Gutachter soll NK-Abrechnung prüfen?

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo

nehmen wir mal an, ein Mieter bemängelt zu hohe Heizkosten. Die verbrauchten Einheiten scheinen ihm zu hoch. Der Vermieter unternimmt alles um den hohen Verbrauch aufzuklären (Überprüfung der Verteilerröhrchen, Prüfung durch Ablesefirma etc.)
Es kann kein Fehler festgestellt werden. Mieter will trotzdem nicht zahlen.
Also trifft man sich vor Gericht.

Auch dort kommt keine Einigung zustande und das Gericht bestellt einen Gutachter, der die Heizkörper überprüfen soll.

Das kommt dem Vermieter schon spanisch vor.

Jetzt meldet sich der Gutachter und möchte von allen Mietern den Verbrauch von Heizung und Warmwasser, alle Wohnungsgrössen und alle Rechnungen , die in der NK-Abrechnung aufgeführt sind, auch die Verteilung der Kosten.

Rechnungen sind ja kein Problem - die hebt ein Vermieter auf.

Verteilung der Kosten stehen eigentlich auf der NK.

Was den Vermieter etwas stutzig macht: ist er verpflichtet die Daten und Verbrauchsmengen von fremden Wohnungen weiter zu geben, d.h. auch die entsprechenden Beträge.

Fällt so eine Weitergabe nicht unter Datenschutz?

Der Vermieter ist etwas ratlos.

2

Hallo,
die Verbruachsrechnung mittels Verdunsterröhrchen ist doch IMMER nur relativ. Da wird niemals ein Wert gemessen, der direkt in Euro umzurechenen wäre. Wie soll also eine Abrechnung gemacht werden, wenn nur die Daten einer Wohnung bekannt sind? Das geht doch gar nicht, es MÜSSEN immer alle Werte aller Wohnungen bekannt sein, die an eine Heizungsanlage angeschlossen sind. Und da die Wohnfläche auch mit in die Rechnung eingeht, natürlich auch diese.
Was das dann mit Datenschutz zu tun haben könnte, erschließt sich mir nicht.
Gruß
loderunner (ianal)

3

Hallo

es sind keine Verdunsterröhrchen und die Abrechnung muss nicht gemacht werden, die ist in diesem Fall ja schon gemacht.

Der Gutachter/Sachverständige will die Abrechnung prüfen und der Vermieter fragt sich warum?
Gehen wir davon aus, dass alle Rechnung ok sind, die Abrechnung formal richtig ist und lediglich ein Mieter einen zu hohen Ablesewert bemängelt.

Was kann da ein Sachverständiger anhand der Abrechnungsunterlagen prüfen wollen? DAS erschliesst sich dem Fragesteller nicht.

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Moin, Irene-Marie,

Deine Bedenken hinsichtlich des Datenschutzes sind berechtigt. Hier im Landkreis tobt ein Kleinkrieg, weil einem Bürgermeisterkandidaten anhand des Wasserverbrauchs nachgewiesen werden sollte, dass er seinen Lebensmittelpunkt nicht an dem Ort hat, wo er mit dem ersten Wohnsitz gemeldet ist. Da stellt sich die Frage, wie die politischen Gegner an die NK-Abrechnung gekommen sind.

Es steht dem Gutachter übrigens frei, die Mieter einzeln um die NK-Abrechnungen zu bitten. Von denen ist allerdings keiner verpflichtet, sie herauszugeben.

Wenn ich Gutachter wäre, würde ich eh anders vorgehen: Die Wahrheit liegt in den Abrechnungen dieses einen Mieters für die letzten Jahre. Die kombiniert mit den örtlichen Gradtagstabellen ergäben ein Profil des Heizverhaltens, das sich dem Mieter um die Ohren hauen ließe.

Gruß Ralf

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Moin, Irene-Marie,

Wenn ich Gutachter wäre, würde ich eh anders vorgehen: Die
Wahrheit liegt in den Abrechnungen dieses einen Mieters für
die letzten Jahre. Die kombiniert mit den örtlichen
Gradtagstabellen ergäben ein Profil des Heizverhaltens, das
sich dem Mieter um die Ohren hauen ließe.

Gruß Ralf

moin Ralf,

wie verstehe ich „technisch gesehen“ den letzten Satz?

Was mir etwas unklar ist: auf welche Kriterien hin soll denn so eine Heizkostenabrechnung geprüft werden? Auf Formalien? Nehmen wir an, die sind gesetzteskonform. Auf Vergleich mit anderen Wohnungen?
Jeder Mensch hat eine andere Vorstellung von Wärme.
Oder sagt man: Wohnung A 80 qm muss die gleichen Wärmeeinheiten verbrauchen wie Wohnung B - weil beide gleich gross?

