Guter Mieter, böser Vermieter

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo liebe Mitposter,

nachdem ja die landläufige Meinung der Mieter ist alle Vermieter sind böse mal folgenden konstruierten Fall:

Mieter M möchte eine Wohnung von Vermieter V anmieten. V stellt nun den Mietvertrag, mit dem M nicht einverstanden ist. Daraufhin meint V zu M, kein Problem, besorgen Sie einen Mietvertrag und den werden wir dann ihrem Wunsch nach verwenden. Somit wäre ja im Sinne des §305 BGB plötzlich der M Verwender und nicht V. Das würde bedeuten, M kann sich zum einen auf „Treu und Glauben“ nicht mehr berufen und unklare Formulierungen würden ebenfalls zu seinen Lasten fallen.

Wie seht ihr das?

Gruß

Joschi

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Hallo Joschi,

mir erschließt sich nicht ganz die Sache mit § 305 BGB, aber wenn du meinst, dass dadurch ein Individualvertrag zustandekommt und kein Formularmietvertrag, könnte man das durchaus so sehen und dann würde auch ich meinen, dass der Mieter im Zweifel bei unklaren Formulierungen nicht mehr Rückgriff auf die im Mietrecht allgemeingültig anerkannten Klauseln hat.

Z.B. bei Schönheitsreparaturen etc. pp.

Dies insbesondere, wenn davon ausgegangen werden kann, dass der VM diesen - vom Mieter ausgesuchten/formulierten - Vertrag sonst nicht verwendet.

Gruß
Nita

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Hallo Nita,

danke für deine Antwort.

Was ich meinte war folgendes:
Nach § 305 BGB Abs.1 Satz 1:

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt.

ist derjenige Verwender, der die AGB stellt. In dem fiktiven Fall würde ja der Mieter die AGB stellen und wäre somit Verwender. Daraus folgt nach § 307 BGB Abs1 Satz 1:

Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

dass der Mieter (da nicht Vermieter Verwender ist) das Gebot von Treu und Glauben (worauf sich die ganzen Urteile im Prinzip stützen) nicht für sich nutzen kann, sondern nur der Vermieter gegen den Mieter.
Ebenso würde nach §305 Abs.2 gelten:

Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

Die Frage ist nun, kann der Mieter unter diesen Umständen wirklich zum Verwender der AGB werden oder wird angenommen, dadurch, dass der Vermieter maßgebliche Teile des Vertrages (zum Beispiel die vermietete Sache und die Höhe des Mietzinses) festlegt automatisch Verwender ist.

Gruß

Joschi

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Hallo Joschi,

und ich meinte, dass der von dir geschilderte Fall überhaupt nicht zum Tragen kommt, da die Auslegung das ein Mietvertrag mit AGB gleichzusetzen ist, m.E. voraussetzt das diese in „mehreren unabhängig voneinander abgeschlossenen Mietverträgen identisch vorkommen“.

Und in dem von dir geschilderten Fall würde ja nur e i n Mietvertrag eben nicht formularmietvertraglich (und damit unter den Begriff AGB fallend), sondern individuell abgeschlossen.

In dem Fall kannst du aber überhaupt nicht mehr mit dem zitierten Paragraphen der AGB weiterkommen, sondern musst hier anwenden, dass Verträge frei gestaltet werden können und lediglich nicht Sitte und Gesetz widersprechen dürfen.

Lediglich wenn die Vertragsparteien eine Vielzahl von Mietobjekten mit ein und demselben Vertragstext (aber vom Mieter gestaltet) mieten bzw. vermieten würden, dann könnte man evtl. von einer neu gestalteten AGB sprechen. Diese hätte dann aber der Mieter entworfen und wäre m.E. Verwender.

Meines Wissen dürfen die AGB selbst nicht vom Vertragspartner abgeändert werden, weil sie dann ja nicht mehr die AGB des Verwenders sind. Aber: Individualvereinbarungen haben - soweit ich weiss - vor Formularklauseln vorrang. Wenn also in einem Vertrag Klausel XYZ heisst: In 2 Wochen wird geliefert, die AGB (Bestandteil des Vertrages) heisst aber: Lieferfrist sind 6 Wochen, dann gilt die Individualabrede.

