Grundstücksteilung - Folge für die Grundstücke

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Hallo.
Wir würden gerne auf einem Grundstück bauen, das aus der Teilung eines bereits bebauten Grundstückes entstehen würde.
Das derzeit bestehende Grundstück ist bebaut, besteht aus drei Parzellen und ist im Ganzen knapp unter 1000qm. Die bestehenden Parzellen, nennen wir sie mal der Einfachheit halber 1, 2 und 3 würden dann geteilt werden in 1.1, 1.2, 2.1, 2.2 und 3 (bliebe so wie es ist). Der mit einem in den 70ger Jahren bebauten Wohngebäude entstehende Teil würde die Parzellen 1.1 und 2.1 umfassen und hat weniger als 500qm Grundstücksfläche. Das neu entstehende Grundstück bestünde dann aus den Parzellen 1.2, 2.2 und 3 und hat 500qm.
Der Bebauungsplan sagt nun aus:
‚2. Größe der Baugrundstücke - Die Mindestgröße des Grundstücks bem frei stehenden Einzelhaus beträgt 500qm. Diese Regelung gilt nicht für bereits neu eingemessene Baugrundstücke und für bebaute Grundstücke.‘ (wörtliche Abschrift)

Frage 1: Ich verstehe das so, das nun nach einer Teilung des Grundstückes, die Bebauung des bisher unbebauten Teiles (bestehend aus den Parzellen 1.2, 2.2 und 3), da die Summe der Grundflächen der drei Parzellen mindestens 500qm ergibt, aufgrund des BPLanes möglich ist. Ist das korrekt?

Frage 2: Ist denn überhaupt eine Teilung rechtlich möglich, wenn der schon bebaute Teil nicht nach der Teilung ebenfalls mindestens 500qm groß ist? Müßten nicht beide Grundstücksteile, wenn bebaut werden soll, mindestens 500qm gross sein?

Vielleicht noch ergänzende Informationen: Die Frage bezieht sich auf Hessen (wegen der in Frage kommenden Bauordnung) und nein, die Parzellen müssen laut Auskunft des Bauamtes nicht vereinigt werden. Weder vor noch nach einer Grundstücksteilung.

Ich habe lange, wirklich lange bei Google gesucht, aber zu dieser speziellen Fragestellung (2.) nichts gefunden. Ich denke auch, die Aussage der Regelung im BPlan is eindeutig zu verstehen, dennoch hat jemand, der das Bauvorhaben nicht ganz unwesentlich finanziell unterstützen soll, diese Bedenken Frage 2 betreffend angemeldet und ich möchte vor dem nächsten Termin mit dem städtischen Bauamt noch einige Kommentare dazu hier lesen können.

Wenn benötigt, liefere ich auch gerne einen Plan zum Grundstück, um es bildlich deutlich zu machen.

Danke schon jetzt für die Mühe!

Gruß
K.

2

Hallo K.

also die Bedingung >=500m² bezieht sich auf Grundstücke, d.h. nicht auf Flurstücke. Als Grundstück bezeichnet man im deutschen Sachenrecht einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt (§ 3 GBO) oder unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist. —> also ist es egal, aus wieviel Einzelstücken das Grundstück, vorher und hinterher besteht.
Zu Frage 2:
s.o. Teilen kann man sein Grundstück solange bis man „schwarz“ wird -> das Bauaufsichtsamt hat nur dafür zu sorgen, dass keine baurechtswidrigen Umstände geschaffen werden z.B. Grenzabstände nicht mehr eingehalten werden o.ä…
Der B-plan schließt die Bedingung >=500m² für schon bebaute Grundstücke aus, d.h. man kann das bebaute Restgrundstück bis auf die baurechtlich notwendige Fläche „eindampfen“…
Der Terminus „bereits neu eingemessene Baugrundstücke“ sagt mir nichts… vielleicht ist damit eine Abgrenzung zum „Ur-Kataster“ mit seinen Ungenauigkeiten u.a. wegen der fehlenden Grenzanerkennung gemeint und bezieht sich daher auf bereits „festgestellte Grenzen/rechtlich einwandfreie Grenzen“.
Aber was hilft’s … ich würde die ganze Thematik über eine Bauvoranfrage abklopfen lassen, denn nur damit wäre man auf der sicheren Seite…kostet auch nicht viel, zumindest hier in NRW.
Viel Erfolg
Willy1301