Mir leuchtet der Grund einer solchen Prüfung nicht ein, noch dazu von einem Sachverständigen.
Denn in diesem fiktiven Fall geht es nicht darum, dass die Abrechnung falsch sein könnte, sondern lediglich darum, dass Mieter X einen sehr hohen Verbrauch in diesem einen Jahr hatte - warum auch immer.

Wäre nun technisch etwas nicht in Ordnung (falsche Heizkörper - falsche HKV) würde sich dieses Problem ja auch im Folgejahr und Folgejahr ergeben, denn ein technischer Effekt geht ja nicht von allein weg…

Vielleicht hast du noch eine Idee?

6

Hi Irene-Marie,

wie verstehe ich „technisch gesehen“ den letzten Satz?

weniger technisch als rechnerisch: Wahrscheinlich lässt sich zeigen, dass der Verbrauch des Mieters genau seinem Heizverhalten bei dem klimatisch bedingten Wärmebedarf entspricht.

auf welche Kriterien hin soll denn
so eine Heizkostenabrechnung geprüft werden?

Das kann dem Vemieter egal sein, solange nichts bei Gericht liegt.

Jeder Mensch hat eine andere Vorstellung von Wärme.

Deshalb meine Empfehlung, die alten Abrechnungen des Mieters heranzuziehen.

ein technischer Effekt geht ja nicht von allein weg…

Erhöhter Verbrauch, der auf einem technischen Defekt beruht, müsste sich sofort bemerkbar machen: Heizkörper lassen sich nicht schließen, in der Wohnung steigt die Temperatur auf 38 °C, etc. pp. Da stellt sich die Frage, warum der Mieter einen solchen Mangel nicht beanstandet hat.

Vielleicht hast du noch eine Idee?

Der Mieter ist in der Pflicht, der Vermieter kann sich beruhigt zurücklehnen.

Gruß Ralf

7

Hi Irene-Marie,

Erhöhter Verbrauch, der auf einem technischen Defekt beruht,
müsste sich sofort bemerkbar machen: Heizkörper lassen sich
nicht schließen, in der Wohnung steigt die Temperatur auf 38
°C, etc. pp. Da stellt sich die Frage, warum der Mieter einen
solchen Mangel nicht beanstandet hat.

Gruß Ralf

Hallo Ralf,

eher das Gegenteil. Der Mieter könnte behaupten, dass er „kaum heizt“ und die Temperatur in seinen Räumen nicht mehr als höchstens 20 Grad beträgt und deshalb der hohe Verbrauch gar nicht stimmen kann.

Gruß

8

Der Mieter könnte behaupten, dass er „kaum
heizt“ und die Temperatur in seinen Räumen nicht mehr als
höchstens 20 Grad beträgt und deshalb der hohe Verbrauch gar
nicht stimmen kann.

kann er, hilft aber nichts, er müsste schon eine Fehlfunktion der Messeinrichtung nachweisen. Verdunsterröhrchen verdunsten nur, wenn sie genug Wärme zugeführt bekommen.

Gruß Ralf

9

Hallo Irene-Marie,

nehmen wir mal an, ein Mieter bemängelt zu hohe Heizkosten.
Die verbrauchten Einheiten scheinen ihm zu hoch. Der Vermieter
unternimmt alles um den hohen Verbrauch aufzuklären
(Überprüfung der Verteilerröhrchen, Prüfung durch Ablesefirma
etc.)
Es kann kein Fehler festgestellt werden.

Nachweislich? Vor Gericht?

Mieter will trotzdem
nicht zahlen.

Bezweifelt der Mieter tatsächlich nur die korrekte Messung der Ablesegeräte oder evtl. auch die Verteilung auf alle Mieter, auf die Gesamtheit?

Also trifft man sich vor Gericht.
Auch dort kommt keine Einigung zustande

Das macht mich ein wenig stutzig. Vermieter hat geklagt? Hat der Mieter auch Argumente, die das Gericht zweifeln lassen?

und das Gericht
bestellt einen Gutachter, der die Heizkörper überprüfen soll.

Gut, Richter sind weder Kaufleute noch Techniker. Dafür bestellen sie Gutachter, die diese Dinge auch im Zusammenhang unabhängig prüfen.

Das kommt dem Vermieter schon spanisch vor.

Geklärt, m.E.

