Haus Kaufen: Alte Mieter kündigen

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo Leute,

ich will ein Haus kaufen und habe folgende Fragen: Ich habe eine Immobilie im Aufge, ein Zweifamilienhaus. Beide Teile des Hauses sind vermietet und das schon seit 31 Jahren. Aber ich will mir das Haus natürlich kaufen, um selbst dort zu wohnen. Dürfte ich hier eine Kündigung wegen „Eigenbedarf“ oder ähnliches aussprechen?

Meine Situation (Falls relevant):
Ich lebe getrennt von meiner Ehefrau und habe zwei „Kinder“ ( 23 und 21. Beides Studenten ) und wir wollen nun in ein Eigenheim ziehen.

Wäre dies denn kein rechtfertigender Kündigungsgrund? Unter welchen Umständen dürfte ich das machen? ich würde den Mietern natürlich eine angemessene Frist setzen, aber weiß jemand von euch, wie lang diese mindestens sein muss?`Für eure Hilfe wäre ich sehr dankbar :wink:

Viele Grüße
NikeAir22

#2

also ich berate eigentlich mieter und was sie hier fragen ist nicht im Interesse der Mieter. Nur soviel: Mieter die 31 Jahre dort wohnen sind nicht kündbar!

#3

Moin,
grundsätzlich ist Eigenbedarf möglich, auch bei langjährigen Mietern. Ob es hier möglich ist, hängt vom genauen Einzelfall ab.
Wenn die Mieter nichts dagegen haben, kann man ja stets eine Kündigung im gegenseitigen Einvernehmen durchführen, also unabhängig vom tatsächlichen, gerichtlich relevanten Eigenbedarf.
Wenn du fragst, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf im Falle eines Widerspruchs gerichtlich besteht, müssten mehr Informationen zur Verfügung stehen. Letztlich würde das eh nur das Gericht entscheiden (stets im Einzelfall, andere Urteile sind nur ein Indiz, wie bestimmte Dinge wohl gewertet werden).
Also wichtig ist: Wie ist deine Wohnsituation: Das Gericht würde das Recht der Mieter auf ihren weiteren Lebensmittelpunkt, soziale Verankerung, Notlagen etc. gegen dein Recht auf eigene Nutzung der Immobilie abwägen. Hinzukommt, ob du beiden kündigen möchtest. Es würde also abwägen, ob die Wohnungsgröße einer Hälfte nicht reichen würde. Die Kündigungsfristen kannst du googlen bzw. in deren Mietvertrag nachlesen.
Angenommen, eine Haushälfte hätte vier Zimmer und über 100 qm. Dann wäre es für dich als Alleinstehenden schwierig nachzuweisen, dass du auch die andere Hälfte benötigen würdest, denke ich (überhöhter Eigenbedarf). Aber auch nur ich, vielleicht denkt der Richter anders.

Der bloße Wunsch dort zu wohnen, reicht nicht aus, du musst diese Wohnung wirklich benötigen und dies glaubhaft machen. Ein besonderes Gewicht sind die langen Mietzeiten und damit wohl einhergehend das Alter der Mieter und ihre soziale Verankerung mit dieser Wohnung als Lebensmittelpunkt.
Grundsätzlich würde sich eine rechtmäßige Kündigung wegen Eigenbedarfs die Kündigungsfrist um 3 Monate verlängern, also meist 6 Monate. Inwieweit hier die Mieter wegen der Langjährigkeit ihrer Mietzeit noch Extrazeiten erhalten und inwieweit hier noch alte Mietverträge eine Rolle spielen, die die Kündigungsfristen noch einmal nach alten Fristen verlängern, müsstest du durch Einsicht in die Mietverträge feststellen, das kann 9 Monate sein nach heutigem Recht (alle Angaben ohne Gewähr, da ich hier als Privatmann einen Privatmann meine Meinung mitteile, keine rechtliche Beratung gebe etc. o. Ä.)
ZB bei umgewandelten Eigentumswohnungen können Sperrfristen bis zu 10 Jahren von der Gemeinde festgelegt sein.
Also mein Tipp: Einfach mal mit den Mietern sprechen, vielleicht ergeben sich ja keine rechtlichen Probleme und man kann sich einigen.

#4

Hallo,

rechtlich kenne ich mich mit dem Problem nicht so aus, aber unter diesem Link sind gute Sachverhalte aufgeführt.

http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/r1011.htm

MfG P. Kunze

#5

Wenn Sie wirklich vorhaben, BEIDE Teile des Zweifamilienhauses mit ihren Kindern zu bewohnen, dürfen Sie die Eigenbedarfskündigung aussprechen. Kann man Ihnen allerdings hinterher nachweisen, dass Sie z.B. doch nur den einen Teil nutzen, müssen Sie alle Kosten, die dem Mieter durch den Auszug entstanden sind, bezahlen.
Die Eigenbedarfskündigung ist eine „ordentliche“ Kündigung, daher gelten hier die ganz normalen, gesetzlichen Kündigungsfristen, also drei, sechs oder neun Monate, je nach Dauer des Mietverhältnisses. In Ihrem Fall wären das dann neun Monate Kündigungsfrist.
Ist der Mieter allerdings sehr krank oder befindet sich eine Mieterin kurz vor der Niederkunft kann eine Eigenbedarfskündigung evtl. ins Leere laufen, weil eine Kündigung des Mietverhältnisses eine „besondere Härte“ für den Mieter bedeuten würde.

#6

Guten Morgen-

ja, Sie können wegen Eigenbedarf kündigen, jedoch die genauen Fristen dazu einhalten(Anlage).§ 542
Vermieter(in Ihrem Fall Eigentümer)
Der Vermieter hat für die Kündigung eines Mietvertrages für Wohnraummietverhältnisse längere Kündigungsfristen zu beachten. Seine Kündigungsfrist verlängert sich, abhängig davon, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Es bestehen mithin für Mieter und Vermieter unterschiedliche Kündigungsfristen.

