Habe Haus gekauft und darf es nicht nutzen

Geld & Sparen Immobilien
#1

… ist das rechtens?
Wir haben im letzten Jahr (2011) ein Haus gekauft in einer Ortsgemeinde mit ca.150 Einwohnern. Dieses wurde uns verkauft, als Wohnhaus, so ist es auch beim Notar eingetragen. Nun gab es Rechtssteite zwischen dem früherein Eigentümer und der VG .Aber schon als wir es kauften, wir wussen davon aber nichts!
Diese (VG) sagt man dürfe hier nicht dauerhaft wohnen.
Wir konnten uns bei unserem Einzug ganz normal bei der VG anmelden.
Nun bekamen wir mehrere Schreiben, zu denen wir Stellung beziehen sollten. Nun das aktuelle Schreiben bezieht sich darauf, dass wir hier nicht wohnen bleiben dürfen und dass wir bis 30.11.2012 Stellung dazu beziehen müssen, was wir nun machen.
Wir brauchen nun dringend Hilfe.
Die Sache selber ist nicht ganz einfach, denn die frühere Eigentümerin ist nun in Polen und das macht die Sache schwieriger.
Wir haben zwar das Haus über einen Markler gekauft und der eigentliche Eigentümer (war eigentlich ein Mann), aber der das Haus seiner (EX)-Frau überschrieben hatte, die nun auch als Eigentümerin im Grundbuch stand.
Alles sehr verwirrend, aber es ist sehr dringend.

Kann die VG nun einfach sagen wir müssen hier ausziehen, obwohl beim Notar das Haus als Wohnhaus eingetragen wurde? Die Verbandsgemeinde schreibt uns im letzten Schreiben, dass das was der Verkäufer beim Notar angegeben hat nicht maßgebend wäre, wie es wirklich sei.
Bitte helfen sie uns, dass wir nicht nachher ohne alles da stehen, wir sind eine kleine Familie (mein Mann und ich) mit einem 17 Monate alten Sohn und 2 Hunden, in unserem Haus wohnt noch meine Schwiegermutter mit Hund in der ausgebauten Einliegerwohnung.
Wir wollen nicht auf die Straße… und wir wollen nicht, das was wir alles hier in das Haus an Geldern hineingesteckt haben, verlieren und einfach nur so gemacht haben, mein Mann hat hier geackert und alles schön gemacht für uns, wir haben auch nicht Geld ohne Ende.
Wir wussten ja nicht, dass der Verkäufer mit der VG in einem Rechtstreit ist, dann hätten wir sicher nicht das Haus gekauft.

Nun meine Frage war das rechtens, das Haus zu verkaufen, während die VG Mit dem Verkäufr noc im Rechtsteit ist? Handelt es sich hier nicht doch um Betrug? Können wir was tun, damit der Verkauf rückabgewickelt werden kann und dass wir alle Gelder zurück erhalten? Oder haben wir nun verloren?
Wir vermuten nämlich dass wir hier nie eine Möglichkeit bekommen werden, auch wenn wir evtl irgendwie einen Erfolg haben werden hier wohnen zu bleiben, dass wir mal eine Garage oder ä. bauen dürfen, wenn das Bauamt sich hier schon mit quärstellen wird.
Ich würde mich freuen über Hilfe…

#2

Liebe Familie,
hier geht es um zweierlei:

  1. Das privatrechtliche Verhältnis zum Verkäufer der Immobilie
    und
  2. Das öffentlich rechtliche Verhältnis zur Kommune.
    zu 1. Hier müssen Sie unbedingt durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen, was möglich ist. Dabei sollten Sie auch die Stellung des Maklers und des Notars mit prüfen, weil diese auch gewisse Aufklärungspflichten haben. Allerdings sind die Verträge meistens so gemacht, dass - wenn auch nur im Nebensatz - die Haftung für die Qualität einer bestimmten Sache (also die Wohnhausqualität der Immobilie)ausgeschlossen ist.
    Sie sollten den Rechtsanwalt hier auch prüfen lassen, ob Sie bei einem möglichen Gewinn eines Prozesses Ihr Recht überhaupt bekommen. Wenn der Verkäufer kein Geld hat, dann hilft auch kein gewonnener Prozess!
  3. Bei der Stadt gelten die gängigen Regeln des Bauplanungs- und Bauordnungsrechtes. Auch hierbei werden Sie vermutlich nicht ohne Anwalt auskommen. Sie brauchen dafür aber einen Anwalt, der sich im Verwaltungs- und Baurecht auskennt. Er sollte auch prüfen, inwieweit die Stadt eventuell durch längere Duldung des Wohnens hier bestimmte Rechtsmittel verwirkt hat. Aber das kann ich natürlich von hier aus nicht feststellen.
    Zu der Prüfung gehört mehr als nur etwas auf die Unterlagen schauen!
    Es tut mir leid, dass ich hier keine positivere Antwort geben kann. Aber es hilft auch nicht blauäugig zu sagen, ich will davon nichts wissen.
    Ganz wichtig: Sie dürfen in keinen Fall Rechtsmittelfristen verstreichen lassen ohne Ihre Chancen zu prüfen! und wenn dies nur ein Fristaufschub ist. Wenn ein Bescheid der VG erst einmal rechtskräftig ist, dann haben Sie keine Chance mehr !
    Deshalb rechtzeitig zum Anwalt gehen!
    Gruß Geoli
#3

also das hört sich ja alles sehr abenteuerlich an.

was mir dazu einfällt: wenn wohnhaus, dann kann man da auch wohnen.
was die vg sagt, würde mich überhaupt nicht interessieren; fertig.
auf aufforderungen zu stellungnahmen würde ich nicht reagieren.
wenn Sie sich ganz normal bei vg anmelden konnten, dann ist das m E schon die zustimmung zum wohnen.

ansonsten würd ich mal mit dem notar reden und mit einem anwalt, aber zuviel aufwand würde ich da nicht betreiben und die sache auf mich zukommen lassen. ändern kann man selbst wahrscheinlich wenig.

#4

Hallo Alexa,

bitte wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt. Eine vollständige und kostenlose Rechtsberatung ist in diesem Rahmen nicht möglich. Zudem wäre es wenig seriös, Ihnen hier Ratschläge zu erteilen, ohne Kenntnis aller Unterlagen.

Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth

#5

Hallo Alexa,
was heisst VG (Verwaltungsgericht - Verwaltungsgemeinschaft?).
Es ist korrekt, wenn ein Haus keine gültige Baugenehmigung für die entsprechende Nutzung hat, ist es nicht zulässig. Das hätten der Markler und der Notar wissen und beim Abschluss des Kaufvertrages darauf hinweisen müssen.
Ich nehme an, dass es entweder in einem Gebiet der Erholung, Kleingartenanlage oder im Außenbereich liegt. Der Verkauf als Wohnhaus ohne eine gültige Baugenehmigung, die das Gebäude und die Nutzung konkret benennt, war Betrug und es ist ein Versuch wert, die Beteilgten, den Markler und den Notar in die Verantwortung zu nehmen. Denn dieser Personenkreis wird ja beauftragt, die Rechtmäßigkeit des Vertrages und des Vertragsgegenstandes zu prüfen.
Allerdings wird es nicht ohne juristischen Beistand und einer Klage möglich sein, dass Ihr Euer Geld zurück erhaltet. Das wäre aber der kürzere Weg, als an dem Standort zu versuchen, eine nachträgliche Baugenehmigung für die dauerhafte Wohnnutzung zu erwirken, was natürlich auch ein Versuch wäre. Dafür würde ich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorsprechen und die Möglichkeiten abprüfen.
Leider kann ich dir nicht weiterhelfen, juristische Auskünfte kann ich nicht erteilen, da es nicht mein Fachgebiet betrifft.
Freundliche Grüße
Harald

