Haus teilweise durch Mieteinnahmen finanzieren

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo,

ein Haus mit 3 Wohnungen steht zum Verkauf.
UG: 1 Zimmerwohnung, vermietet, 200 EUR KM
EG: 3 Zimmerwohnung, vermietet, 500 EUR KM
OG+DG: 5 Zimmerwohnung, vermietet, 900 EUR KM

Baujahr 1992, Zustand neuwertig, incl. Grundstück (450qm) im Rhein-Neckar-Kreis. Verkauf von privat. Haus liegt im Ort mit Busanbindung (10min zur S-Bahn)
VKP unverhandelt 290.000, ohne Erwerbsnebenkosten

Ein junges Paar plant den Kauf der Immobilie für Eigennutzung der Wohnung im OG+DG, die anderen beiden Wohnungen sollen weiterhin vermietet werden.

Vorhandenes EK: 25.000 EUR
Monatlicher Überschuss aus beiden Gehältern (incl. aktuell noch zu zahlender Miete): 1.400 EUR

Geplante Finanzierung über Annuitätendarlehen, Darlehenssumme 285.000.

Bei Zinsbindung über 15 Jahre mit einem nominalen Zins von 5,5% (Annahme) und anfänglicher Tilgung von 1,3% käme man auf eine monatliche Rate von 1.615 EUR.
Nach den 15 Jahren bliebe eine Restschuld von 198.000 EUR, wobei beabsichtigte Sondertilgung noch nicht berücksichtigt ist. Bei gleichbleibenden Zinsen und Raten wäre das Haus nach 30 Jahren abbezahlt.

Diese Rate soll zu 700 EUR aus den Mieteinnahmen und zu 900 EUR aus dem monatlichen Überschuss des Paares bezahlt werden. Die weiteren 500 EUR Überschuss sollen als Rücklagen angespart werden, z.B. für Reparaturen, Renovierungsmaßnahmen, Jobveränderungen, Elternzeit mit Gehaltsminderung etc.

So weit der Plan, Gespräche mit Banken stehen noch aus. Wie schätzt ihr die Situation ein? Ist das realistisch? Gibt es Denkfehler? Welche steuerlichen Auswirkungen würden sich durch die Vermietung der zwei Wohnungen im Haus ergeben? Lassen sich Banken generell auf ein solches Konstrukt ein, zumal das EK relativ niedrig ist.

Danke im Voraus.

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Hallo tobinho,

bei lediglich einem Eigenkapital von 25.000 Euro und einem Kredit von 285.000 Euro sehe ich schwarz. Das wird die Bank wahrscheinlich nicht finanzieren. Aber das ist eher eine Vermutung, da hier genaue Zahlen fehlen.

Bei so einem Vorhaben sollte man sowieso immer so rechnen, dass eine gewisse Zeit die Bedienung des Kredites auch gewährleistet ist, wenn die Mieten ausfallen. Bei zwei zu vermietenden Wohnungen ist das Risiko immer vorhanden, dass eine Wohnung mal nicht vermietet ist. Könnte das so ohne weiteres getragen werden?

Zusätzlich zur Kreditrückzahlung muss jeden Monat eine Summe für eventuelle Reperaturen zurück gelegt werden können. Ist das möglich?

Gruß

Samira

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Hallo,

ich halte es für unwahrscheinlich, dass du eine Bank findest, die dir das Projekt finanziert. Wenn du mit knapp 5% Erwerbskosten (ohne Makler) rechnest, die du, wie ich dich verstanden habe, aus dem „Eigenkapital“ nehmen willst, läuft das Ganze auf eine fast 100% Fremdfinanzierung hinaus.

Bei deiner geplanten Finanzierung über 30J. berücksichtigst du nicht die Rücklage für Reparaturen, die man kalkulatorisch mit 2% pro Jahr ansetzen muss, um auf der sicheren Seite zu sein.
Gruß n.

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Monatlicher Überschuss aus beiden Gehältern (incl. aktuell
noch zu zahlender Miete): 1.400 EUR

Wenn das Euer netto-Einkommen ist, wird es sehr eng. Banken setzen die Mieteinnahmen z.B. nur zu 70 % an und mit den 1400 netto reicht dann die Bonität nicht aus.

