Hallo!
in § 311b BGB steht:
Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet,
das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben,
bedarf der notariellen Beurkundung.
soweit klar und wohl auch gängige Praxis…
Aber der § geht noch weiter:
Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird
seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und
die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
-> kann ich am Grundbuchamt verlangen, dass mein
(ohne Notar geschlossener) Vertrag eingetragen wird?!
-> dies wäre v.a. beim Kauf kleiner Wald-und-Wiesen-Grundstücke interessant,
weil dort die Gebühren in keinem Verhältnis zum Wert stehen…
-> dort geht es ja auch nicht um ruinöse Gesamtsummen, die eine
notarielle Beratung/Aufklärung anraten würden…
Kann mir jemand sagen wo/wie dieser Satz 2 zum Einsatz kommt?
DANKE cu kai
Hallo!
in § 311b BGB steht:
Verträge über Grundstücke, das Vermögen und
den Nachlass
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil
verpflichtet,
das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen
oder zu erwerben,
bedarf der notariellen Beurkundung.
soweit klar und wohl auch gängige Praxis…
Aber der § geht noch weiter:
Ein ohne Beachtung dieser Form
geschlossener Vertrag wird
seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die
Auflassung und
die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
-> kann ich am Grundbuchamt verlangen, dass mein
(ohne Notar geschlossener) Vertrag eingetragen
wird?!
Nein !
-> dies wäre v.a. beim Kauf kleiner
Wald-und-Wiesen-Grundstücke interessant,
weil dort die Gebühren in keinem Verhältnis zum
Wert stehen…
Notar ist Pflicht ind Deutschland und wenn es 15 qm Bushaltestelle sind.
-> dort geht es ja auch nicht um ruinöse Gesamtsummen, die
eine
notarielle Beratung/Aufklärung anraten würden…
Notar berät nicht, sondern hat einen Vertrag zu vollziehen.
Kann mir jemand sagen wo/wie dieser Satz 2 zum Einsatz kommt?
DANKE cu kai
Anmerkung / kleine Korrektur
Notar berät nicht, sondern hat einen Vertrag zu vollziehen.
Einspruch! 
Der Notar, der nicht beraten würde, verstöße eklatant gegen eine seiner wichtigsten Amtspflichten: der Beratungspflicht!
Also: Jeder Notar berät, klärt auf, erörtert den Willen der Parteien und gestaltet das Ganze in Form einer Urkunde.
Sollte er zumindest - sonst wär’s vielleicht ein Fall für die Kammer.
Hi,
Christian hat schon (bis auf die Beratungspflicht) recht.
-> kann ich am Grundbuchamt verlangen, dass mein
(ohne Notar geschlossener) Vertrag eingetragen
wird?!
Ich glaube nicht, dass ein Rechtspfleger (die sind glücklicherweise seeehr pingelig) das so einfach machen würde.
-> dies wäre v.a. beim Kauf kleiner
Wald-und-Wiesen-Grundstücke interessant,
weil dort die Gebühren in keinem Verhältnis zum
Wert stehen…
Na ja, was für Vorstellungen hast Du denn von den Notar- und Gerichtskosten? Sooo ruinös sind die gar nicht.
-> dort geht es ja auch nicht um ruinöse Gesamtsummen, die
eine notarielle Beratung/Aufklärung anraten würden…
Es geht dabei auch nicht nur darum, dass das wegen des Kaufpreises abgesichert wird. In Kauf-usw.-Verträgen werden ja auch noch weitere Dinge geregelt, um späteren Streit zu vermeiden, z. B. Erschließungskosten, Gewährleistung usw.
Kann mir jemand sagen wo/wie dieser Satz 2 zum Einsatz kommt?
Wahrscheinlich in der Praxis so gut wie nie. Oder wenn die Rechtspflege brach liegt oder so - jedenfalls dürfte es heutzutage schwer sein, eine Auflassung ins Grundbuch zu kriegen ohne beurkundete Erklärung. Ist mir jedenfalls nicht bekannt.
Ist gar nicht mal sooo selten.
Nennt sich Zwangsvollstreckung. Auch hier muss kein Notar den Kaufvertrag aufsetzen. Es reicht völlig aus, wenn hier im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften das zuständige Amtsgericht alle Schritte durchführt.
