Haus überschreiben - mietfreies Wohnen anrechnen?

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Guten Morgen,

folgender fiktiver Fall angenommen:

In einem Haus wohnt die Mutter zusammen mit der Schwester, welche keinen schriftlichen Mietvertrag hat, gezahlt werden 300 Euro Nebenkostenbeteiligung pro Monat.

Nun möchte die Mutter der Tochter das Haus überschreiben und ein Wohnrecht verankern.
Es gibt noch 2 weitere Geschwister, diese sollen entsprechend ausgezahlt werden.
Der Wert des Hauses wurde vor ca. 5 Jahren mit 120.000 Euro angesetzt.

Wäre man als „Auszuzahlender“ mit 1/3 = 40.000 Euro gut beraten?
So wie ich es verstehe, spielt das mietfreie Wohnen. Ist das richtig?

Vielen Dank und Gruß

#2

Aha dann ist er halt Mündlich oder durch konkludentes handeln abgeschlossen worden. Was ja kein Problem ist.

kann sie machen, den oben genannten Vertrag betrifft dies nicht, der bleibt so wie er ist.

5 Jahre ist eine Menge Zeit, in der sich der Wert stark verändern kann.

Was auch immer da fehlt, dass wird bei einer Bewertung mit berücksichtigt. Entweder man einigt sich untereinander mit einer Ausgleichszahlung oder man lässt ein Gutachten erstellen (ca 2.000 - 3.000€) und nimmt dann dies als Basis. Dann hat man auch etwas gerichtsfestes für den Fall der Fälle in der Hand.

#3

@anon44275120
Ja, dass man keinen schriftlichen Vertrag braucht, hatte ich auch schon gelesen.

„Spielt das mietfreie Wohnen keine Rolle“ sollte es heißen.

Ein aktualisiertes Gutachten würde erstellt werden.

#4

Wenn es bislang keinen schriftlichen Mietvertrag gibt, dann muss das ja nicht so bleiben.

Wenn alle Beteiligten an einer Lösung interessiert sind, die dazu führt, dass man sich auch noch nach dem Ableben der Mutter in die Augen sehen kann und will, dann sollte man jetzt die Gelegenheit nutzen, daraus ein Gesamtpaket zu schnüren. Dieses sieht regelmäßig so aus, dass man

  1. Den aktuellen Wert schätzt. Dies kann teuer durch einen Gutachter, für Kleingeld durch eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse des jeweiligen Bundeslandes (oft online möglich), oder auch einfach dadurch geschehen, dass sich alle Beteiligten tief in die Augen sehen, und auf einen Preis einigen. Dabei können die € 120.000,-- eine Richtschnur sein, an der man sich dann bzgl. der Preisentwicklung vor Ort und ggf. inzwischen eingetretener Verschlechterungen/Verbesserungen orientiert.

  2. Man berechnet auf dieser Basis dann anhand der Sterbetafel und der von der Mutter genutzten Fläche den Wert des Wohnrechts, der dann vom Wert des Objektes abgezogen wird. Weiterhin definiert man konkret, was mit diesem Wohnrecht alles an Kosten abgedeckt ist, und was gesondert monatlich zu zahlen ist. Denn die Mitnutzung des Objektes durch die Mutter stellt ja eine erhebliche Minderung der Nutzungsmöglichkeiten der übernehmenden Schwester dar. Insoweit ist die Drittelung des Wertes angesichts der gezogenen Nutzungen der Mutter in der Tat nicht die angemessene Lösung.

  3. Man macht einen Übernahmevertrag, in dem dann auch das Wohnrecht entsprechend so aufgenommen wird, dass es dann auch grundbuchrechtlich abgesichert wird.