Jetzt meldet sich der Gutachter und möchte von allen Mietern
den Verbrauch von Heizung und Warmwasser, alle Wohnungsgrössen
und alle Rechnungen , die in der NK-Abrechnung aufgeführt
sind, auch die Verteilung der Kosten.

Was sollte er denn sonst begutachten? Offensichtlich gibt es Zweifel an der Verteilung der Kosten auf die verschiedenen Mieter.

Rechnungen sind ja kein Problem - die hebt ein Vermieter auf.
Verteilung der Kosten stehen eigentlich auf der NK.

Eigentlich? Erhält der einzelne Mieter diese Unterlagen mit seiner Abrechnung?

Was den Vermieter etwas stutzig macht: ist er verpflichtet die
Daten und Verbrauchsmengen von fremden Wohnungen weiter zu
geben, d.h. auch die entsprechenden Beträge.

Liegen die Abrechnungen nicht auch dem Finanzamt vor?
Es handelt sich mit der Beauftragung des Gutachters um eine richterliche Anordnung.

Fällt so eine Weitergabe nicht unter Datenschutz?

Die anderen Mieter betreffend? Ich glaube nicht. Wie gesagt, die Rechnungen müssten bereits bei Behörden vorliegen, und der Gutachter wird nur die objektiven technischen und kaufmännischen Ergebnisse seiner Arbeit nennen, sicherlich nicht personenbezogen auf die anderen Mieter.

Der Vermieter ist etwas ratlos.

Er kann über seinen Anwalt bei Gericht nachfragen lassen.

Gruß
Der Franke

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Hallo Der Franke,

der Mieter bezweifelt lediglich die eigenen hohen Verbrauchseinheiten.
Die NK-Abrechnung ist formal und inhaltlich i.O. Wurde auch schon vom Mieterbund überprüft.
Selbstverständlich wurde für das betreffende Jahr eine entsprechende Steuererklärung mit den dazugehörigen Rechnungen eingereicht.

Der Vermieter hat auch alles unternommen um den hohen Verbrauch aufzuklären: Ablesefirma war 2x in der Mieterwohnung, hat die HKV’s geprüft - Ergebnis i.O.
Es handelt sich um elektronische Messgeräte und es konnte kein technischer Fehler festgestellt werden.

In den beiden Folgejahren lagen die Einheiten bei rund 6000, der Mieter hat anstandslos gezahlt.

Der Mieter bringt nun vor, dass die Heizungsanlage defekt sein muss, speziell in seiner Wohnung und dafür wurde ein Gutachter bestellt, der überprüfen soll ob ein technischer Defekt vorliegt.

Was den Vermieter überraschen würde, da a) die Heizung jedes Jahr gewartet wird - b) alle anderen Mieter „normale“ Verbräuche haben und c) der besagte Mieter in den Folgejahren auch.

Deswegen versteht der VM nicht, warum der Gutachter - der eigentlich die Anlage überprüfen soll - nun die NK-Abrechnung prüfen möchte.

Ist ja im Endeffekt kein Thema - der VM möchte es nur gern verstehen.

11

Hallo,

es sind keine Verdunsterröhrchen

Egal, ob es Verdunsterröhrchen oder ihr elektronisches Pendant sind - wenn der verbrauch relativ gemessen wird und nicht in Form eines Kalorienzählers, müssen immer ALLE Daten ALLER Messgeräte berücksichtigt werden. Weil die Messung immer relativ ist und nicht absolut.

und die Abrechnung muss nicht
gemacht werden, die ist in diesem Fall ja schon gemacht.

Ja sicher ist sie gemacht. Sonst würde sie ja nicht überprüft werden müssen, sondern nachgeholt. Ich verstehe das Problem nicht.

Der Gutachter/Sachverständige will die Abrechnung prüfen und
der Vermieter fragt sich warum?

Weil das Gericht es so haben will?

Gehen wir davon aus, dass alle Rechnung ok sind, die
Abrechnung formal richtig ist und lediglich ein Mieter einen
zu hohen Ablesewert bemängelt.

Auch dann hat der Mieter das Recht, das gerichtlich prüfen zu lassen. natürlich auf seine Kosten, wenn nichts in seinem Sinne dabei rauskommt. Das ist ein Grundrecht in unserem Rechtsstaat. Wo ist das Problem?

Was kann da ein Sachverständiger anhand der
Abrechnungsunterlagen prüfen wollen? DAS erschliesst sich dem
Fragesteller nicht.

Anhand der Abrechungsunterlagen wird die Abrechnung geprüft. Wie denn sonst?
Gruß
loderunner