Guten Tag bin schon seit längeren auf der suche nach einer Immobilie.
Hab schon an mehreren Zwangsversteigerung teilgenommen (leider nicht den zuschlug bekommen) und auch über Immobilienmakler leider ohne erfolgt!
Zufällig bin ich auf eine Private anzeige gestoßen.
Ein schönes altes Haus, gute Lage und gute Verkehrsverbindung.
Leider so alt das es unter den Denkmalschutz steht!
Nun meine frage an euch was sind die vorteile (wenn es welche gibt) und was sind die nachteile eines denkmalgeschütztes Hauses.
Der Verkäufer meine das es eine menge Steuervorteile gibt, wenn ja welche?
Was kann ich an dem haus verändert, darf überhaupt etwas verändert werden, bitte hilft mir!
Freu mich jetzt schon auf eure antworten.
Die Frage ist nicht so einfach zu beantworten. Das Thema ist zu Umfangreich. Ich empfehle direkt beim zuständigen BDA nachzufragen. Der entsprechente Referent kenn möglicherweise das Objekt und kann da sicher am Besten beraten.
Mit herzlichen Grüßen
Andreas Scheinast
www.scheinast.at
Bei der BDA wollte ich nächste Woche antreten, wollte nur nicht ahnungs- los hin
Schöne restaurierarbeiten machst du. Gut zu wissen !
Hallo, wir waren auch Eigentümer eines uralten Bauernhofes. Der Denkmalschutz war noch nicht wirklich eingetragen ( ist seit ein paar Jahren ohne den Besitzer VORHER zu benachrichtigen möglich und ist so). Die Denkmalschützer kamen sofort, als bemerkt wurde, dass wir umbauen wollten …erstmal innen! Sogar dort sollten die winzigen Zimmer und die z.T. defekten Bodenfliesen erhalten bleiben!! Und auch der Außenputz sollte speziell mit irgend so einem Lehmzeugs verputzt werden. Die Kosten wären in die Hunderttausende gegangen, was wir nicht hatten. Also haben wir versucht zu verkaufen. 8 Jahre lang !!! Keiner hat den Hof gewollt wegen der Auflagen. Dann musste auf Geheiß der Behörde ein Scheunendach von einer Firma abgetragen werden unter der Aufsicht der Denkmalschützer, auch ein Stück der hohen Mauer. Da die Mauer sehr dick und die Behörde der Meinung war, dass alles doch noch gut und fest ist, wurde die Mauer nicht abgetragen. Das Ende vom Lied war: 5 Monate später ist die Riesenmauer zusammengefallen, auf die Straße. Zum Glück war grad niemand dort. 2 Tage später wurde urplötzlich der Hof aus dem Denkmalschutz genommen !!! Wir mussten den Hof und das Gelände verschleudern, hätten nicht mal die Aufräumungsarbeiten von 40 000.- € bezahlen können. Von keiner Seite, weder vom Denkmalschutz noch von sonst jemand hätten wir Vorteile gehabt bzw. Geld bekommen, außer wie bei anderen Bauten, die Handwerkerkosten hätten wir steuerlich absetzen können.
Wir würden niiieee wieder etwas kaufen unter Denkmalschutz, es sei denn wir würden im Lotto gewinnen !Erkundige dich VORHER beim Denkmalschutz was die alles so wollen sonst wirst du wegen der Auflagen und der Kosten nicht mehr schlafen können !
Wir können zwar wieder schlafen, Schulden sind aber geblieben und nicht wenig !!
Überlegs dir also gut, es ist nicht einfach !!
Ich hoffe, ich hab dir das Haus nicht zu sehr vermiest, aber blind solltest du nicht kaufen !
Bin dir für deine schnelle und ehrliche Antwort dankbar.
Hört sich echt schlimm an was dir passiert ist, mal was anderes. Sonnst hab ich bisher nur positives gehört wie z.B, die helfen dir das Objekt zu erhalten, können für dich kostengünstig Material besorgen ,helfen bei der Planung usw.
Hab nächste Woche einen Termin beim Denkmalschutz, bin gespannt was die mir dazu sagen werden.
Aus welchen Bundesland oder kreiß kommst du wenn ich fragen darf?, denn es soll auch unterschiede zwischen denn Bundesländer geben.
