Um Erbschaftsteuer zu sparen, will ich meine vermietete Immobilie an meine Mutter verkaufen. Geplant ist, einen Kaufpreis weit über dem Verkehrswert zu vereinbaren. Hintergrund ist, daß meine Mutter ein größeres Depotkonto besitzt und die Freibeträge bereits ausgeschöpft sind. Im Erbfall wäre doch dann nur der Verkehrswert der Immobilie zu versteuern?
Gibts da einen Haken, den ich übersehen habe?
Ich fange mit der Beantwortung mal hinten an:
Wenn die Mutter stirbt und das jetzt gekaufte Haus vererbt, ist nicht dessen Verkehrswert zu versteuern, sondern der sog. „gemeine Wert“, der nach speziellen steuerlichen Vorschriften zu ermitteln ist (§§ 179 ff. BewG) und in der Regel deutlich höher ist als der Verkehrswert. Der der Erbschaftsteuer zu unterwerfende Wert kann jedoch auf den Verkehrswert reduziert werden, wenn letzterer durch ein Verkehrswertgutachten nachgewiesen wird.
Jetzt zur Gegenwart:
Natürlich kann zivilrechtlich vereinbart werden, dass die Mutter das Grundstück zu einem weit über dem Verkehrswert liegenden Preis kauft. Steuerlich wird damit jedoch eine „gemischte Schenkung“ ausgelöst - und zwar nicht des Kindes an die Mutter, sondern vielmehr umgekehrt: Die Mutter schenkt dem Kind einen Geldbetrag und bekommt dafür ein Grundstück, das weniger wert ist. In Höhe des Grundstücksverkehrswertes erwirbt das Kind somit den Geldbetrag von der Mutter entgeltlich (und damit schenkungsteuerfrei) und in Höhe des übersteigenden Betrages unentgeltlich (also im buchstäblichen Sinne geschenkt). Letzteres löst Schenkungsteuer aus.