Und die Damen und Herren vom Grundbuchamt bekommen eben nicht die Order vom Notar, sondern vom Amtsgericht.
Nichts anderes sagt dieser Satz aus.
Im Übrigen wurde schon mehrfach angedeutet, dass der Notar keine Rechtsberatung für eine Partei abzuliefern hat. Der muss nur sicherstellen, dass der Kaufvertrag im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften abgeschlossen wird. Wenn eine Partei dabei den Kürzeren zieht, darf den das nicht interessieren. Er ist und bleibt unabhängig!
Hi,
Na ja, was für Vorstellungen hast Du denn von den Notar- und
Gerichtskosten? Sooo ruinös sind die gar nicht.
naja 100qm Anteil an einem sog. Gueterholz (Waldgrundstuecke mit mehreren Besitzern/Anteilseignern) ist 50ct/qm wert = 50 EUR.
der Notar und das Grundbuchamt nehmen da ohne weiteres 100 EUR zusätzlich (zu den reinen Gebühren kommen ja noch Schreiben, Versand, Auszug und was weiss ich nicht noch alles…).
-> für den Betrag könnte ich noch zwei weitere Anteile an/zukaufen
-> aber das wären ja gleich wieder 200 EUR Gebühren etc…
Ich finde gerade bei so Kleinkram (und jeder Anteil ist ja wieder ein eigener Aufstand…) sind die „Formalkosten“ ein wesentlicher Hinderungsgrund für das entstehen sinnvoller Betriebsgrößen/strukturen - aber das issenen an’eres Thema…
danke aber für die Antworten!
cu kai
Mal Hand aufs Herz
Hallo
naja 100qm Anteil an einem sog. Gueterholz (Waldgrundstuecke
mit mehreren Besitzern/Anteilseignern) ist 50ct/qm wert = 50
EUR.
Was macht man mit 100 qm Wald?
Christian
ich habe ca.25 qm bauland in einer parzelle,die man auch für 50€/qm verkaufen könnte—aber das ist mit der erbengemeinschaft nicht möglich.
ich habe ca.25 qm bauland in einer parzelle,die man auch für
50€/qm verkaufen könnte—aber das ist mit der
erbengemeinschaft nicht möglich.
Das ist sicherlich nicht Dein alleiniger Grund und Boden sondern der Grund und Boden der Erbengemeinschaft. Oder ?
Christian
ja,sicherlich–war auch nur ein spontaner einwurf auf deine anmerkung.
das verrückte an meiner sache ist,dass ich schon mal jemanden hatte,der das grundstück und auch das nachbargrunstück kaufen wollte—aber ein teil der erbengemeinschaft absolut nicht wollte.
Hallo
Was macht man mit 100 qm Wald?
zu den 118qm tun, de man schon hat und dann den naechsten suchen/fragen, der die naechsten hat…
hast Du schon mal ne Flurkarte aus einem Realteilungsgebiet (v.a. in Franken) gesehen? Dort wurden die Teile ueber Jahrhunderte immer wieder unter den Kindern aufgeteilt und das meist in Fallinie laengs, damit nicht einer den fruchtbaren Unterhang und einer den duerren Rest bekommt…
wenn man da ein ernsthaftes Stueck Wald haben moechte muss man halt ne ganze Weile Stueckchen zusammenkleckern - aber es geht…
(gab mal ne Foersterswitwe, die ganz erstaunt feststellte, dass ihr Goettergatte ihr ueber 100 ha zusammengekleckerten Wald vererbt hatte; der hatte die ueber Jahrzehnte den Baeuerlein der Umgegbung abgeschwatzt/abgekauft…)
nur wenn dann bei jedem Geschaeft 80-100 EUR Gebuehren oben drauf kommen, dann laeppert sich das eben schon auch…
die erste Gebuehrenstaffelung erfolgt bei 1000 EUR, das waeren aber auch schon 1/5 ha (also 20 Mal 100qm oder so)…
cu kai
Hallo
-> kann ich am Grundbuchamt verlangen, dass mein
(ohne Notar geschlossener) Vertrag eingetragen
wird?!
