ich beabsichtige evetuell ein Haus zu kaufen. Es gibt ein Gutachten über den Verkehrswert des Hauses. Da mir der genannte Betrag zu hoch ist, wollte ich fragen wie es sich bei einer Immobilie eigentlich verhält. Wenn ich beispielweise ein Auto verkaufen möchte und der Gutachterwert liegt z.B. bei 15.000 EUR, werde ich diesen Wagen nie zu diesem Wert los, d.h. ich kann fast immer davon ausgehen (ausgenommen spezielle seltene Autos, Oldtimer,…), dass ich den Wagen um einiges günstiger hergeben muss damit sich auch ein entsprechender Käufer findet. Ist das bei einer Immobilie auch so? Es geht um ein Haus mit Grundstück. Ich frage weil der derzeitige Besitzer sogar mehr möchte als dem Gutachterwert und ich eigentlich weniger zahlen möchte.
genannte Betrag zu hoch ist, wollte ich fragen wie es sich bei
einer Immobilie eigentlich verhält. Wenn ich beispielweise ein
Ganz einfach, der Verkehrswert eines Hauses ist der, den ein Käufer bereit ist zu bezahlen. Das spielen Gutachten keine Rolle. Wenn Dir das Haus weniger wert ist und kein anderer Interessent bereit ist das Haus zum begutachteten Wert zu kaufen, ist der im Gutachten angegebene Wert offensichtlich zu hoch.
Besitzer sogar mehr möchte als dem Gutachterwert und ich
eigentlich weniger zahlen möchte.
Vermutlich wird der Eigentümer dann nicht an Dich verkaufen und auf einen anderen Käufer hoffen. Der Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage, wenn keine weitere Nachfrage besteht, kannst Du noch hoffen.
Hallo Karin,
wie bei allem regeln hier Angebot und Nachfrage den Preis. Natürlich kann man durchaus mehr für eine Immobilie veranschlagen, als im Gutachten steht. Wenn es aus irgend einem Grund so etwas Tolles ist, dass die Leute Schlange stehen, warum nicht?
Wert ist ein subjektives Kriterium. Wenn ich Bewertungen schreibe, gehe ich völlig neutral vor und bewerte nach den üblichen Kriterien nach Wertermittlungsverordnung. Dann mache ich mir Gedanken, ob etwas rechtfertigt, den Betrag zu erhöhen, oder zu verringern.
Immobilienverkäufer sind dann immer ganz erstaunt, manchmal auch geradezu erbost, wenn ein Wert herauskommt, der nicht ihren Vorstellungen entspricht. Denn Grundsätzlich glaubt jeder Eigentümer sein Objekt wäre ein unvergleichliches Schloß, das praktisch unbezahlbar sei. Womit wir wieder beim Thema sind. Eigentümer hat seine Meinung, Du eine andere. Entweder Du hast gute,sachliche Argumente warum Du nicht mehr als Summe X bezahlen willst, dann einigt Ihr euch evtl. irgendwo in der Mitte. Oder Du beisst bei dem Verkäufer auf Granit, weil er meint, er muß mit dem Preis nicht runter gehen. So einfach ist die Sache. Wenn ich für meine Kunden Verhandlungen führe lerne ich auch immer mal wieder Verkäufer kennen, die partot nicht im Preis nachgeben wollen. Gut, dann lassen Sie es halt. Zwingen kann man niemanden.
Die Frage an Dich ist: Warum willst Du weniger zahlen? Hast du Argumente, die nachvollziehbar sind? Oder einfach nur, weil Du eben nicht mehr zahlen kannst? Dann wird jeder Verkäufer argumentieren, dass Du dich dann eben nach etwas anderem umsehen mußt.
Wie alt ist denn das Gutachten? Ist seit der Erstellung evtl. irgendetwas am Haus wesentlich erneuert / verbessert worden? Das kann ja auch eine höhere Preisforderung gerechtfertigen.
Oder, oder, oder. Allerdings ist meine persönliche Meinung, dass derjenige, der ein Haus zu einem höheren Preis verkaufen will, als in einem bestehenden Gutachten steht schön blöd ist, dieses Gutachten herauszugeben. Was bringt es mir, als Verkäufer, zu sagen, im Gutachten steht 100.000, ich will aber 150.000? Dann muß auch ich, als Verkäufer ziemlich gute Argumente haben, warum.
Aber, wie schon Anfangs gesagt, der Markt regelt den Preis.
Schönen Gruß,
Frank Scholtysek
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Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
der Immobilienmarkt ist kein so homogener Markt wie der von Milchtüten, wie ich immer so schön sage. Es gibt eben nicht 1001 identische Häuser zum identischen Preis, sondern jedes Haus ist sehr individuell, auch wenn es ggf. objektiv einen identischen Wert haben mag. Daher wird der Verkaufspreis immer der Preis sein, den genau ein konkreter Käufer bereit ist für genau dieses Haus zu zahlen, weil eben genau dieses Haus bestimmte Merkmale (nicht) aufweist, die für diesen Käufer wertbestimmend sind.
D.h. entweder es treffen sich zwei und kommen auf einen gemeinsamen Preis oder auch nicht. Der objektive Wert nach Gutachten ist sicherlich immer ein guter Anhaltspunkt aber mehr eben auch nicht. Ein Verkäufer, der sein Objekt loswerden will/muss, hat nicht die Ruhe abzuwarten bis zufällig genau der Käufer vorbeikommt, der gewillt ist den geforderten Preis zu zahlen, weil er genau dieses Haus will. Ein Verkäufer mit viel Zeit ist allerdings eher selten. Daher lohnt es sich ggf. die Sache auszusitzen, wobei man aber natürlich das Risiko trägt, dass in der Zwischenzeit jemand kommt, der bereit ist mehr zu zahlen.
Du hast vollkommen Recht mit Deinem Zitat. In der Praxis kommt es aber immer wieder zu Differenzen zwischen dem vom Gutachter ermittelten Verkehrswert und den Angeboten potentieller Käufer. Ich wollte die Fragestellerin nur darauf hinweisen, dass der gutachterlich ermittelte Verkehrswert für keine der Vertragsparteien bindend ist.
an dieser Stelle kann ich dir kurz eine eigene Erfahrung schildern. Wir haben vor 3 Jahren ein Haus gekauft, dass zur Zwangsversteigerung anstand. Der Gutachter hatte das Haus auf 30.000 mehr geschätzt als die Bank dafür haben wollte. Letztendlich konnten wir die Bank sogar noch 15.000 runterhandeln. Das Haus wurde also an uns für 45.000 Euro weniger verkauft als es der Gutachter geschätzt hatte.
Das ganze ist halt ein Angebot und Nachfrage Spiel. Nur weil der Gutachter ein Haus auf einen bestimmten Wert schätzt, heißt das nicht dass auch Käufer bereit sind soviel dafür zu bezahlen. Umgekehrt kann es natürlich sogar der Fall sein, dass es potentielle Käufer gibt, die deutlich mehr bezahlen wollen. Wie gesagt „Angebot und Nachfrage“.
ich ergänze noch in Richtung des Beleihungswertes: Das der Wert für ein Institut, der auf Basis des Verkehrswertes (heute) einen nachhaltigen (zukünftigen) Wiederverkaufswert unter bestmöglicher Berücksichtigung von sonstigen (kommenden) Verhältnissen (Objekt) zu erwarten ist. Wobei dieser nicht höher als der Verkehrswert liegen soll.
Grüße
Ralf
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