Ich möchte ein Haus für 140 000 € kaufen. Es ist zur Zeit an zwei Mieter vermietet. Also einer in EG und zweiter im 1. OG.
Der Markler / Verkäufer sagen mir, dass die Mieter bereits neue Wohnungen suchen und ich das Haus nach drei Monaten Kündigungsfrist beziehen / für meine Bedürfnisse umbauen kann.
Auf die Frage, wie der Kauf von statten gehen soll, sagt der Markler dass wir erst den Vertrag unterschrieben müssen. Dann soll die Kündigungsfrist von 3 Monaten ablaufen und wir dann das Haus haben können.
Aber mit dem Vertrag übernehme ich automatisch die Mietverträge und quasi selbst kündigen muss???
Ich will zwar nicht alles schwarzmalen, da der Markler eigentlich mein Nachbar ist, aber was muss ich bei einem solchen Kauf beachten? Habe ich eine Sicherheit, dass die Mieter tatsächlich ausziehen oder besteht die Gefahr wegen jahrelanger rechtlichen Streiterei? Kann ich im Vertrag Klausel durchziehen dass ich das Haus mietfrei kaufe und hat das dann eine echte Rechtskraft?
die Kündigung der Mieter darf nicht Ihr Problem sein. Der Verkäufer muss sich um die freie Übergabe der Immobilie kümmern. Wenn ein Mieter Probleme bei der Kündigung macht, kommen Sie nicht in das Haus rein!!!
Wenn Sie eine Immobilie mit Mieter kaufen, ist dies eine Kapitalanlage und Sie übernehmen die Mieter mit. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sehe ich dann kritisch, da Sie ja über das Mietverhältnis bescheid wussten und die Immobilie als Geldanlage gekauft haben…
Der Verkäufer muss versuchen, die Mieter zu einem Auszug zu bewegen. Das Risiko sollten Sie nicht übernehmen.
Schalten Sie vor dem Kauf einen eigenen Gutachter ein. Gucken Sie gerne mal bei uns: www.der-Hausinspektor.de
Kauf bricht nicht Miete. Mit einem Kaufvertrag werden die Mietverträge grundsätzlich übernommen. Alles andere sollte lückenlos vertraglich mit allen Parteien vor dem Notartermin vereinbart werden, was dann auch bindend ist.
Gerne unterstütze ich dabei.
lass Dir unbedingt die Mietverträge vorher geben und prüfe sie hinsichtlich der Kündigungsbedingungen. Langjährige Mieter haben längere Fristen.
In der Regel läuft das so ab, dass Du das Haus „mit Mietern“ kaufst, dann den Mietern wegen Eigenbedarf kündigst und sie dann nach Ablauf der Kündigungsfrist rausmüssen.
Damit wirst Du vorübergehend zum Vermieter mit allen Pflichten! Es lohnt sich ggf. eine Vermieterhaftpflicht abzuschließen. Auch wichtig: Die Mieter haben vermutlich mal eine Kaution bezalt, die sie dann von Dir zurückfordern werden. Ist da was im Kaufpreis einkalkuliert oder bekommst Du das Geld noch vom Vorbesitzer?
Lass Dich aber nicht entmutigen, die „schlimmen Mietergeschichten“ werden häufiger erzählt, als sie tatsächlich passieren…
ich berate hier Mieter die Problemchen mit Vermieter haben, also quasi ihre Gegenpartei. Ihren Mietern würde ich raten nicht auszuziehen und es auf Räumungsklagen ankommen zu lassen. diese lassen sich Jahrzehnte hinauszögern wenn immer ein Teil Miete überwiesen wird. Sind es HartzIV Geschädigte muss der Vermieter eine amtsedequate Wohnung finden, die der Mieter aber nicht akzeptieren muss, wenn sie z.B. zu weit vom Supermarkt entfernt, auf dem Lande usw. liegt.
Ich hoffe etwas durch die Blume geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichem Gruß aus Bernburg
Vielen Dank für die Anfrage, leider kann ich keine fachmännische Antwort geben. Wir hatten das gleiche Angebot und haben dann davon Abstand genommen. Wir hätten die Kündigung mit „Eigenbedarf“ ausstellen müssen, hätten dann Wohnung nicht wieder vermieten dürfen. (wie lange, etc kann ich nicht beantworten). Mir war dies leider auch zu ungewiss.
zuerst mal: das Thema ist recht heikel und Sie sollten es generell vorab (sprich vor Vertragsunterzeichnung) mit einem Notar Ihres Vertrauens besprechen (da dies Fragen zum Vertrag sind, ist das auch i. d. R. kostenfrei). Somit: lassen Sie sich vom Notar einen Vertragsentwurf fertigen, in dem Sie auf die Problematik der Vermietung hinweisen. Sprechen Sie vorab mit den Mietern, lassen Sie sich eine Einverständniserklärung für eine Kündigung und einen Auszug geben. ICH sehe nämlich keinen rechtlichen Grund, warum die Mieter verpflichtet wären, auszuziehen, es sei denn, deren Mietvertrag sieht einen solchen Fall vor.
Wer den Mietern kündigen muss, bzw. wie der zeitl. Ablauf sein muss, kann ich so jetzt nicht sagen. Das wird Ihnen aber auch ein Notar oder Rechtsanwalt sagen können.
Ja, das ist so eine Sache!!! Ein Haus ist immer dann günstig zu haben, wenn es vermietet ist. Hier ist es auch der Fall. Ich würde mich n i e m a l s darauf einlassen, dass ich Mieter mit „kaufe“. Frage bitte entweder einen Rechtsanwalt oder wende dich an die ÖRA (Öffentliche Rechtsauskunft) um zu erfahren, ob du beiden Mietern kündigen kannst und ob sie dann auch wirklich ausziehen müssen.
Neeeee, das würde ich persönlich nicht machen: Ein Haus mit Mietern kaufen, wenn ich selbst drin wohnen will. Mir wär das mietrechlich zu unübersichtlich. Da solltet ihr wohl gleichen einen Haus- und Hofanwalt mit engagieren…Im Zwei fel die örtliche Verbraucherzentrale oder öffentliche Rechtsauskunft.
die einzige Sicherheit die Sie haben ist, dass die Maklergebühr (sicherlich im Kaufvertrag vereinbart) sofort nach notarieller Unterschrift zur Zahlung fällig gestellt wird. Diese Zahlung kann vom Makler sofort vollstreckt werden!!!
Ich würde wenn überhaubt, dann nur im Notarvertrag eine Klausel einbauen lassen, die zunächst eine geringere Summe zur Zahlung fällig stellt. Ohne die Eigentumsumschreibung zu behindern Z.B. 100.000,- Euro. Und erst nach erfolgten Auszug beider Parteien bis zu einem maximalen Termin, wird die Restsumme (hier 40.000,-) zur Zahlung fällig, ansonsten reduziert sich der Kaufpreis auf 100.000,-
Meint es der Verkäufer / Makler ehrlich und ist er sich sicher dass die Mieter ausziehen, ist gegen eine solche Regelung nichts auszusetzen!
Alles andere würde ich Ihnen nicht raten, denn nach Kauf halten Sie den schwarzen Peter.
Interessant wäre auch, ob folgender Satz im Kaufvertragsentwurf enthalten ist: „Das angegebene Objekt ist vermieten und steht nicht leer“