Das ist aber m.E. mit dem Mietvertragsrecht und der Ableitung, dass Formularmietverträge rechtlich als AGB gewertet werden, nicht 1:1 anzuwenden, weil ja dann praktisch der Vertrag die AGB sind und Änderungen immer einen Individualvertrag draus machen, so wie ich das verstehe.

Fazit: Die von dir genannten Paragraphen sind auf den Beispielfall nicht anzuwenden. Hier liegt dann eine individualvertragliche Regelung mit allen Freiheiten unseres Rechts vor.

Gruß
Nita

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Hallo Nita,

danke, dass du dich hier so für mich ins Zeug legst ;o).

und ich meinte, dass der von dir geschilderte Fall überhaupt
nicht zum Tragen kommt, da die Auslegung das ein Mietvertrag
mit AGB gleichzusetzen ist, m.E. voraussetzt das diese in
„mehreren unabhängig voneinander abgeschlossenen Mietverträgen
identisch vorkommen“.

hm, also ich wäre mir ziemlich sicher, dass ein Formularmietvertrag (zumindest was die vorgegebenen Klauseln betrifft) immer eine AGB darstellt. Ich denke hier gilt wohl mehr, dass sich die Klauseln für eine vielzahl von Verträgen genutzt wird (halt eben nicht von einem Mieter oder Vermieter, sondern von denen, die sie sonst noch kaufen).

Aber: Individualvereinbarungen haben - soweit
ich weiss - vor Formularklauseln vorrang.

ja richtig, gilt nach §305b BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/305b.html)

Wenn also in einem
Vertrag Klausel XYZ heisst: In 2 Wochen wird geliefert, die
AGB (Bestandteil des Vertrages) heisst aber: Lieferfrist sind
6 Wochen, dann gilt die Individualabrede.

Ich hab ja so mein Denkmodel, dass jede Klausel innerhalb des Formularvertrages selbst eine AGB darstellt und daher auch dann einzelne Klauseln als Individualvereinbarungen gelten, wenn sie denn die Voraussetzungen erfüllen, selbst wenn sie innerhalb des Formularmietvertrages in einem dafür freien Feld niedergeschrieben sind. Aber wie gesagt, da kann ich auch daneben liegen.

Das ist aber m.E. mit dem Mietvertragsrecht und der Ableitung,
dass Formularmietverträge rechtlich als AGB gewertet werden,
nicht 1:1 anzuwenden, weil ja dann praktisch der Vertrag die
AGB sind und Änderungen immer einen Individualvertrag draus
machen, so wie ich das verstehe.

s.o.

Fazit: Die von dir genannten Paragraphen sind auf den
Beispielfall nicht anzuwenden. Hier liegt dann eine
individualvertragliche Regelung mit allen Freiheiten unseres
Rechts vor.

hm, da hab ich meine Probleme dem zu folgen.

Was mich bei der ganzen Problematik verwundert ist, dass in den Leitsätzen des BGHs immer der Vermieter als Verwender vorausgesetzt wird. Die müssen sich dabei ja was gedacht haben :o).

Gruß, * und Danke nochmal

Joschi

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Hallo Nita,

Hi Joschi,

danke, dass du dich hier so für mich ins Zeug legst ;o).

aber gerne doch! :smile:

ich glaube aber, wir reden immer noch etwas aneinander vorbei, oder eher i c h kann mich nicht verständlich machen.

hm, also ich wäre mir ziemlich sicher, dass ein
Formularmietvertrag (zumindest was die vorgegebenen Klauseln
betrifft) immer eine AGB darstellt. Ich denke hier gilt wohl
mehr, dass sich die Klauseln für eine vielzahl von Verträgen
genutzt wird (halt eben nicht von einem Mieter oder Vermieter,
sondern von denen, die sie sonst noch kaufen).