Sollte die Mutter eine abgrenzbare Wohnung im Haus bewohnen, könnte man alternativ das Haus in Eigentumswohnungen teilen, und zunächst mal nur die von der Schwester bewohnte Wohnung übertragen, und dann den Rest erbrechtlich regeln/beide Wohnungen zwar übertragen, der Mutter aber an der von ihr genutzten Wohnung nicht nur ein Wohn-, sondern auch ein Nießbrauchrecht einräumen. Dies hat den Vorteil, dass der Mutter dann auch die Möglichkeit eröffnet würde, die Wohnung nicht nur selbst für eigene Wohnzwecke zu nutzen, sondern auch vermieten zu können. Zudem hat diese Variante auch den Vorteil, dass im Falle einer Verarmung aufgrund von Pflegenotwendigkeit dann entweder die Mieterlöse dieser Wohnung genutzt werden können/dann nur diese Wohnung veräußert werden muss.

BTW: Bei zu gierigen Geschwistern gibt es immer noch die Variante das Objekt einfach so auf die eine Schwester zu überschreiben, und die Geschwister in die Röhre schauen zu lassen. Zu Lebzeiten kann die Mutter mit ihrem Haus machen, was sie will. Die Geschwister können dann höchstens bei „rechtzeitigem“ Versterben der Mutter noch Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen.

#5

Wer soll das Wohnrecht bekommen
Mutter
Schwester der Mutter
Erbin
letzte Erbin die das Haus behalten soll
jemand anderes

#6

Die Mutter soll ein Wohnrecht erhalten

#7

Du meinst, was die Mutter der Schwester als Miete oder Nebenkosten beisteuern würde?

#8

Ja, ein Wohnrecht muss ja nicht frei von laufenden Kosten sein. D.h. hier gehört die bislang gezahlte Nebenkostenpauschale, oder eine konkretere Abrechnung der laufenden Kosten rein.

Dabei sollte es allerdings dann auch fair zugehen. D.h. eine solche Pauschale sollte dann auch wirklich genau diese Kosten abdecken, und keine versteckte zusätzliche Mietzahlung sein, die dann natürlich mit dem Wert des Wohnrechtes zu verrechnen wäre.

D.h. wenn statt der gezahlten Pauschale von € 300 tatsächlich nur € 200 an umlegbaren Nebenkosten entstehen, dann hat man ja eine verdeckte Mietzahlung in Höhe von € 100 jeden Monat. Wäre das Wohnrecht nun an sich z.B. € 150, wert, wäre es aufgrund dieser verdeckten Mietzahlung dann nur noch € 50 wert. Insoweit müssten dann vom Wert des Hauses ein Wohnrecht auf Basis dieser € 50 mtl. ( mal 12 mal statistische Restlebenserwartung) und nicht in Höhe von € 150 abgezogen werden.

Allerdings sollte man dabei auch bedenken, dass diese zusätzlichen € 100 durchaus auch anders titulierbar wären, und mit dem richtigen Namensschild berechtigt sein können. D.h. wenn die Mutter nur noch eingeschränkt oder gar keinen eigenen Haushalt mehr führt, ständig von der Tochter bekocht und verköstigt wird, diese für sie alle administrativen Dinge erledigt, regelmäßig den Chauffeur spielt, … dann sind auch dies natürlich geldwerte Leistungen, die auch entsprechend vergütet werden sollten. Dies übersehen Kinder gerne einmal, die sich darauf verlassen können, dass es ein Geschwisterkind vor Ort gibt, dass ihnen all diese Dinge vom Leib hält, und damit erheblichen Mehraufwand in Zeit und Geld hat, seinen eigenen Tagesablauf nach der Mutter ausrichten muss, …

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#9

Hallo, ich möchte diese alte Frage nochmal aufgreifen.

@Wiz Du hattest erwähnt, das mietfreie Wohnen wird angerechnet. Sollte das im Gutachten - das mittlerweile erstellt wurde - zu finden sein?

Es werden ja wertmindernde Sanierungskosten mit aufgeführt, die der, der Haus dann bekommt, in der Höhe ja nicht machen lassen muss. Das Haus könnte im jetzigen Zustand belassen werden.
Dadurch mindert sich der Wert und der Betrag, der geteilt wird, aber werden keine Reparaturen durchgeführt ist eine Partei doch im Vorteil, oder sehe ich das verkehrt?

Und wie bindend ist der geschätzte Wert? Angenommen es wurden 150000 Euro festgelegt und A bietet B und C 40000 Euro Anteil an. Mit welcher Begründung könnte man das machen?