Grundstückskauf mit Hindernissen

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo! Hier sind ja echt viele die mächtig was auf dem Kasten haben. So hoffe ich auch Meinungen zu meinem Problem zu finden.

Ich möchte ein Grundstück kaufen. Dabei gibt es 2 Eigentümer. Grundstück ist 55/64 Anteile vom Verkäufer sowie 9/64 vom MIndereigentümer aufgeteilt. Zudem ist im Notarvertrag festgehalten, dass der 55Anteile Eigentümer das darauf befindliche Haus Allein nutzen kann. Der 9 Anteilseigentümer die Gartenlaube. Beide haben Mitbenutzungssrechte aller dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Anlagen.

Der 55Anteilseigentümer steht unter Betreuung. Und ist gegen einen Verkauf. Der Betreuer will das Grundstück aber verkaufen, weil wohl Schulden vorhanden sind.

Jetzt die Latte an Fragen:

  1. Darf der Betreuer das Grundstück gegen den Willen des Betreuten verkaufen? Wenn ja, wie? Muß es da ärztliche Atteste geben oder reichen Schulden?
  2. Kann man einzelne Anteile erwerben? Also falls einer der Eigentümer nicht verkaufen will.
  3. Wird unterschieden zwischen dem Grundstück als Land. Also der Fläche? Und dem darauf befindlichen Bebauungen, dem Haus und der Laube? Das heißt, wenn ich ein Grundstück kaufe, ist dann immer alles zusammen?
  4. Und wie verhält es sich mit den Nutzungsrechten? Sind die völlig eigenständig zu den Eigentumsrechten? Wenn man das Grundstück im ganzen erwirbt erlöschen die Nutzungsrechte oder? Was aber, wenn man nur Anteile von einem Eigentümer kauft? Wenn ich die 55 Anteile kaufe von dem der das Haus als Alleineigentümer nutzt, was gehört mir dann? 55 Anteile vom Grundstück und 100% vom Haus? Oder vom Ganzen nur 55 Anteile. Und somit würden dem anderen Eigentümer dann noch 9 Anteile vom Haus gehören?
  5. Gibt es einen Weg, wie man die 9 Anteile von dem Mindereigentümer aus dem Grundstück rechnen kann? Oder gibts nen Plan wo die liegen? Ich würde ja jetzt vermuten, dort wo die Laube ist, die im zur Nutzung überlassen wurde.
  6. Sollten mehrere Eigentümer in einem Grundstück sein, was muß beachtet werden? Kann ein Eigentümer alles bestimmen z.B. Gartenpflanzung oder Hausumbau? Oder muß der andere Mindereigentümmer zu allem sein ok geben?

Ich hoffe das zumindest auf einzelne Fragen jemand ne Antwort weiß. Ich bin mit meinem Latein am Ende.
Gruß und Dank, Tino.

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Hallo,
ich versuche Dir mal aus eigenen Erfahrungen einige Antworten zu geben. Allerdings ist diese Angelegenheit
so komplex, dass eine Beratung bei einem Notar oder
Anwalt unumgänglich ist. Habe die Antworten direkt in
die Fragestellungen eingetragen.
Viele Grüße
HTH

Hallo! Hier sind ja echt viele die mächtig was auf dem Kasten
haben. So hoffe ich auch Meinungen zu meinem Problem zu
finden.

Ich möchte ein Grundstück kaufen. Dabei gibt es 2 Eigentümer.
Grundstück ist 55/64 Anteile vom Verkäufer sowie 9/64 vom
MIndereigentümer aufgeteilt. Zudem ist im Notarvertrag
festgehalten, dass der 55Anteile Eigentümer das darauf
befindliche Haus Allein nutzen kann. Der 9 Anteilseigentümer
die Gartenlaube. Beide haben Mitbenutzungssrechte aller dem
gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Einrichtungen und
Anlagen.

Der 55Anteilseigentümer steht unter Betreuung. Und ist gegen
einen Verkauf. Der Betreuer will das Grundstück aber
verkaufen, weil wohl Schulden vorhanden sind.

Jetzt die Latte an Fragen:

  1. Darf der Betreuer das Grundstück gegen den Willen des
    Betreuten verkaufen? Wenn ja, wie? Muß es da ärztliche Atteste
    geben oder reichen Schulden?