Unabhängig davon, ob eine Bank so einer Finanzierung zustimmen wird, solltet Ihr Euch überlegen, ob Ihr ein so hohes Darlehen aufnehmen wollt. Die kleinste Verringerung Eures Einkommens (Mietausfall, Nachwuchs) würde die ganze Konstruktion platzen lassen.

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Vielen Dank für die Antworten.

Um Missverständnissen vorzubeugen: die 1.400 sind nicht das Nettoeinkommen, sondern das was monatlich davon übrig bleibt. Sämtliche Ausgaben incl. Altersvorsorge, Versicherungen und Urlaub sind dabei bereits (großzügig) berücksichtigt.

Davon würden 900 Euro verwenden werden, um zu tilgen, plus 700 Euro aus den Mieteinkünften. So würden 500 Euro monatlich bleiben, um Rücklagen zu bilden, z.B. auch für eventuelle Mietausfälle.

Gruß
Tobinho

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Um Missverständnissen vorzubeugen: die 1.400 sind nicht das
Nettoeinkommen, sondern das was monatlich davon übrig bleibt.

Dann sieht die Sache anders aus.

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Hallo,
generell geht sowas, die Frage sind die Betraege.
-Der Kredit laeuft auf „Kredit ohne Eigenkapital“ hinaus.
-Vermietet waere weniger als das halbe Objekt.
-Solange die obere Wohnung nicht frei ist, oder eine andere, muss noch die bisherige Miete der Eigentuemer mitbetrachtet werden, das kann uU Jahre dauern.
Man koennte die Finanzberatung der moeglicherweise kreditgebenden Bank nutzen, besser mehrere, weil mehr Ideen, und einen unabhaengigen Finanzberater fuer Immobilien aufsuchen. Manche kosten direkt Geld und beraten garantiert unabhaengig, andere bekommen Provision bei den vermittelten Krediten, sind oft auch recht unabhaengig, wenn sie fuer viele Kreditinstitute arbeiten.
Gruss Helmut

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Hallo,

es handelt sich um eine nahezu 100%-Finanzierung, ob die Banken da mitspielen hängt von mehreren Faktoren ab, u.a. davon wie die EUR 1.400,- „Überschuss“ aus den Gehältern berechnet sind. Die Banken haben da eigene Vorstellungen (Erfahrungen), was man tatsächlich erübrigen kann. Manche Leute (ich will nicht behaupten dass Ihr dazugehört) rechnen sich das nämlich ganz schön schön. Auch wird sicher eine Rolle spielen wie „sicher“ die Gehälter sind - eine Anstellung beim öffentlichen Dienst ist immer noch etwas anderes als selbstständig in einer Ein-Personen-Firma mit schwankenden Umsätzen.
Klärung wird hier letztlich nur das Gespäch mit mehreren Banken bringen. Denke dass nicht alle mitspielen, halte es aber nicht für ausgeschlossen eine Finazierung zu finden.

Steuerliche Aspekte sollten unbedingt genau geprüft werden - hier kann es sich durchaus um größere Beträge gehen. Z.B. wäre zu klären ob die Finanzierung der einzelnen Wohnungen getrennt werden kann, Tilgung für die vermieteten Wohnungen aussetzen und dafür die selbstgenutze Wohnung schneller tilgen. Vorteil: Zinsen für vermietet Wohnungen können steuerlich geltend gemacht werden. Die Bedingungen für solche Konstruktionen sind jedoch komplex und kleine Fehler können gravierende finanzielle Auswirkungen haben. Also unbedingt rechtzeitig (vor Abschluß der Finanzierungsverträge) einen guten Steuerberater konsultieren.

Laut Deinem Posting ist auch die Wohnung die Ihr selber nutzen wollt derzeit vermietet. Bitte unbedingt klären ob bzw. wann Ihr diese Mieter loswerdet. Dies ist ein unter Umständen durchaus langwieriges und schwieriges Problem.

Insgesamt möchte ich nicht verhehlen, dass ich das Projekt für recht riskant halte. Ihr solltet Euch gut überlegen ob Ihr das Risiko eingehen wollt, mir wäre es ehrlich gesagt zu heiß.

Gruß
Werner