Kündigungsfristen für Vermieter:

0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
ab 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

Bei einer Mietvertragsdauer von mindestens 5 Jahre beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter 6 Monate und bei mindestens 8-jähriger Dauer des Mietvertrages schon 9 Monate.

Ist im Mietvertrag eine andere und längere Kündigungsfrist vereinbart, so gilt sie nur für den Vermieter. Haben Mieter und Vermieter hingegen kürzere als die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen vereinbart, so kann hiervon nur der Mieter Gebrauch machen.

Mehr hierzu bei: http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/kdgfrist.htm…

Sie müssen jedoch genauestens beachten ,ob bei den Mietparteien ein Härtefall vorliegt, das Alter und viele Dinge, die Sie gut im Internet nachlesen können.

Ganz einfach ist so ein „Rausschmiss“ nicht, noch dazu bei derart langer Wohnzeit und die Mietparteien haben verdammt viel Rechte gegen Sie-u.a. auch Umzugskosten geltend machen usw.

Alles Gute und ärgerlosen Erfolg wünscht Ihnen

Waldi64

#7

Hallo NikeAir22,

eine Kündigung auf Eigenbedarf ist jederzeit möglich. Wichtig dabei ist die Begründung. Dise muß in das Kündigungsschreiben. Kündigen können Sie erst wenn Sie auch rechtskräftig Eigentümer sind. Sie müssen dem Mieter das Widerspruchsrecht nach §574 BGB anbieten. Die Kündigungszeit wird bei Ihnen mindestens 9 Monate betragen. Das regelt der § 573c Abs. 1.

Gruß Fred

#8

Eigenbedarf, wenn die Immobilie auf den neuen Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, ist ein erlaubter Kündigungsgrund. Die Kündigungsfrist bei dieser langen Mietzeit beträgt 9 Monate.

Vorausgesetzt, dass der Vermieter keine anderslautenden Fristen vereinbart hat.

#9

hallo,
ich hab mal gegoogelt…

http://www.gutefrage.net/frage/30-jahre-wohnung-gemi…

viel glück

lisa

#10

Hier kann ich nicht weiterhelfen

#11

Hallo,
sicher können Sie kaufen und die Mieter dann „rausschmeißen“ wegen Eigenbedarf. Bedenken Sie: für den Vermieter gelten längere Kündigungsfristen und diese sind umso länger wenn Mieter dort schon zum Beispiel 30 Jahre wohnen.

Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben an die Mieter detailliert genannt sein und Sie müssen dann auch wirklich einziehen.

Ferner gilt: es gibt bestimmte Mieter, die praktisch unkündbar sind (Oma, die schon 50 Jahre dort wohnt zum Beispiel). Informieren Sie sich, ob die Mieter nicht „unkündbar“ sind.

Viele Grüße
JB

#12

Die Kündigugnsfrist beträgt bei beiden Wohnungen für den Vermieter 9 Monate! Suchen Sie sich etwas Leeres, dessen Folgekosten aus Mietstreitigkeiten Sie nicht zusätzlich zu den Studienkosten für den Nachwuchs und den Unterhalt für die Ehefrau ruinieren!

#13

Hallo NikeAir22,

sicher bin ich nicht, könnte mir Deine Situation aber gut als Eigenbedarfsgrund vorstellen. Es könnte aber durchaus sein, dass das nur für eine Wohnung anzuwenden ist. Was die Fristen betrifft, bin ich leider überfragt, aber vielleicht lässt sich ja mit den derzeitigen Mietern ein einvernehmliches Arrangement treffen. Ich denke mal, dass persönliche Gespräche viel eher zum gewünschten Ziel führen als schriftliche auseinandersetzungen.
Die Gesprächsergebnisse solltest Du aber in jedem Falle mit gegenseitiger unterschrift fixieren. Man weiß ja nie.

Viel Glück und beste Grüße, Hubert Steiger.

#14

Hallo Nikeair22,

Sie sollten sich aber um alle rechtlichen Interessen und sicherheit zu haben an einen Fachanwlt für Miet- und Immobilienrecht wenden. Diese werden mit Ihnen eine Eigenbedarfkündigungsliste durchgehen und alle rechtlichen Schritte und sicherungen besprechen und aufklären.
Diese können auch die Kündigung schreiben. Damit sind Sie auf der sicheren Seite.

MfG

#15

Hallo Nike,

im Fall eines Kaufes treten Sie in die bestehenden Mietverträge ein und übernehmen somit die Altmieter.
Wenn Sie vorab nicht eine vertragliche Vereinbarung mit den Mietern wegen Ihres Eigenbedarfs treffen können, dann würde ich die Hand davon lassen !

Denn am Schluss stehen Sie da, haben ein Haus und wiederum keines, weil die Mieter die doch wohl begründete Eigenbedarfskündigung endlos anfechten, so dass Sie letzten Endes noch weiteres Geld drauflegen für Abfindungen, Anwälte etc.

BG
hardy

#16

Natürlich ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf IMMER möglich, wenn du selbst einziehen willst, oder Verwandte von Dir!!
Immer an die Fristen denken!!

#17

Hallo,

mir ist nicht ganz klar, ob Sie einem oder beiden kündigen wollen. Weil für sich brauchen Sie ja nur eine Hälfte. Dann müssen Sie abwägen, welchem der beiden Mietern der Auszug eher zuzumuten wäre (Alter, Familiengröße, Haustiere, Bindung an die Umgebung etc.)

Kündigungsfrist sind nach BGB 9 Monate.