Meine Schwiegereltern wollen uns das Haus übergeben. Wir wohnen seit 15 Jahren mit ihnen in diesem Haus und mussten dafür ganz regulär Miete zahlen. Die Miete wurde damit begründet, dass die Schwiegereltern durch unsere Mieteinnahmen das Haus „in Schuss“ halten. Wenn das Haus jetzt übergeben wird, dann müssen wir einen Betrag an den Bruder meines Mannes auszahlen. Wie wird dieser Wert eigentlich festgelegt? Und dafür das wir jahrelang Miete bezahlt haben, damit das Haus hergerichtet werden kann, wird das irgendwie mit eingerechnet? Die Schwiegereltern haben weiterhin ihr Wohnrecht im Haus, mindert das den Hauswert eigentlich auch? Ich habe da überhaupt keine Vorstellung von einer Summe. Kann irgendjemand mir mal ganz grob sagen wie hoch die so ein Betrag in etwa ist. Das Haus ist 40 Jahre alt und wird über eine etwa 10 Jahre alt Gaszentralheizung beheizt. Es hat einen Keller, das ebenerdige Geschoss in dem die Schwiegereltern wohnen und wir wohnen im Dachgeschoss. Das Haus ist also nicht übermäßig groß. die Grundstückfläche ist etwa 600 Quadratmeter.
Noch eine Anmerkung. Bei uns im Ort liegen die Grundstückspreise bei etwa 45 Euro/Quadratmeter, falls das eine Rolle spielt.
Meine Schwiegereltern wollen uns das Haus übergeben. Wir
wohnen seit 15 Jahren mit ihnen in diesem Haus und mussten
dafür ganz regulär Miete zahlen. Die Miete wurde damit
begründet, dass die Schwiegereltern durch unsere Mieteinnahmen
das Haus „in Schuss“ halten. Wenn das Haus jetzt übergeben
wird, dann müssen wir einen Betrag an den Bruder meines Mannes
auszahlen. Wie wird dieser Wert eigentlich festgelegt?
Was soll ausgezahlt werden? Der Anteil, der im Erbfall fällig wäre?
Man kann diese Frage nicht pauschal beantworten. Da gibt es die verschiedensten Gestaltungsmöglichkeiten von gar nichts bis zur Hälfte des Hauswertes…
Und
dafür das wir jahrelang Miete bezahlt haben, damit das Haus
hergerichtet werden kann, wird das irgendwie mit eingerechnet?
Auch das ist eine Frage der Gestaltung. Allerdings müsst ihr berücksichtigen, daß ihr auch Miete gezahlt hättet, würdet ihr nicht bei den Schwiegereltern wohnen. Ihr hattet somit weder einen Vor- noch einen Nachteil, zumindest dann wenn die Miete den ortsüblichen Obligenheiten entsprach.
Die Schwiegereltern haben weiterhin ihr Wohnrecht im Haus,
mindert das den Hauswert eigentlich auch?
Ja mindert es, beispielsweise bei Steuern oder im Erbfall, falls die 10 Jahresfrist noch nicht um ist. Für die Auszahlung hat es nur dann eine Auswirkung, wenn es vertraglich so vereinbart ist.
Ich habe da
überhaupt keine Vorstellung von einer Summe. Kann irgendjemand
mir mal ganz grob sagen wie hoch die so ein Betrag in etwa
ist.
Nein, denn niemand hier kennt das Haus. Frag doch mal in der Gemeinde oder beim Finanzamt nach.
Gruß
Tina
Die Berufsgruppe, die es zu fragen gilt, ist die der Gutachter. Die erstellen dann ein Wertgutachten (natürlich nicht für umsonst).
vnA
Hi, das ist ein derart komplexes Thema, dass es in einem Forum nicht gelöst werden kann.
Wenn der Bruder ausgezahlt werden soll, sollte das seitens des Bruders mit einem, das Haus betreffenden, Erbverzichtsvertrag einhergehen.
Das Wohnrecht der Schwiegereltern muss grundbuchlich eingetragen werden und mindert den Wert des Hauses. Um wieviel kann hier nicht gesagt werden. Das wird in den zu erwartenden Lebensjahren der Schwiegereltern und den daraus resultierenden zu erwartenden Mietzahlungen errechnet.
Einigermaßen verbindlich kann das nur ein Gutachter feststellen.
MfG ramses90
Hallo Arberhex,
ich habe etwa 14 Fragen weiter unten schon einiges zum Thema „Erbauseinandersetzung“ ausgeführt. Vieles dazu kann auch bei der vorweggenommenen Erbauseinandersetzung zu Lebzeiten Anwendung finden. Die Frage hier unten war „Einheitswert o. Verkehrswert Auszahlung Hauserbe“. Den Marktwert setzen Gutachter fest. Alle Beteiligten sollten dabei sein und den Gutachter gemeinsam beauftragen.
