also nur die rein zeitliche Komponente Bebauung vor/nach B-Plan. Nicht allerdings, wenn es nur darum geht ein Grundstück besser wirtschaftlich zu nutzen, als es alle anderen dürfen.