Rheinland-Pfalz ! Ich hoffe, du bekommst eine ehrliche und positive Antwort von dieser Behörde und lass dir alles schriftlich geben. Ich wünsch dir viel Erfolg und einen glücklichen Ausgang. Lass mal was von dir lesen nach dem Termin, würd mich echt mal interessieren.
Sehr geehrter Herr Pota,
leider kann ich auf eine so allgemeine Frage nicht sinnvoll antworten.
Zunächst kommt es darauf an, was von dem Gebäude unter Denkmalschutz steht.
Die Fassade, das ganze Gebäude ?
Die Vorteile liegen finanziell vor allem in steuerlichen Vorteilen. Diese Vorteile sind dann besonders hoch, wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen hoch ist.
Im Internet finden Sie im übrigen diverse , relativ genaue Hinweise darauf, was Denkmalschutz bedeutet und welche Vergünstigungen erreichbar sind bzw sein können.
Ich versuche einige allgemeine Informationen zum Denkmalschutz beizufügen :
Einige Erläuterungen zum Denkmalschutz.
Wenn ein Gebäude unter Schutz gestellt werden soll, oder wenn ein Gebäude, das
bereits unter Schutz steht, erworben werden soll, ergeben sich Fragen zur Nutzbarkeit
und auch Befürchtungen, zu stark eingeschränkt zu sein.
Grundsätzlich kann eine Unterschutzstellung die Verwertbarkeit des Hauses
erschweren.
Sie kann aber durchaus auch wesentliche Vorteile haben.
Zunächst wird die Unterschutzstellung idR. den idellen Wert des Hauses steigern.
Es handelt sich offensichtlich um eine besondere Immobilie.
Dies kann auch den Marktwert steigern.
In der Regel gibt es steuerliche Erleichterungen. Evtl. gibt es auch Zuschüsse zu
einigen Reparatur- und Sanierungsarbeiten.
Ob der Denkmalschutz penibel die Herstellung historischer Zustände verlangt, evtl. auf
einer historisierenden Umgestaltung besteht oder ob er „nur“ hohe
Gestaltungsansprüche an Umbauten und Ergänzungen stellt, ist von
Denkmalschutzbehörde zu Denkmalschutzbehörde unterschiedlich.
Im engeren Sinne ist der Denkmalschutz in der Regel nicht an der Gestaltung selbst
sonders vor allem an der Bewahrung historischer Bausubstanz interessiert .
( Die Haltung dazu ist jedoch von Amt zu Amt sehr unterschiedlich )
Es wird sinnvoll sein, mit Bauaufgaben einen Architekten zu beauftragen, der
Erfahrung im Denkmalschutz hat und der flexibel auf die Anforderungen des
Denkmalschutzamtes eingehen kann.
Eine Unterschutzstellung wird immer schriftlich angekündigt.
Gegen die Unterschutzstellung kann Einspruch eingelegt werden.
Auch hierbei empfiehlt es sich, nicht nur einen Juristen hinzuzuziehen sondern vor
allem einen Architekten, der die praktischen Vor- und Nachteile sowie die
Umgestaltungsmöglichkeiten und Chancen beurteilen kann.
Der Vorgang und der Inhalt einer Unterschutzstellung richtet sich nach dem jeweiligen
Denkmalschutzgesetz. ( Alle Bundesländer haben ähnliche, aber im Detail,
voneinander abweichende Bestimmungen )
Eine Unterschutzstellung kann sich beziehen auf
- sogenannte Bodendenkmale
- Gartengestaltungen, einzelne Pflanzen
- Gebäude und Monumente
Bei Gebäuden können nur die Fassaden, das ganze Gebäude, evtl. aber auch die
Inneneinrichtungen und Möbel unter Schutz gestellt sein.
Ob und in welcher Form unter Schutz gestellte Bauteile oder Möbel verändert oder
gar verkauft werden können, ist häufig verhandelbar.
Unterschutzstellungen betreffen nicht nur uralte Gebäude.
Von historischem Interesse und damit denkmalschutzwürdig können z.B. auch
Gebäude und Siedlungen aus der Zeit nach dem 2. Weltkrieg sein.
Ziel eines verständigen Denkmalschutzes ist es, die Spuren der Vergangenheit
ablesbar zu erhalten.
Dies funktioniert praktisch natürlich nur, wenn das Gebäude wirtschaftlich betrieben
werden kann.
In diesem Spannungsfeld entwickeln sich sinnvolle Konzepte zu Erhalt, Sanierung
und Umbau denkmalgeschützter Gebäude.