3

Hallo Willy1301.
Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Wie ist denn ‚baurechtlich notwendige Fläche‘ definiert? Der BPlan sagt ja, so verstehe ich das jedenfalls, bei Neubebauung sollen es wenigstens 500qm sein, bereits bebaute Grundstücke sind von dieser Regelung ausgenommen. Ist die ‚baurechtlich notwendige Fläche‘ dann die bereits bebaute Fläche plus die notwendigen Grenzabstände plus die vorgeschriebenen Wege-, Park- und Freiflächen. Das könnte ja dann auch beträchtlich unter 500qm sein.
Dazu würde ich auch gerne noch Folgendes ergänzen: ist mir heute Nacht noch eingefallen, dass auch auf dem ‚neuen‘ aus der Teilung hervorgehenden Grundstück bereits eine Bebauung vorhanden ist, nämlich eine Garage (soll aber komplett abgerissen werden und sie stünde zu 4/5 auf dem ‚neuen‘ Grundstück und zu 1/5 auf dem Alten) sowie eine Mauerr im Garten die den Garten auf zwei Terrassen mit ca. 1m Höhenunterschied unterteilt.
Vielleicht läuft es ja tatsächlich auf eine Bauvoranfrage hinaus, muss man dazu nicht zunächst Eigentümer des Grundstückes sein? Wir wollen/können es ja nicht kaufen, wenn es nicht wie gewünscht oder überhaupt bebaubar ist.
Ich erwarte hier ja selbstverständlich keine rechtsverbindlichen Auskünfte, sondern eher eine Hilfestellung, welches eine gute Fragestellung ist oder eine sinnvolle Herangehensweise ist, die Frage zu klären.
Aber schon jetzt: vielen Dank für die Mithilfe, ich weiß es sehr zu schätzen.
Gruß und einen schönen ersten Advent.
K.

4

Moin, moin…
die Garage stellt sicherlich keinen Hinderungsgrund dar…wäre ja auch schon vor einer weiteren Aufteilung abreißbar, zählt grundsätzlich nicht zur anrechenbaren Bebauung…
Zur Frage „baurechtlich notwendige Fläche“ : ist von Land zu Land unterschiedlich —>siehe Bauordnungsrecht
und ist zum Teil vom B-plan abhängig —> siehe GRZ und GFZ (wenn ausgewiesen)…
Zur Bauvoranfrage siehe ----> http://www.architektur-lexikon.de/cms/architekturlex…
Ansonsten kann ich wirklich nur dazu raten, sich an das örtlich zuständige Bauordnungsamt zu wenden, denn nur die Kollegen dort können zum jeweiligen Einzelfall was Konkretes sagen… also nochmals genau überlegen, was man geplant hat und ab zur Stadt/Gemeinde/Landkreis.
Gruß
Willy1301

5

Der Vermesser muß vorher beim Katastermat nachfragen, ob eine Teilung in bestimmten Größen zulässig ist, um den Bedstand zu gewährleisten und den Neubau nicht unmöglich zu machen. Sofern als das vorhandene Grundstück in Ihrem FAlle mindestens 100 m² mißt, wird aus dem Lageplan unabhängig von irgenwelchen bestehenden Aufteilungen eine Fläche von mindesten 500 m² mit den Buchstaben abcda gekennzeichnet von Ihnen erworben. Der Plan wird als Anlage zum Kaufvertag genommen.

6

Hallo,

die Ausweisung im Bebauungsplan ist so zu verstehen, dass es bei bebauten Grundstücken, die kleiner sind als 500qm, sein bewenden hat. Das gleiche trifft zu für Grundstücke die bereits vor Inkraft treten des Bebauungsplanes vermessen wurden und kleiner sind als 500qm.

