Guten Tag,
nehmen wir an ein Käufer möchte eine Eigentumswohnung kaufen. Er unterschreibt bei dem Notar den Grundstückskaufvertrag nebst Auflassung. Es wird darüber gesprochen dass noch die eingetragene Grundschuld gelöscht werden muss was ungefähr einen Monat dauern soll. Danach soll die Kaufsumme überwiesen werden und die Wohnung an die Käufer übergeben werden. Der Käufer überweist vorab ca. 8,5% der Kaufsumme an den Notar, Finanzamt und Maklerin.
Da die Firma, die in der Grundschuld eingetragen ist, inzwischen insolvent ist und der damalige Geschäftsführer unbekannt abgemeldet ist, ist eine Grundschuldlöschung nicht möglich. Der Käufer wurde darüber informiert dass eventuell ein Aufgebotsverfahren mit einer Verfahrensdauer von 6 Monaten durchgeführt werden muss. Nach weiteren 4 Monaten teilt der Notar mit dass nur noch eine Möglichkeit offen ist und nach einem weiteren Monat eine Info vorliegt ob überhaupt umgeschrieben werden kann.
Unsere Fragen:
1)Welche Möglichkeiten hat der Käufer, die 8,5% Vorleistung zurückzubekommen wenn die Wohnung nicht umschreibefähig ist? An wen muss er sich jew. rechtlich halten?
2)Welche Möglichkeiten hat der Käufer vom Kaufvertrag zurückzutreten wenn er nicht so lange warten möchte bis diese Angelegenheit geklärt ist.(Annahme:bisherige Dauer des Verfahrens 6 Monate, ohne jegliches Ergebniss).Wie kann er dann die 8,5% Vorleistung zurückbekommen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Hallo
Tja, das könnte schwierig werden, weil hier ganz offensichtlich ein klassischer Fehler bei der Erstellung des Grundstückskaufvertrages gemacht wurde.
Diese Verträge sollen immer Rücktrittsregelungen für den Fall beinhalten, dass eine der klassischen Fälligkeitsvoraussetzungen, wie die Löschung von Grundschulden oder zumindest das Vorliegen der Freigabeerklärung, für die Vertragsdurchführung bis zu einem gewissen Zeitpunkt nicht eintritt. Denn solange eine der Fälligkeitsvoraussetzungen nicht vorliegt, kann der Vertrag theoretisch bis zum Weltuntergang nicht durchgeführt werden. Gibt es eine solche Rücktrittsregelung für diese Fälle nicht, kommen nur die gesetzlichen Ansprüche in Betracht.
Und hier liegt aber das Problem darin, dass beide Parteien eine Bedingung für die Vertragsdurchführung vereinbart haben, die nicht Teil der Leistung des Schuldners ist, nämlich die Löschung der Grundschuld (bei einem Grundstückskaufvertrag schuldet keine Partei selbst vertraglich den Eintritt einer Fälligkeitsvoraussetzunge wie etwa die Unbedenklichkeitserklärung der Gemeinde oder auch die Löschung einer Grundschuld).
Es liegt daher keine „nicht wie geschuldete Leistung“ iSd. § 323 BGB vor, sondern bei den Fälligkeitsvoraussetzungen in einem Grundstückskaufvertrag handelt es sich grundsätzlich um von beiden Parteien vereinbarte Bedingungen dafür, dass der Kaufvertrag überhaupt durchgeführt wird, beide Leistungen erst geschuldet werden (nicht die Einigung ist hier bedingt, sondern die Fälligkeit).
Es liegt hier idR. auch keine Unmöglichkeit vor, da die Fälligkeit theoretisch noch immer eintreten kann.
Daher kommt hier wenn überhaupt m.E. nur eine Vertragsauflösung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. Oder aber die Parteien einigen sich über eine Vertragsauflösung, da ja nun langfristig vorerst keiner das bekommt, was er will.
Gruß
Dea