Haus gekauft DG ohne Genehmigung

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#1

Zuerst mein Fall in kurzen groben Punkten.

  • Haus gekauft 04.2010

  • 3 Fam. Haus wurde angepriesen ( steht so auch in dem Kaufvertrag )

  • Jetzt für Bauvorhaben Baugenehmigung für Treppenhaus beantragt

  • Antwort vom Amt bekommen das DG kein bestandsrecht hat da 1966 Bauvorhaben für DG vom Amt abgelehnt wurden

  • ich weis das Vorbesitzerin die Tochter des Bauantragstellers ( Sie ist Erbin ) mit ihrem Mann 1970 für min. 2 Jahre im DG gelebt hat. Ihr Mann hat mit renorviert/ausgebaut.

Hat jemand so etwas schon erlebt ?
Jemand erfahrung

#2

Nein, ich habs noch nicht erlebt (zum Glück?)

weiterhin viel Glück!!

#3

Sehr geehrter Hausbesitzer,
die Problematik ist, dass ein Schwarzbau nicht verjährt. Wenn also tatsächlich die Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum nie bzw.nicht genehmigt wurde (oder was noch schlimmer wiegt: sogar abgelehnt wurde) so haben sie keine Chance. Der einzige Weg wäre dann, dass Sie bei der Stadt mal klären warum denn der Bauantrag abgelehnt worden ist. Vielleicht lässt sich das ja über einen 2. Rettungsweg (häufiger Ablehnungsgrund) lösen.
Wenn der Voreigentümer diese Wohnung genutzt hat, so war das eventuell illegal, aber keinesfalls können Sie daraus ein Bestandsrecht ableiten.
Ein weiterer Aspekt ist jedoch auch inwieweit Sie eventuell aus dem Kaufvertrag noch Schadenersatzansprüche geltend machen können (verdeckter Mangel?) Das sollten Sie aber einen Anwalt klären lassen, da bin ich nicht der richtege Fachmann für.
Mit freundlichem Gruß
Geoli

#4

Hallo,

die Frage, die zu klären wäre - und das geht meiner Meinung nach nur mit einem Rechtsanwalt - ist, ob die Tochter (Voreigentümerin), Kenntnis davon hatte, dass ihr Vater das DG ohne Genehmigung ausgebaut hat. Denn selbst wenn ihr Mann beim Ausbau geholfen und sie dort auch 2 Jahre gewohnt hat, heißt das ja nicht, dass sie von dem „Schwarz-Ausbau“ wusste.

Als Erstes würde ich mich eimal an den Notar, der im letzten Jahr den Kauf beurkundet hat wenden, ob und welche Möglichkeiten er sieht. Aber - wie bereits erwähnt - ich vermute, es läuft auf einen Rechtsstreit raus.

MfG
i73

#5

Hallo Dub81,

das scheint wohl eine unangenehme Angelegenheit zu sein.

Vorweg: Es gibt kein Recht im Unrecht. Wenn die Nutzung des DG ungenehmigt (Schwarzbau) erfolgt ist, wird die „illegale“ Nutzung (egal wie lange schon und durch wen auch immer) nicht rechtmäßig.
Es empfielt sich, durch einen ordentlichen Bauantrag, eine ordentliche Baugenehmigung für die DG Nutzung zu erhalten. Bei einer Ablehnung müssen dann die Ablehnungsgründe genannt werden. Gegen die Ablehnung kann dann ggf. rechtlich (Widerspruch/Klage mit der Erwähnung der bereits jahrelangen Nutzung als Wohnung) vorgegangen werden.
In einem klärenden Gespräch mit der zuständigen Baubehörde sollten aber vorab schon die Ablehnungsgründe erfragt werden. Die Ablehnungsgründe der Behörde müssen rechtssicher sein.
Falls die Bemühungen fehl schlagen, geht wohl nur noch die Klage auf Schadensersatz wegen Unredlichkeit des Verkäufers.

mfg db

#6

Hallo,

das ist bisher ziemlich unglücklich gelaufen …

Für „Schwarzbauten“ bzw. ungenehmigte Nutzungen gibt es keinen Bestandsschutz oder ein abzuleitendes Gewohnheitsrecht.

Häufig ist eine Genehmigung möglich, nachdem in vielen Verhandlungen alle Probleme mit dem Bauamt besprochen wurden.
Wahrscheinlich sollte (mit einem Rechtsanwalt?) der Kaufvertrag geprüft werden, ob ein Rücktritt vom Vertrag (falls gewollt) oder eine Kaufpreisminderung möglich ist.

Viele Grüße
Rainer

#7

Nein

#8

Hallo,
was angepriesen wurde, ist irrelevant.
Bestandsrecht sollte Ländersache sein, also entsprechende Gesetze googeln oder beim Bauamt fragen oder Anwalt nehmen.

Nach 1,5 Jahren könnte man den Verkäufer schon noch verklagen, denn ein nicht genehmigter Ausbau wurde verschwiegen, ergo Täuschung.

Viel Glück!

#9

Moin, moin,

leider kann ich dir nicht weiter helfen und ich hoffe für dich, dass die Geschichte nicht noch irgendwelche blöden Konsequenzen hat. Aber dann würde ich persönlich erst einmal mit dem Gewohnheitsrecht argumentieren…

#10

Leider kann ich dir nicht helfen. Sorry, viel Erfolg.