Nein: Nur mit Genehmigung vom Amtsgericht

  1. Kann man einzelne Anteile erwerben? Also falls einer der
    Eigentümer nicht verkaufen will.

Ja: Wird entsprechend dann im Grundbuch eingetragen.
Geht nur über Notar.

  1. Wird unterschieden zwischen dem Grundstück als Land. Also
    der Fläche? Und dem darauf befindlichen Bebauungen, dem Haus
    und der Laube? Das heißt, wenn ich ein Grundstück kaufe, ist
    dann immer alles zusammen?

Nein, man kann ein Gebäude auf fremden Grund kaufen
oder errichten. Auch nur über Notar möglich.

  1. Und wie verhält es sich mit den Nutzungsrechten? Sind die
    völlig eigenständig zu den Eigentumsrechten? Wenn man das
    Grundstück im ganzen erwirbt erlöschen die Nutzungsrechte
    oder? Was aber, wenn man nur Anteile von einem Eigentümer
    kauft? Wenn ich die 55 Anteile kaufe von dem der das Haus als
    Alleineigentümer nutzt, was gehört mir dann? 55 Anteile vom
    Grundstück und 100% vom Haus? Oder vom Ganzen nur 55 Anteile.
    Und somit würden dem anderen Eigentümer dann noch 9 Anteile
    vom Haus gehören?

Nutzungsrecht und Eigentumsrecht sind verschiedene
Baustellen. Nutzungsrechte (z.B. lebenslanges Wohnrecht
für Alteigentümer) werden im Kaufvertrag fixiert und
ins Grundbuch übernommen. Auch die Aufteilung kann
verhandelt werden.

  1. Gibt es einen Weg, wie man die 9 Anteile von dem
    Mindereigentümer aus dem Grundstück rechnen kann? Oder gibts
    nen Plan wo die liegen? Ich würde ja jetzt vermuten, dort wo
    die Laube ist, die im zur Nutzung überlassen wurde.

Die Anteile werden bewertet (meist vom Verkehrswert).

  1. Sollten mehrere Eigentümer in einem Grundstück sein, was
    muß beachtet werden? Kann ein Eigentümer alles bestimmen z.B.
    Gartenpflanzung oder Hausumbau? Oder muß der andere
    Mindereigentümmer zu allem sein ok geben?

Alle eingetragenen Miteigentümer haben Mitsprache, sofern sie nicht ausdrücklich darauf verzichtet haben
(notarieller Vertrag).

Ich hoffe das zumindest auf einzelne Fragen jemand ne Antwort
weiß. Ich bin mit meinem Latein am Ende.
Gruß und Dank, Tino.

Ich hoffe es hilft etwas für die ersten Wissensbedarf;
ich möchte nochmal betonen, dass diese Aktion ohne
Rechtbeistand kaum machbar ist.
Bei der Weitergabe meiner Erfahrungen ging ich davon
aus, dass die Immobilie deutschem Recht unterliegt.

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hallo, vielen dank. das ging ja schnell und war sehr informativ.

hier jetzt mal unser genauer fall:

grundstück gehört eigentümer A zu 55/64 anteile. ihm ist im notarvertrag und grundbuch das darauf befindliche haus zur nutzung eingetragen. A wird betreut und der Betreuer ist der Verkäufer. A will nicht verkaufen. lebt aber im Heim und hat viele Schulden. daher will betreuer verkaufen.

eigentümer B hat 9/64 anteile und wird auch betreut. gleich von 3 betreuern (2 söhne und eine ex-frau - alle haben gleiche befugnisse und müssen alle zustimmen). B will eigentlich verkaufen. da die betreuer aber das grundstück selbst nutzen wollen, geben sie an, der betreute B will nicht verkaufen. was für uns natürlich schwer nachzuweisen ist, dass sie dort aus purem eigennutz handeln und nicht allein zum wohl des betreuten. so wie es sein sollte.

vom betreuungsgericht des A wurden wir als höchstbieten akzeptiert und wollten mit dem betreuer von A alles andere regeln. dabei tauchten dann die einwände der betreuer von B auf.

