Haus größer als im Grundriss (der Teil der Baugenehmigung war)

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hi,

bei einem frisch gekauften Haus wird im Nachhinein vom Käufer festgestellt, dass die tatsächlichen Maße nicht dem Grundriss entsprechen, welcher ja Teil des Bauantrags und dessen Genehmigung war, beide liegen inzwischen 16 Jahre zurück. Wie sollte es anders sein - das Haus ist ca. 10 % größer. Ohne alles genau nachzumessen (und wer tut das schon vorm Kauf?), fällt diese Abweichung nicht auf.
Kann einem da als Nacheigentümer theoretisch noch ein Strick draus gedreht werden? Gibt es hier irgendwann eine Verjährung/Bestandsschutz oder muss man sein restliches Leben lang fürchten, dass hieraus Probleme entstehen könnten?
Sollte man aufs Bauamt zugehen oder lieber keine schlafenden Hunde wecken? Könnte man Nachgenehmigungskosten auf den Vorbesitzer abwälzen, wenn der behauptet, nichts davon gewusst zu haben?

Grüße
Marius

#2

… wie steht es denn auf der Flurkarte ausgewiesen?
Ist 1:1000 und da das, was amtlich ist… - also entspricht das dem Tatsächlichem?

Was steht bei den Versicherungsunterlagen?

#3

Die Versicherungsunterlagen… Da kann man nichts drauf geben. Garage wurde einfach vergessen und Baujahr um drei Jahre falsch aufgenommen.

Wos zählt bei der Flurkarte als Hausumriss? Nur Wände oder mit Dachüberstand?

#4

Hallo,

Die Flurkarte kannst Du in diesem Zusammenhang getrost vergessen. Sie weist das nach, was da tatsächlich ist. (Das ist das, was in diesem Fall „amtlich“ ist.)
Eine Aussage, ob das baurechtlich in Ordnung ist, kann Keiner daraus herleiten.

Andere Fragen:
Wo sind denn die Abweichungen von der Baugenehmigung zu finden?
Und was ist im Kaufvertrag festgelegt? Da sollte was über den tatsächlichen Übergang des Hauses von A auf B festgelegt sein, einschiesslich der dazu gehörenden Risken.

Gruss
Jörg Zabel

#5

… gefährliches Halbwissen meinerseits:
Die Flurkarte wird mit Bauabnahme aktualisiert. Ist der Bau abgenommen und in der Flurkarte dementsprechend eingetragen - dann ist eben diese Abnahme denn als „letzte genehmigte Ausführung“ amtlich. Von der Seite droht denn keine Gefahr.

Oder?

#6

Hallo,

Richtig. Oder!

Die Flurkarte stellt „die Liegenschaften“ so dar wie sie „tatsächlich sind“. Da können durchaus „nicht legale Anlagen“ dargestellt sein. Es ist nur der Ist-Zustand, der gezeigt wird. Und es wird keine Aussage darüber getroffen, was zulässig ist oder sein könnte. Das ist woanders zu finden. (Zuständiges Bauamt) Und erst recht nicht ist etwas legal, nur weil es in der Flurkarte „amtlich“ dargestellt ist.

Um ein Beispiel zu konstruieren: Wenn ein Polizist Dich bei einer Verkehrskontrolle weiter fahren lässt, dann bedeutet das nicht, dass Alles, was an Deinem Fahrzeug ist, damit legalisiert worden ist.

Gruss
Jörg Zabel

1 Like
#7

… aus meinen Katastrophen mit Ämtern:
Fachwerkhaus mit Ensembelschutz brauchte neues Dach und in dem Zuge einen größeren Überhang. Vororttermin: „da fehlt ein Gebäude - was haben Sie unerlaubt abgerissen?“
Schulterzucken meinerseits - „dass da was war, sieht man, aber was? Sagen Sie es mir…“
Die Behörde konnte es nicht - Recherche ergab: da war mal eine Garage, Bj in den 30ern und bei Übergabe stand nur die rückwärtige Wand noch.
Schlimmer war der nicht eingetragene Freisitz… lt, Nachbarn auch aus den 30ern.
Für diesen wurde zunächst eine Statik und nachträglicher Bauantrag verlangt oder abreißen. Dies aber nur mit der Tante von der Denkmalschutzbehörde und nicht vom Bauamt…
Nun hat Denkmalschutz ja auch was mit Bauamt zu tun und es wurde von ihr veranlasst komplett neu eingemessen: Die Garage gelöscht und der Freisitz mit aufgenommen…
Nach nun 25 Jahren liegt das als Karteileiche sicher irgendwo im Archiv… Da ein persönlicher Kontakt sich ergeben hatte, konnte man nichtamtlich nachfragen: Der Bestand zählt und es ist davon auszugehen, dass da nichts mehr kommt.

Im Zuge dessen… Nachbar: nicht eingetragener Stall (BJ kurz nach Krieg): Besitzer muss Bauabnahme vorlegen oder Abriss…

Das hat schon Wert, wenn es so hinterlegt ist - um das Beispiel Auto zu nehmen: Nicht jede ABE ist korrekt, wenn aber eine vorliegt, wird diese selten überprüft…

#8

Wo sind denn die Abweichungen von der Baugenehmigung zu finden?

Das Haus ist etwas länger und etwas breiter als im mit dem Bauantrag übergebenen Grundriss.

Und was ist im Kaufvertrag festgelegt?

Das dürfte an dieser Stelle keine Rolle spielen. Versteckte und verschwiegene Mängel können auch noch Jahre später Anlass zu einer gerichtlich erstrittenen Kauf-Rückabwicklung sein. Da gab es schon mindestens einen Fall. Allerdings ist eine Rückabwicklung in dem Fall hier nicht gewünscht.

#9

Ist der Bau abgenommen

Es gab im Rahmen eines vereinfachten Verfahrens keine Abnahme.

#10

Um mal die Überbreite und -länge etwas zu spezifizieren: Es seien gemessene 13,27 m x 11,90 m statt 12,75 m x 11,25 m laut Grundriss.

#11

Hallo,

Es stellen sich mir zwei Fragen:
Kann man diese Abweichung von der Genehmigung „heilen“, da sollte sich eine sachkundige (und/oder bauvorlagenberechtigte) Person die Sache mal „vor Ort“ ansehen.
Ergibt sich aus dem Kaufvertrag ein Schadenersatzanspruch an den Verkäufer? Möglicherweise kann der Notar, der den Vertrag beurkundet hat, mit einer Auskunft helfen.

Gruss
Jörg Zabel