Nein !
Doch ! Allerdings meint der Fragesteller hier wohl nicht, dass der Vertrag eingetragen wird, sondern dass die Eigentumsumschreibung eingetragen wird.
Das Grundbuchamt interessiert es nicht die Bohne, ob die Parteien einen (wirksamen oder unwirksamen) Kaufvertrag geschlossen haben.
Was das Grundbuchamt allein interessiert, ist die (rein dingliche) Auflassungserklärung und der Antrag an das Grundbuchamt. Sonst würde der zweite Satz in § 311 Abs. 1 BGB nicht den geringsten Sinn machen.
Dumm ist nur, dass Anträge an das Grundbuchamt in der Form des 29 GBO, also beglaubigt, gestellt werden müssen. Und um dies nicht zweimal machen zu müssen, wird meist der beurkundete Kaufvertrag, der zugleich die Auflassung und den Antrag auf Umschreibung enthält, als solcher beim Grundbuchamt eingereicht.
Tatsächlich können die Parteien aber ohne jeglichen Vertrag (also auch mit formfalschem Vertrag) allein die Eigentumsumschreibung durch Auflassungserklärung und entsprechende Antragstellung gegenüber dem Grundbuchamt (allerdings müsste wie gesagt zumindest diese Erklärung beglaubigt sein) herbeiführen.
-> dies wäre v.a. beim Kauf kleiner
Wald-und-Wiesen-Grundstücke interessant,
weil dort die Gebühren in keinem Verhältnis zum
Wert stehen…
Notar ist Pflicht ind Deutschland und wenn es 15 qm
Bushaltestelle sind.
Wie gesagt, dass stimmt nicht. Definitiv notwendig ist allein eine Beglaubigung der Erklärungen gegenüber dem Grunbuchamt (was nicht zwingend durch den Notar erfolgen muss). Eines Vertrages und insb. eines formwirksamen Vertrages mit notarieller Beurkundung bedarf es nicht (fraglich ist natürlich, wer das Risiko eingehen will).
-> dort geht es ja auch nicht um ruinöse Gesamtsummen, die
eine
notarielle Beratung/Aufklärung anraten würden…
Notar berät nicht, sondern hat einen Vertrag zu vollziehen.
Aber Holla! Und wie der berät, sonst ist er aber ganz fluchs in der persönlichen Haftung nach NotarO und BeurkG drin.
Dea
Hallo Bea!
Dumm ist nur, dass Anträge an das Grundbuchamt in der Form des
29 GBO, also beglaubigt, gestellt werden müssen.
… Definitiv notwendig ist allein
eine Beglaubigung der Erklärungen gegenüber dem Grunbuchamt
(was nicht zwingend durch den Notar erfolgen muss). Eines
Vertrages und insb. eines formwirksamen Vertrages mit
notarieller Beurkundung bedarf es nicht (fraglich ist
natürlich, wer das Risiko eingehen will).
Wer - ausser dem Notar - kann so eine Erklaerung beglaubigen?
(heisst das, wir setzten was auf und lassen uns vom Pfarrer beglaubigen, dass wir das eigenhaendig unterschrieben haben oder so?)
Eine Auflassung koennte man sowieso weglassen,
es geht um einen Grundstueckswert von 200 EUR oder so (also sehr geringes Risiko, es gaebe ja immer noch die ungerechtfertigte Bereicherung nach BGB oder so als Absicherung im Ernstfall …)
und da waere es eben interessant den Verwaltungs-(und damit v.a. Gebuehren)-Aufstand moeglichst zu minimieren, v.a. wenn das fuer einige aehnliche Faelle in Folge in Frage kommt…
Kannst Du mir ein konkretes Beispiel-Szenario geben?
(wer muss mit was wohin?)
DANKE cu kai
Hallo
Wer - ausser dem Notar - kann so eine Erklaerung beglaubigen?
(heisst das, wir setzten was auf und lassen uns vom Pfarrer
beglaubigen, dass wir das eigenhaendig unterschrieben haben
oder so?)
Das ist in den Landesgesetzen jeweils unterschiedlich geregelt. Vielleicht einfach mal bei der Stadt anfragen.
Eine Auflassung koennte man sowieso weglassen,
es geht um einen Grundstueckswert von 200 EUR oder so (also
sehr geringes Risiko, es gaebe ja immer noch die
ungerechtfertigte Bereicherung nach BGB oder so als
Absicherung im Ernstfall …)
Hier hast Du etwas missverstanden. Die „Auflassung“ ist der rechtliche Begriff für die Einigung zur Eigentumsübertragung. Die kann man auf keinen Fall weglassen, da sonst nunmal kein Eigentum übergeht.
Du meinst wohl eher, dass man den Kaufvertrag (also den rein vertraglichen Teil) weglassen kann. Das kann und will ich nicht beurteilen.
und da waere es eben interessant den Verwaltungs-(und damit
v.a. Gebuehren)-Aufstand moeglichst zu minimieren, v.a. wenn
das fuer einige aehnliche Faelle in Folge in Frage kommt…
Nun, das wäre hier mit dem Notar auch kein so großes Problem, da sich die Höhe der Gebühr nach dem Kaufpreis richtet.
Gruß
Dea
Hallo Dea!
Wer - ausser dem Notar - kann so eine Erklaerung beglaubigen?
Das ist in den Landesgesetzen jeweils unterschiedlich
geregelt. Vielleicht einfach mal bei der Stadt anfragen.
ok, mach ich…
(fürchte nur dass die sich auf „sowas ham mir noch nie gemacht“ zurückziehen…)
Eine Auflassung koennte man sowieso weglassen,
Hier hast Du etwas missverstanden. Die „Auflassung“ ist der
rechtliche Begriff für die Einigung zur Eigentumsübertragung.
ja schon ok, gemeint war natürlich die EINTRAGUNG der Auflassung im Grundbuch um einen Zwischendurchverkauf an einen anderen auszuschliessen (macht IMHO bei nem Haus oder so Sinn, hier weniger)…
Du meinst wohl eher, dass man den Kaufvertrag (also den rein
vertraglichen Teil) weglassen kann. Das kann und will ich
nicht beurteilen.
nö, Vertrag schon - ist doch eh alles ein Vertrag, alleine schon ein Handschlag - sowas kann man ja (bei einem Kleinstgrundstück) schnell selbst ohne großes Tam-Tam aufsetzen…
Nun, das wäre hier mit dem Notar auch kein so großes Problem,
da sich die Höhe der Gebühr nach dem Kaufpreis richtet.
ja aber das ist doch meine Rede die ganze Zeit:
- Realteilungsgebiet
- Ziel ist, sagen wir, 1 ha Wald zu kaufen
- das sind vielleicht 50 Grundstücke zu 100-300 qm
(oder entsprechend große Anteile an sog. Güterhölzern, also Grundstücke
mit mehreren Eigentümern, die mit ideellen Anteilen im Grundbuch
eingetragen sind, was das ganze nicht wirklich einfacher macht,
zumindest nicht dann, wenn man noch keinen Anteil an genau diesem
Grundstück hat…)
- macht bei 50 cent/qm insgesamt 5.000 EUR „Warenwert“
- aber 50 x 100,- also nochmal 5.000 EUR Gebührensumme
- also eine VERDOPPELUNG des Kaufpreises
- und genau da will ich wissen, ob das anders geht
(ein Sammelvertrag wäre nur ne theoretische Möglichkeit,
bring mal 50 Parteien zeitlich und örtlich unter einen Hut…)
aber Danke für die Gedanken! cu kai
Hallo.
ok, mach ich…
(fürchte nur dass die sich auf „sowas ham mir noch nie
gemacht“ zurückziehen…)
Kann sein, aber so schlimm sind die meist auch nett, bzw. können einem oftmals zumindest sagen, wer, wenn nicht sie, das macht.
ja schon ok, gemeint war natürlich die EINTRAGUNG der
Auflassung im Grundbuch um einen Zwischendurchverkauf an einen
anderen auszuschliessen (macht IMHO bei nem Haus oder so Sinn,
hier weniger)…
Jetzt versteh ich Dich! Was Du meinst, ist die Auflassungsvormerkung. Die muss man natürlich nicht eintragen. Die Auflassung aber natürlich schon.
Gruß
Dea