Ergänzend zu Miete. Sicher kann man darüber trefflich philosophieren, warum der, der das Haus sowieso schon zu Lebzeiten erwerben soll, lange Miete zahlt um dann am Ende doch wieder anteilig Marktwert des Hauses zahlen zu müssen. Einige Anmerkungen dazu.
A. Gibt es nur einen potenziellen Erben könnte man leicht sagen, lass doch bei Miete und Überschreibung andere Gesetze gelten, als Marktmiete und Marktwert. Und tatsächlich geschieht das auch in den meisten Fällen. Aber schon hier, also bei nur einem potenziellen Erben ist da einiges zu beachten. Das Haus gehört oft beiden Ehepartnern als potenziellen Erblassern. Meist verstirbt erstmal nur einer und der andere hat vielleicht weniger Einkommen und muss alleine (vielleicht auch für Pflegehilfe) zurecht kommen. Also der alleinstehende Elternteil wohnt in SEINEM Haus und hat Miete, die er/sie vielleicht dringend braucht (je nach Einkommens- / Vermögensverhältnissen).
Es ist auch der Respekt vor den noch lebenden künftigen „Erblassern“, der hier zur Zurückhaltung raten lässt. Der/die noch lebenden Erblasser haben ihr eigenes Leben, wollen auch vielleicht nach vielen Jahren Entbehrung und Sparen mal endlich auch ein paar Jahre ihr Leben genießen. Außerdem fallen oft Kosten für das Haus an. Finanzierung etc. Aber auch bei Zahlung des Hauses aus Eigenkapital ist es eine leere Investition, die anders ertragreicher angelegt werden könnte, wenn keine Miete anfällt, also entgangener Zins. Renovierungskosten kommen hinzu.
Trotzdem sind die Eltern meist großzügig und berechnen geringere Miete und bei Umschreibung deutlich unter Marktwert liegende Preise bei nur einem Erben. Es ist auch nicht selten, dass die potenziellen Erben nicht alles wissen, was die Eltern mit den Mieterträgen machen. Oft wird auch für die künftigen Erben gespart, ohne dass sie das wissen sollen, da die Vorgeneration nicht selten ihren eigenen Kindern nicht viel zutraut, was sparen betrifft. Also lieber die Kinder sollen sich jetzt etwas einschränken und später profitieren ist dann die Devise der Eltern. Das alles ist schon bei EINEM Erben zu bedenken.
B. Vorstehendes bezüglich des Respekts gegenüber den noch lebenden Eltern und ihrer Finanzen gilt also auch bei mehreren Erben. Hinzu kommt, dass einer der künftigen Erben vielleicht immer „extern“ Miete (und zwar Marktniveau) zahlen musste. Warum soll dann der andere gratis im Elternhaus wohnen? Es KANN auch dafür Gründe geben. Ein Bruder hat es immer in die große weite Welt gezogen, der andere bleibt lieber zu Hause bei den Eltern. Auch das KÖNNEN die Eltern unterschiedlich berücksichtigen. Es kann durchaus sein, dass man hier einen „Bonus“ dem gewährt, der immer zu Hause ist, nach dem Rechten schaut, Haus in Ordnung hält, Eltern unterstützt, pflegt etc etc. Alles schon erwähnt worden. Anspruch darauf gibt es nicht.
Auch hier gilt. Der zu Hause in Miete lebende kann günstiger wohnen und der außerhalb wohnende dafür eine monatliche Unterstützung von den Eltern erhalten. Auch das geht. Es kommt immer individuell auf die Einzelverhältnisse an. Auch hier wollen die Eltern vielleicht lieber den Kindern heute etwas höhere Belastungen zumuten, um Ihnen später mehr vererben zu können. Für beide Positionen gibt es gute Argumente (heute studieren viele - das kostet - andererseits denken viele nicht an Altersvorsorge).
Es gab irgendwelche Gründe, nicht gleich am Anfang das Haus auf den Mieter zu überschreiben. Das ist nunmal so. Mühsam im Nachhinein zu grübeln, warum die bisher gezahlte Miete nicht angerechnet wird und warum man das Geld nicht früher in Abzahlung der Hausschulden bei frühzeitigem Umschreiben gesteckt wurde. Aber wie gesagt. Je nach Lebenslust der Eltern wurde ja vielleicht auch das Geld gespart und wenn nicht, haben sie auch ein Recht auf Leben. DAher sollten solche Bemerkungen - wenn überhaupt - nur sehr behutsam eingebracht werden. Es ist ja umgekehrt ein entgegenkommen der Eltern schon jetzt ihr Haus aufzugeben. Im Normalfall wäre Miete angesagt, bis beide Eltern verstorben sind. So herum sollte man denken. Und ohne eigenes Haus wäre das Marktmiete. Das Umschreiben zu Lebzeiten ist oft ein Risiko für die Eltern (siehe unten - Zwangsvollstreckung bei nachrangigem Wohnrecht). Es ist also umgekehrt ein Vorteil für den Erben, der jetzt SCHON erwirbt, dass er schon zu Lebzeiten der Eltern Miete in Abzahlung des Hauses umwandeln kann - früher (nicht später), denn VOR dem Erbfall. Sieh es als Geschenk (wenn Du mit den Schwiegereltern auskommst 
.
Weitere Zugeständnisse wären also auch hier FREIWILLIG. Es KANN dazu Argumente geben (viele wurden schon genannt).
Wohnrecht. Ein besonderer Punkt ist das Wohnrecht. Selbstverständlich verringert das Wohnrecht den Hauswert enorm. Hier gibt es gleich mehrere Probleme. Eine Bankfinanzierung (fasll notwendig für den Erwerber) ist mit „im Rang vorgehendem“ Wohnrecht unmöglich. Also muss das Wohnrecht hinter die Bankfinanzierung im Grundbuch zurück treten. Heißt im Notfall, die Bank kann auch ohne Wohnrecht das Haus verkaufen, wenn der Finanzierungsdienst nicht mehr geleistet wird. Das ist für die Eltern ein gewisses Risiko!
Ein Haus mit einem Wohnrecht ist meist unverkäuflich (zumindest in der hier beschriebenen Konstellation des Einfamilienhauses). Da hilft alles rechnen nichts. Also Marktwert zu ermitteln unter Berücksichtigung des Wohnrechtes ist THEORIE.
Was tun?
Wie ich unten (bei der anderen Frage) beschrieben habe, empfehle ich, zunächst nur die künftigen Erben mit den Eltern verhandeln zu lassen. Dabei können durchaus „Besonderheiten“ besprochen werden, wie wer hat was für Haus und Eltern getan oder wird was tun, warum wurde das Haus jetzt überschrieben und nicht vorher oder nachher etc etc. Nach einer gefundenen Lösung ist das selbstverständlich mit den Ehepartnern zu besprechen. Es geht ja darum, wo man leben will und zu welchen Bedingungen (Schwiegereltern im Haus, finanzielle Belastung, Alternativen - denke das alles wird auch schon vorab mit den Ehepartnern besprochen).
Der von mir immer wieder beschriebene GUTE WILLE soll eigentlich nur bedeuten, dass Besonderheiten von der Familie selbst zu würdigen sind. Und da in diesem Fall die Eltern noch leben, sollten sie auch diese Besonderheiten erkennen und würdigen. Sie einzufordern ist falsch. Ungerechtigkeit hin oder her - es ist das Vermögen der Eltern. Es bleibt ja jedem Überlassen, diese Konstellation zu akzeptieren oder abzulehnen. Anspruchsdenken der Erben wäre „unglücklich“. Der Ton macht auch die Musik…
Also zusammengefasst ist das alles schon die formale Lösung. Marktwert unter Berücksichtigung des Wohnrechts wird ermittelt. Wohnrecht ist eine kapitalisierte Rente auf die statistische Lebenserwartung hochgerechnet. Dieser Wert wird vom Marktwert ohne Wohnrecht abgezogen. Wohnrecht tritt meist hinter das Bankdarlehen (falls benötigt) zurück, dieses Risiko wird akzeptiert und alle sind sich im klaren darüber, dass solange einer der Eltern noch lebt, das Haus eigentlich unverkäuflich ist (außer durch Zwangsversteigerung der vorrangigen Bank). Der Erwerber zahlt dem Bruder die Hälfte dieses um das Wohnrecht verringerten Marktwertes aus.
Wenn die bisher gezahlte Miete und die gewissen Abschläge wegen (künftiger, „erwarteter“) „Pflege“ und „Haus soll in Familienbesitz bleiben“ hier nicht berücksichtigt werden sollen (kommt auf den Einzelfall an, siehe auch meine Ausführungen zur anderen Frage unten), dann ist das nun mal so und sollte kein Anlass für Auseinandersetzungen sein, denn so wäre die FORMALE Vorgehensweise und alles darüber hinaus gehende vom GUTEN WILLEN der Beteiligten abhängig.
Hoffe das hilft.
Schönen Gruß von
ikarusfly