Der Altbau steht, so habe ich es verstanden, bisher auf einem real geteiltem Grundstück von fast 1000qm. Somit sind bei der Bildung von neuen Trennstücken, für diesen Altbau, 500qm zu berücksichtigen.

Wie sieht es mit der Einhaltung der Abstandsflächen von 3,0m auf jedem Grundstück zu den Häusern aus. Was sagt der Bebauungsplan über die Grundflächenzahl GRZ die bebaubare Fläche aus? Ist eine Geschoßflächenzahl GFZ angegeben? Erst wenn alle diese Zahlen vorliegen, kann eine Teilung vorgenommen werden.

Ich sehe aber Aufgrund der vorliegenden Daten, keine Chance für drei Baugrundstücke. Eventuell ist eine Teilung nach dem Wohnungseigentumgesetz WEG möglich? Hierbei entfällt dann die Grundstücksmindestgröße.

Beste Grüße aus Hamburg und viel Erfolg
Peter Baumgarten

Hlo.

Wir würden gerne auf einem Grundstück bauen, das aus der
Teilung eines bereits bebauten Grundstückes entstehen würde.
Das derzeit bestehende Grundstück ist bebaut, besteht aus drei
Parzellen und ist im Ganzen knapp unter 1000qm. Die
bestehenden Parzellen, nennen wir sie mal der Einfachheit
halber 1, 2 und 3 würden dann geteilt werden in 1.1, 1.2, 2.1,
2.2 und 3 (bliebe so wie es ist). Der mit einem in den 70ger
Jahren bebauten Wohngebäude entstehende Teil würde die
Parzellen 1.1 und 2.1 umfassen und hat weniger als 500qm
Grundstücksfläche. Das neu entstehende Grundstück bestünde
dann aus den Parzellen 1.2, 2.2 und 3 und hat 500qm.
Der Bebauungsplan sagt nun aus:
‚2. Größe der Baugrundstücke - Die Mindestgröße des
Grundstücks bem frei stehenden Einzelhaus beträgt 500qm. Diese
Regelung gilt nicht für bereits neu eingemessene
Baugrundstücke und für bebaute Grundstücke.‘ (wörtliche
Abschrift)

Frage 1: Ich verstehe das so, das nun nach einer Teilung des
Grundstückes, die Bebauung des bisher unbebauten Teiles
(bestehend aus den Parzellen 1.2, 2.2 und 3), da die Summe der
Grundflächen der drei Parzellen mindestens 500qm ergibt,
aufgrund des BPLanes möglich ist. Ist das korrekt?

Frage 2: Ist denn überhaupt eine Teilung rechtlich möglich,
wenn der schon bebaute Teil nicht nach der Teilung ebenfalls
mindestens 500qm groß ist? Müßten nicht beide
Grundstücksteile, wenn bebaut werden soll, mindestens 500qm
gross sein?

Vielleicht noch ergänzende Informationen: Die Frage bezieht
sich auf Hessen (wegen der in Frage kommenden Bauordnung) und
nein, die Parzellen müssen laut Auskunft des Bauamtes nicht
vereinigt werden. Weder vor noch nach einer
Grundstücksteilung.

Ich habe lange, wirklich lange bei Google gesucht, aber zu
dieser speziellen Fragestellung (2.) nichts gefunden. Ich
denke auch, die Aussage der Regelung im BPlan is eindeutig zu
verstehen, dennoch hat jemand, der das Bauvorhaben nicht ganz
unwesentlich finanziell unterstützen soll, diese Bedenken
Frage 2 betreffend angemeldet und ich möchte vor dem nächsten
Termin mit dem städtischen Bauamt noch einige Kommentare dazu
hier lesen können.

Wenn benötigt, liefere ich auch gerne einen Plan zum
Grundstück, um es bildlich deutlich zu machen.

Danke schon jetzt für die Mühe!

Gruß
K.