Das sehe ich allerdings auch so. Ein Formularmietvertrag bzw. dessen Klauseln gelten als AGB.

Ich hab ja so mein Denkmodel, dass jede Klausel innerhalb des
Formularvertrages selbst eine AGB darstellt und daher auch
dann einzelne Klauseln als Individualvereinbarungen gelten,
wenn sie denn die Voraussetzungen erfüllen, selbst wenn sie
innerhalb des Formularmietvertrages in einem dafür freien Feld
niedergeschrieben sind. Aber wie gesagt, da kann ich auch
daneben liegen.

Soweit ich weiss, gelten die von dir beschriebenen Klauseln dann als Individualvereinbarungen, wenn sie vom VM (nehmen wir den, der wird in der Regel der mit den mehreren Mietverträgen sein) eine solche Klausel (handschriftlich oder wie auch immer) n i c h t in all seinen Mietverträgen benutzt, sondern nur in dem in Rede stehenden.

hm, da hab ich meine Probleme dem zu folgen.

Ich versuchs noch mal: AGB sind per Definition ja Klauseln die für mehrere Verträge gelten. Soweit sind wir uns wohl einig.

Ein Mieter mit nur einer (in Zahlen: 1) Wohnung kann aber doch zwangsläufig keine AGB erstellen, die Klauseln gelten nicht für mehrere, sondern nur für eine Wohnung! Es sei denn, wir wären wieder beim Formularmietvertrag, aber den ändert ja dein Beispielmieter selbst ab, weil er nicht einverstanden ist.

Was mich bei der ganzen Problematik verwundert ist, dass in
den Leitsätzen des BGHs immer der Vermieter als Verwender
vorausgesetzt wird. Die müssen sich dabei ja was gedacht haben

o).

Klar, die haben sich gedacht - wie ich auch - das der VM eher jemand ist, der mehrere Mietverträge ausstellt und wenn er dies tut, dass er dazu neigt, einmal für gut befundene Klauseln (AGB) immer wieder zu verwenden. Daher Verwender… :smile: (okay, das letzte war ein Scherz)

Gruß, * und Danke nochmal

Joschi

Büdde. Gruß Nita

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Auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann man sich, Tatbestandsmäßigkeit vorausgesetzt, immer berufen. Im Übrigen dürftest du aber Recht haben, der Mieter wird hier zum Verwender. Das entspricht ja auch dem Schutzzweck der §§ 305 ff. BGB, die verhindern sollen, dass der AGB-Verwender, die Vertragsgestaltung allein in Anspruch nimmt, den anderen Teil übervorteilt. (Palandt, Überbl v § 305 Rn. 8)

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Hallo Levay,

auch ein Danke an dich.

Auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann man sich,
Tatbestandsmäßigkeit vorausgesetzt, immer berufen.

das würde bedeuten, §307 Abs.1 Satz 1:
Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.
bewirkt nur, dass die Klausel unwirksam ist wenn sie dann im Beispiel den Vermieter unangemessen benachteiligt? Sie wird jedoch bei unangemessener Benachteiligung des Mieters nicht ungültig, jedoch kann der Mieter (Verwender) selbst §242 BGB für sich in Anspruch nehmen obwohl er die Klausel gestellt hat?

Mein Rückschluß ist also in der Form fehlerhaft, das Gebot von Treu und Glauben kann aufgrund des §307 BGB nur vom Vermieter geltend gemacht werden, da sich ebenfalls für den Verwender der AGB das Recht aus §242 BGB ableiten könnte?

Aber was bedeutet das nun in folgendem fiktive Fall:

Mieter sei Verwender.

Eine Klausel bezüglich der Schönheitsreparatur benachteiligt den Mieter unangemessen aufgrund einer starren Fristenregelung. Wenn jetzt der Mieter Verwender ist, so führt dies ja nicht zur Ungültigkeit der Klausel (die Rechtssprechung beruft sich bei der Bewertung regelmäßig auf §307 BGB), sondern nur dazu, dass der Schuldner jetzt zu einer (eingeschränkten) Leistung nach § 242 BGB verpflichtet ist. Er muß also Schönheitreparaturen durchführen, jedoch nur soweit sie über § 242 BGB abgedeckt sind?
Im Gegensatz dazu bräuchte er keine Schönheitsreparatuern durchzuführen, wenn der Vermieter Verwender wäre (da § 307 BGB greift und die Klausel insgesamt ungültig wäre).

Gruß

Joschi

btw. Ich frag mich, ob eventuell § 306a BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/306a.html) oder unter besonderen Umständen auch § 138 Abs.2 (http://dejure.org/gesetze/BGB/138.html) einer solche Auslegung (also Mieter wird Verwender) entgegensteht.

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das würde bedeuten, §307 Abs.1 Satz 1:
Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind
unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders
entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen
benachteiligen.
bewirkt nur, dass die Klausel unwirksam ist wenn sie dann im
Beispiel den Vermieter unangemessen benachteiligt?

Wenn man das so sieht und nicht irgendwie konstruiert, dass doch der Vermieter der Verwender sei - dann ja.

Sie wird
jedoch bei unangemessener Benachteiligung des Mieters nicht
ungültig, jedoch kann der Mieter (Verwender) selbst §242 BGB
für sich in Anspruch nehmen obwohl er die Klausel gestellt
hat?

Das wäre theoretisch denkbar. Aber § 242 BGB ist für sehr enge Ausnahmefälle da.

Mein Rückschluß ist also in der Form fehlerhaft, das Gebot von
Treu und Glauben kann aufgrund des §307 BGB nur vom Vermieter
geltend gemacht werden, da sich ebenfalls für den Verwender
der AGB das Recht aus §242 BGB ableiten könnte?

§ 242 BGB ist ein Allerweltsparagraf, wenn das, was sich „eigentlich“ aus dem Gesetz ergibt, schlichtweg untragbar ist. Es handelt sich nicht um die allgemeingültige Fassung von § 307 BGB.

Aber was bedeutet das nun in folgendem fiktive Fall:

Mieter sei Verwender.

Eine Klausel bezüglich der Schönheitsreparatur benachteiligt
den Mieter unangemessen aufgrund einer starren
Fristenregelung. Wenn jetzt der Mieter Verwender ist, so führt
dies ja nicht zur Ungültigkeit der Klausel (die
Rechtssprechung beruft sich bei der Bewertung regelmäßig auf
§307 BGB), sondern nur dazu, dass der Schuldner jetzt zu einer
(eingeschränkten) Leistung nach § 242 BGB verpflichtet ist. Er
muß also Schönheitreparaturen durchführen, jedoch nur soweit
sie über § 242 BGB abgedeckt sind?

Hier könnte man u.U. über § 242 BGB zu Beschränkungen kommen, ja.

Im Gegensatz dazu bräuchte er keine Schönheitsreparatuern
durchzuführen, wenn der Vermieter Verwender wäre (da § 307 BGB
greift und die Klausel insgesamt ungültig wäre).

Würde ich so sehen, ja.

btw. Ich frag mich, ob eventuell § 306a BGB
(http://dejure.org/gesetze/BGB/306a.html) oder unter
besonderen Umständen auch § 138 Abs.2
(http://dejure.org/gesetze/BGB/138.html) einer solche
Auslegung (also Mieter wird Verwender) entgegensteht.

§ 306 a BGB meint den Fall, dass die gesetzlich verbotene Regelung selbst umgangen werden soll. Beispiel: Der so nicht mögliche Schadenserstz wird einfach Aufwendungsersatz genannt. Oder so. § 138 BGB sehe ich hier grundsätzlich nicht betroffen.

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Ich danke dir für die ausführliche Antwort, mein Wissensdurst ist dann erst mal befriedigt.

Gruß

Joschi