#6

Das kann auf diesem Wege nicht beantwortet werden.
Sie sollten umgehend den beurkundenten Notar aufsuchen.
Weiter evenbtuell einen Fachantwalteinschalten. Ein Notar macht da eigentlich keinen Fehler.
mfg waltsie

#7

Danke für Ihre Antwort! Ich werde mir dann doch rechtliche Hilfe beim Anwalt suchen!
Grüße

#8

Danke vorerst für Ihre Antwort ich werde einen Anwalt aufsuchern!

#9

Trotzdem Dane! Ich werde mich dann an einen zuständigen Anwalt wenden!

#10

Danke für die Info!
Wende mich an einen Anwalt! Beim Notar wurde gefragt und der sagte es sei ein Wohnhaus eingetragen!

#11

Hallo,
in Ihrer Angelegenheit ist es wichtig ,dass Sie sich einen Rechtsbeistand vor Ort nehmen, der Sie rechtlich berät und auch mit den Behörden verhandelt.
Es ist außerdem zu prüfen, ob der Kaufvertrag rechtens ist. Der Anwalt sollte sich im Baurecht sowie Vertragsrecht auskennen.

#12

Ohne Anwalt wird das nix …

Vermutlich wird die Behörde zu Recht die Nutzung untersagen. So ohne weiteres machen die das nicht. Vermutlich wird die Wohnnutzung vorher schon illegal gewesen sein. Gegenüber der Behörde sind die aktuellen Nutzer die rechtmäßigen Ansprechpartner.

Ob und inwiewiet im Innenverhältnis Schadensersatz gegen die Voreigentümer, den Makler und gegebenenfalls auch den Notar geltend gemacht werden kann, lässt sich nur mit einem Anwalt klären.

#13

Hallole,

ist wird nicht klar, warum im Haus nicht gewohnt werden darf. Ist es in einem Gewerbe-, Industrie- oder -Fereienhausgebiet? Ist es im baurechtlichen Außenbereich und kein landwirtschaftliches Gebäude?

Die VG wird ja einen Grund genannt haben warum dort nicht gewohnt werden darf. Ohne Angabe dieses Grundes ist die Frage nicht zu beantworten.

Schöne Grüße
Christian Storch

#14

Hallo,
wohl wahr, eine komplizierte Gesamtrechtslage.
Für mich zunächst entscheidend, warum das erworbene Grundstück (ich unterstelle, das es bisher legal als Dauerwohnung genutzt worden ist und sich daraus eine erworbene Duldung ableiten könnte) nunmehr nicht mehr als Dauerwohnung genutzt werden soll.
Es ist so, dass sich das Wohnrecht aus dem Baurecht ableitet. Mit welchem Nutzungszweck ist denn das Gebäude urspünglich einmal errichtet worden? Mit der amtlichen Anmeldung bei der Meldebehörde der VG erwirbt man tatsächlich nicht automatisch ein Dauerwohnrecht. Wohrecht leitet sich aus der Nutzungsart des Gebäudes ab, welches ja dafür irgenwann mal eine Baugenehmigung erhalten hat. Wenn sich die Nutzungsart ändert, mus dafür einen Nutzungsänderung für das Gebäude beantragt werden. i. d. Regel muss der Notar vor dem Verkauf das Grundbuch einsehen und dort auf die festgelegte bisherige Nutzungsart hinweisen.
Ich empfehle den Notar noch einmal einzubeziehen. Im ungünstigsten Fall müsste der Verkauf rückabgewickelt werden.
Vielleicht kann das Grundstück (in Abstimmung mit der VG) als Zweitwohnung genutzt werden.
Suchen sie Rat bei der Unteren Bauaugenehmigungsbehörde (Landkreis) und erfragen sie den Grund für die Verweigerung eines Dauierwohnrechtes.

mfg db