jetzt fragen wir uns, was wir machen können um das grudnstück doch zu erwerben. weil es wirklich unser traumgrundstück ist. B ist laut notarvertrag die laube zur alleinnutzung und die offentlichen flächen zu gemeinschaftnutzung eingetragen.

hier was wir für möglichkeiten sehen:

  1. versuchen dem betreuungsgericht des B aufzeigen, dass wir käufer sind. wir würden kosten wie abwasser, straßenbau, entrümpelung… alles selber zahlen. wenn B an uns verkaufen würde, würden seine 9 Anteile ca. 16.000,- bringen. nach umlegung aller kosten (ca. 15%) würden für B nur noch 4.000. übrig bleiben.
    würde sich das betreuungsgericht davon beeindrucken lassen?

zudem gibt es die mündliche absprache bei dem damals 2002 geschlossenen notarvertrag, dass B (damals noch nicht unter betreuung) von sich aus angab, wenn es irgendwann mal zum verkauf käme, dem immer zustimmen würde. und er nur ausbezahlt wird. leider ist das wohl nicht schriftlich festgehalten. aber es gibt noch 5 leute die das damals mündlich ausgemachte bezeugen können. wir wollen jetzt eine erklärung einholen, um den willen des B nachzuweisen.

hilft das? oder zählt sowas nix?

  1. der betreuer von A (verkäufer) will zwangsversteigerung einleiten um die grundstücke so auch gegen den willen der betreuer von B zu veräußern.
    wie lange dauert so etwas? welche möglichkeiten haben die Betreuer von B das zu verhindern?

  2. uns wurde angeboten nur die 55 anteile von A zu kaufen. und somit erstmal eigentümer zu werden und recht zu haben. bis jetzt fühlen wir uns als mögliche käufer völlig hilflos.

aber was würde das bedeuten? wir würden dann 55 der 64 anteile halten. auch im grundbuch eingetragen sein. wäre das dann nur das grundstück also das blanke land aufgeteilt? oder zählt da das haus auch mit rein? wenn wir die anteile vom A kaufen, dem auch das haus zu alleinnutzung überschrieben wurde. gilt diese nutzung dann für uns? oder kann sich B und seine betreuer dann auch im haus bewegen?

so stellt sich die frage, ob B eben nur 9 anteile am Land hält oder an allem - also haus und land?

wenn es das letztere wäre, dann müßten wir B folglich auch bei jeder maßnahme (umbau, veränderung ec.) fragen und sich das genehmigen lassen? was ja unglaublich aufwendig werden würde.

oder bliebe uns dann auch nur die teilversteigerung um B letztendlich raus zu drücken. so müßten wir dann wohl unsere eigenen anteile kaufen, oder?

der für uns beste fall wäre, dass wir die 55 anteile von A kaufen könnten, uns das haus gehört (weil ja nur A die alleinnutzung im grundbuch stehen hat) wir anfangen könnten das haus umzubauen. während wir bauen, anfangen die teilungsversteigerung einzuleiten - aber nur für das land. die versteigerung zu gewinnen und dann B bzw. die ego-Betreuer auszuzahlen. und dann irgendwann alleineigentümer zu sein.

das wars. nun bin ich gespannt, wie ihr unsere träume in rauch aufgehen laßt. bitte haltet euch nicht zurück. besser klartext als augenwischerei.
gruß und dank Tino.

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Hallo Tino, ich bins nochmal.

Das ist alles sehr fraglich, mit vielen Konjunktiven
im Verlauf. Mündliche Zusagen sind eigentlich wertlos.
Und das ganze andere Verfahren mit Zwangsversteigerung/Teilungsversteigerung etc kann sich über Jahre hinziehen.
Wenn es nicht gerade dein Traumobjekt ist, würde ich
das nur auf mich nehmen wenn ich viel Zeit habe. Und was
ist, wenn bei der finalen Teilungsversteigerung dann doch jemand mehr bietet ?
Ich kann’s nur nochmal wiederholen: Wenn Du auf dieses
Abenteuer eingehen willst, nur mit Rechtsbeistand und
guten Nerven und viel Geduld.

Viel Glück

HTH
Heinz

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danke für die anntwort. wir haben nächsten donnerstag nen termin beim nortar zwecks rechtlicher beratung. hoffe dann wirds klarer :smile: