Thema Immobilie und Scheidung/ Übernahme der Immobilie durch einen Ehegatten. Bei der Scheidungsverhandlung wurde ein Wertgutachten der Immobilie durch die Bank angefertigt, um den einen Ehegatten aus der Haftung entlassen zu können. Dieses Gutachten ergab verschiedene Werte: einen Verkehrswert (Sachwert), Verkehrswert (Beleihungswert), Ertragswert (Verkehrswert) und einen Ertragswert (Beleihungswert). Wenn das Gutachten als Basis für die Errechnung des Zugewinnausgleichs genommen wird, welcher Wert ist dann maßgeblich? Wird ein Mittelwert errechnet? Ist es richtig, den Verkehrswert (Sachwert) zum Stichtag zu wählen?
(Verkehrswert) und einen Ertragswert (Beleihungswert). Wenn
das Gutachten als Basis für die Errechnung des
Zugewinnausgleichs genommen wird, welcher Wert ist dann
maßgeblich?
Der Beleihungswert ist es nicht, weil der nicht den Wert des Objekters widergibt, sondern die kreditfreudigkeit der bank (auch wenn beide Werte direkt in Zusammenhang stehen)
Wird ein Mittelwert errechnet?
Ohne Jurist zu sein, würde ich sagen, dass es der Mittwelwert aus Ertragswert und Sachwert ist. Zumindestens wird es so bei Gutachten für Zwangsversteigerungen gemacht.
Ist es richtig, den Verkehrswert (Sachwert) zum Stichtag zu wählen?
Siehe oben. Der Sachwert liegt meistens über dem Ertragswert.
Hallo,
wenn das da wirklich so steht und kein eindeutiger Verkehrswert angegeben ist, ist das ein typisches Zeichen für ein „Billiggutachten“ (über das es hoffentlich nicht zum Streit kommt).
Es gibt grundsätzlich nur *einen* Verkehrswert (zu einem gewissen Stichtag) , der nach einer eindeutigen und begründeten Methode zu ermitteln ist (siehe §8 (1) ImmoWertV). Ein „simples Mitteln“ von Ertrags- und Sachwert ist ein „beliebter Kardinalfehler“, der ohne Begründung das Gutachten angreifbar macht. Es ist zu begründen, warum sich ein Gutachter für die eine oder andere Methode und davon abweichende Zu- oder Abschläge entscheidet.
Üblicherweise werden für Einfamilienhäuser das Sachwertverfahren, für Mehrfamilienhäuser das Ertragswertverfahren und für Eigentumswohnugnen das Vergleichswertverfahren verwendet. Für Immobilien „Dazwischen“ wird halt geschaut, wie das Wohnumfeld und die Vermietungs- oder Umbauaussichten sind.
Der Beleihungswert ist üblicherweise ein (um Marktschwankungen) geminderter Verkehrswert in Höhe von etwa 60 % des ermittelten Verkehrswerts (der ähnlich ermittelt wird wie oben, wie steht im Pfandbriefgesetz, glaub ich 
).
Gruß vom
Schnabel