Guten Moin,
Es geht um folgendes ich möchte ein Haus Kaufen, der Preis für das Gebäude liegt bei 200.000€ an Eigenkapital besitze ich knapp 60.000€ diese würde ich jedoch in den Ausbau und die Sanierung des Gebäudes investieren. Meine Frage wie wirkt es sich auf die Bank aus wird mir mein Kapital berechnet oder werde ich als „Kapitallos“ eingestuft?
Hiho,
Für die Zuteilung eines Bankkredites ist der Anteil des Eigenkapitals zunächst zweitrangig, da man die Finanzierung des Hauses als Ganzes sehen muss. Wichtig ist für die Bank zunächst, was willst du kaufen (weil du das in der Regel als Sicherheit der Bank überschreibst) und wieviel kannst du wie abzahlen (Einkommensverhältnisse).
Beispiele: Wenn das Haus, dass du für 200.000 EUR kaufst einen geschätzten Wert von 250.000 EUR hat und du die Tilgungsraten aufgrund eines guten Einkommens bequem abzahlen kannst, spielt der Faktor Eigenkapital, also die 60000 EUR kaum eine Rolle. Wenn du das Haus recht teuer kaufst und dein Einkommen gerade so reicht, ist das für die Bank zu wenig Sicherheit. Dann will sie Rücklagen bei dir sehen. Im Falle eines Tilgungsrückstandes (z.B. weil du Arbeitslos wirst), wird das Haus von der Bank zwangsversteigert. Der Versteigerungswert ist oft deutlich niedriger als der Hauswert. Dieses Risiko wird mit berechnet.
LG, Gottesliebling
Hallo,
in dieser Form rechnet eine Bank nicht.
Wenn Du ein Haus kaufen und das Deinen Vorstellungen entsprechend modernisieren möchtest, interessiert die Bank vorallem, welchen Wert dieses Gebäude anschliessend im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Markt erzielen kann und wieviel Geld (genauer in Prozent dieses Wertes) Du von ihr haben willst.
Ein Beispiel: Du könntest der Ansicht sein, Deine 60.000 EUR unbedingt in blauglasierte Dachpfannen und edelste Badezimmer in rosa Marmor anzulegen, was durchaus realistisch diesen Preis kosten könnte, defakto aber nur 30.000 EUR nötig sind, um ein dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechenden Modernisierungsstand zu erreichen.
Das Ergebnis: Du „verplemperst“ 30.000 EUR und hast darüber hinaus kein Eigenkapital. Die Bank könnte dann zB auf die Idee kommen, Dir zwar 200.000 zu leihen, aber den Prozentsatz (des erreichten Anteils des sog. Beleihungswertes) anhand der 230.000 EUR zu ermitteln und deshalb einen höheren Prozentsatz verlangen. Im wesenlichen ist es der Bank also „in etwa nahezu egal“, wie Du Dein Eigenkapital verwendest.
Grüße vom
Schnabel
Hallo,
Ein Beispiel: Du könntest der Ansicht sein, Deine 60.000 EUR
unbedingt in blauglasierte Dachpfannen und edelste Badezimmer
in rosa Marmor anzulegen, was durchaus realistisch diesen
Preis kosten könnte, defakto aber nur 30.000 EUR nötig sind,
um ein dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechenden
Modernisierungsstand zu erreichen.
dieser Ansicht könnte man sein, die Realität sieht anders aus:
Die Bank wird mit ziemlicher Sicherheit verlangen, dass das Eigenkapital in den Kaufpreis des Hauses fließt und zwar komplett!
Für die Höhe des Kredites verlangt die Bank eine detaillierte Aufstellung der Verwendung (z.B. soundsoviel Elektriker, Fassade, neue Fenster was auch immer) mit entsprechenden Kostenvoranschlägen der einzelnen Gewerke. Dann werden die Handwerkerrechnungen bei der Bank eingereicht und die Bank überweist. Bargeld bekommt man nur insofern in die Hand, als dass man vorab bei der Kreditverwendung entsprechende Eigenleistungen geplant hat.
Im wesenlichen ist es der Bank also „in etwa nahezu
egal“, wie Du Dein Eigenkapital verwendest.
Das ist es mit Sicherheit nicht
Grüße vom
Schnabel
LG
ka_lei
ich muss der Bank ja nicht auf die Nase binden, dass ich Eigenkapital habe.
vnA
Hi, was spricht eigentlich dagegen, das mit der Bank zu besprechen und die Optionen zu vergleichen?
OL
Hallo,
ich halte Deine Antwort nicht für ganz richtig.
Ja, die zweckgebundene Verwendung der Mittel ist mit Sicherheit Bestandteil des Darlehenvertrages, betrifft aber *nur* die Mittel der Bank. Wenn man Eigenkapital nicht oder für etwas anderes ausgeben will oder muss, wird es einfach von der Bank bei der Ermittlung der Darlehensrisiken und -mittel nicht berücksichtigt (außer ggf. als zusätzliche Sicherheit).
Man kann einen Bauherren schlichtweg nicht dazu verpflichten, sein Eigenkapital in dieser Weise zu binden, das wäre im Sinne des BGB sittenwidrig. Ein Bauherr muss auf ungeahnte Verpflichtungen ausserhalb seiner Baustelle in angemessener Weise reagieren können, seien es Unterhaltsverpflichtungen oder ein defektes, für seinen Beruf benötigtes Auto während der Bauzeit. Er unterwirft sich zwar mit seinem gesamten Vermögen in der Regel der Zwangsvollstreckung (vielleicht meinst Du das) aber von dieser Unterwerfung darf erst Gebrauch gemacht werden, wenn der eigentliche Kredit nicht mehr bedient wird. Ansonsten kann er soviel Eigenkapital für Reisen oder Möbel „verbraten“ wie ihm „lieb“ ist. Dass das nicht gerade positive Folgen auf den Darlehenszinssatz haben kann, steht ausser Frage.
Gruß vom
Schnabel
Hallo,
auch hallo,
Wenn man Eigenkapital nicht oder
für etwas anderes ausgeben will oder muss, wird es einfach von
der Bank bei der Ermittlung der Darlehensrisiken und -mittel
nicht berücksichtigt (außer ggf. als zusätzliche Sicherheit).
und ohne Eigenkapital brauchst Du bei der Bank gar nicht anfragen
Man kann einen Bauherren schlichtweg nicht dazu verpflichten,
sein Eigenkapital in dieser Weise zu binden, das wäre im Sinne
des BGB sittenwidrig.
da hast Du sicherlich recht, aber ohne Eigenkapital s.o.
Ich hatte damals eben das Eigenkapital angegeben und im Darlehensvertrag stand dann: für den Kaufpreis zahlen wir soundsoviel. Weitere Zahlungen nach Bestätigung Notar, dass der Kaufpreis komplett ist. Und Ende 
Also blieb mir nichts anderes übrig, als die Differenz vom Eigenkapital zu bezahlen (‚zufällig‘ war die Differenz genauso hoch wie mein angegebenes EK). Natürlich steht das im Darlehensvertrag explizit so nicht drin, kommt aber auf dasselbe heraus.
Gruß vom
Schnabel
Gruß zurück