Zuerst mein Fall in kurzen groben Punkten.

  • Haus gekauft 04.2010

  • 3 Fam. Haus wurde angepriesen ( steht so auch in dem
    Kaufvertrag )

  • Jetzt für Bauvorhaben Baugenehmigung für Treppenhaus
    beantragt

  • Antwort vom Amt bekommen das DG kein bestandsrecht hat da
    1966 Bauvorhaben für DG vom Amt abgelehnt wurden

  • ich weis das Vorbesitzerin die Tochter des Bauantragstellers
    ( Sie ist Erbin ) mit ihrem Mann 1970 für min. 2 Jahre im DG
    gelebt hat. Ihr Mann hat mit renorviert/ausgebaut.

Hat jemand so etwas schon erlebt ?
Jemand erfahrung

#11

Dazu kann ich leider nichts sagen.

Hulda aus Fulda

#12

Hallo Dub81

Also eigentlich ist das weniger ein baurechtliches Problem als ein ziwlrechtliches ( hier Vertragsrecht )!

Baurechtlich ist das flott durch.
Keien Baugenehmigung für 3 Fam-haus vorhanden, also ist es auch keins!
Vielleicht gibt es aber eventuell die Möglichkeit das Gebäuden nachträglich als Mehrfamilienhaus genehmigen zu lassen?
Dass 66 eine entsprechende Genehmigung versagt wurde heisst erstmal nichts!
Das kann diverse Gründe gehabt haben, es wäre z.B. über eine formlose Bauvorannfrage ( oder notfalls eine Formelle, die dann allerdings nicht kostenlos wäre )
zu klären, ob die Möglichkeit einer nachträglichen Legalisierung „mit dem jetzigen Baurecht“ besteht!?
Selbstverständlich mit dann evtl. erforderlichen Nachrüstungen des gesamten Gebäudes.
Diese Anfrage muss das Baumat annehmen und auch bearbeiten…allerdings kann dieses Prüfergebnis auch durchaus negativ ausfallen.

Das 2. und wesentlich wichtigere ist der Kaufvertrag!
Wenn das Gebäude offiziell als 3-Familienhaus angeboten und verkauft worden ist, würde ich versuchen den Kauf entweder zu wandeln, oder neu über den Kaufpreis zu verhandeln.
Aber das ist ein Vertragsrechtliches Problem und sollte mit einem entsprechenden Fachmann ( z.B. Anwalt ) diskutiert werden.

Ich hoffe diese Stellungnahme hilft Ihnen weiter und wünsche Ihnen schöne Feiertage.

U.F.

#13

Hallo,
beim Kauf eines Hauses sollte man immer einen Fachman zu Rate ziehen. Man spart sich viel Ärger und Überraschungen, wie in Ihrem Fall. Bei einer Nachfrage beim Bauamt wäre dieser Fehler bekannt geworden.
So, was macht man jetzt!!
Das Haus entspricht nicht dem Kaufvertrag.
Zunächst würde ich den Notar fragen, wie sich das verhält.
Das Nächste wäre eine Rückabwicklung des Kaufvertrages,
in der Hoffnung der Verkäufer hat noch das Geld.
Eine weitere Möglichkeit wäre eine Minderung des Kaufpreises, läuft aber in der Regel auf ein Rechtsstreit hinaus, der auch nicht billig ist.
Seit 1996 ist der Ausbau des DG zu Wohnzwecken in Gebäuden geringer Höhe in BW gemäß § 50 LBO genehmigungsfrei. Die Räume müssen aber den öffentlich-rechtlichen Anforderungen der Landesbauordnung ev. Bebauungsplan entsprechen. In anderen Bundesländern dürften es ähnliche Bestimmungen geben.
Dieses können Sie beim Bauamt erfragen.

#14

schadensersatz von den Erben fordern

#15

Hallo,

habe am 15.12.2012 bereits geantwortet. In meinem Account steht allerdings unbeantwortet drin. Hioer nochmal der Wortlaut meiner damaligen Antwort.

"Hi,
nein, habe ich so noch nicht erlebt.

Grundsätzlich ist aber davon auszugehen, dass durch den Kauf oder Verkauf eines Hauses ein möglicherweise widerrechtlich ausgebautes Dachgeschoss nicht legalisiert wird!

Gerne werden Dachgeschosse ausgebaut. Aus Unwissenheit über eine möglicherweise erforderliche vorherige Genehmigung oder frei nach dem Motto: wo kein Kläger, da kein Richter. Das kann natürlich in beiden Fällen in die Hose gehen.

Es scheint möglicherweise hilfreich, den Kaufvertrag über das Haus genauer unter die Lupe zu nehmen. Was wurde genau verkauft? Ergeben sich möglicherweise Ansprüche gegen den Hausverkäufer? Für den Fall, das die Behörde zum Beispiel auf eine den örtlichen Bauvorschriften entsprechenden Bauwerkes besteht, können ja durchaus Kosten entstehen. "

Ich hoffe, es hat sich mittlerweile alles zum Guten geklärt.