In Einzelfällen können Denkmalschutzbehörden dem Abriß von unter Schutz
stehenden Gebäuden zustimmen, wenn die Unwirtschaftlichkeit von
Sanierungsmaßnahmen nachvollziehbar nachgewiesen wird.
Hinsichtlich technischer Fragen zur praktischen Denkmalpflege verfügen die
Denkmalschutzämter idR über große Erfahrungen. Sie geben häufig Hilfestellungen.
Ich weise aber darauf hin, daß es sehr unterschiedliche Auffassungen zu Detailfragen
gibt und daß einzelne Ämter und Mitarbeiter durchaus zu Maßnahmen raten können,
die von anderen Fachleuten abgelehnt werden.
Viele Neuerungen und Wundermittel der Vergangenheit haben sich nach einigen
Jahren als fatale Fehler herausgestellt. Dies gilt besonders für diverse Formen
chemischer Steinsanierungen.
Nicht nur aus historischen Erwägungen sondern oft auch aus bauphysikalischen
Gründen ist es vorteilhaft, wenn die Sanierungen den alten Techniken angepasst sind
und in das historische Gefüge passen.
Vor einer Planung an denkmalgeschützten ( und ganz allgemein an älteren )
Gebäuden, ist es notwendig, einige Details zur Entwicklung des Gebäudes
herauszufinden und evtl Proben von Materialien analysieren zu lassen.
Das ist deshalb sinnvoll, weil evtl ältere Sanierungsschritte ( wie z.B
Hydrophobierungen ) den Einsatz bestimmter Baustoffe nicht mehr zulassen.
Gerhard Bolten
Hallo Roman Pota,
die Steuervorteile entstehen dadurch, dass man 10% der Instandsetzungskosten für selbstbewohnte Objekte über 9 Jahre verteilt vom zu versteuernden Einkommen abziehen kann, insgesamt also 90%. Die Steuerersparnis hängt von der individuellen Einkommenssituation ab und muss unbedingt vom Steuerberater bestätigt werden. Auch muss das Denkmalschutzamt die Massnahmen vorab genehmigen und nach der Durchführung die Rechnungen abzeichnen. Es können noch andere Regeln hinzukommen.
Was am Gebäude verändert werden darf, kann hängt sehr vom Einzelfall ab. In jedem Fall müssen alle Veränderungen mit der unteren Denkmalschutzbehörde und dem Bauamt vor Beginn der Arbeiten abgestimmt werden. Es empfiehlt sich, schon VOR einem Kauf mit dem Dankmalschutzamt zu sprechen und die Möglichkeiten auszuloten.
Vor- und Nachteile zugleich bietet der Denkmalschutz bei geplanten Veränderungen. Diese lassen sich unter Umständen nur mit Denkmalschutz realisieren. In unserem Fall waren das z.B. Brandschutzauflagen sowie ein erweiterter Ausbau zum Ermöglichung einer wirtschaftilichen Nutzung (das ist immer das Stichwort).
Vielleicht hat dies etwas geholfen, allerdings kann solch ein komplexes Thema nicht wirklich kurz beantwortet werden. Mein Tipp: Direkt mit dem zuständigen Denkmalpfleger sprechen.
Vorteile: Man ist nicht den strengen energieeffizienten Maßnahmen unterworfen, es gibt besondere Zuschüsse von KfW,wenn es mit dem Landesdenkmalschutz ein gutes Verhältnis gibt,sind „Einschränkungen“ eher als Unterstützung zu sehen, man ist (wenn es im Dorf, Stadt ist) oft gegen kurzsichtige Abrisspläne geschützt, oft von der Anlage sehr schön und geräumig
Nachteile: Altbau ist oft aufwendiger herzustellen als ein Neubau,es braucht einen langen Atem, viel Auseinandersetzung mit Bürokratie, oft auch viel Eigenarbeit
Empfehlung: Bei Lust am Schönen bietet ein älteres Objekt oft mehr Luxus und Lebensqualität als herkömmliche Neubauten oder Mietobjekte. Bei handwerklicher Geschicklichkeit lohnt sich der Einsatz. Auf jeden Fall sollten Sie einen mit Denkmalgestaltung erfahrenen Architekten finden, der zunächst einen Bestandsplan erstellt. Von der Denkmalschutzbehörde können Sie auch Rat einholen, etw was Gestaltung angeht. Weil oft viel Idealismus zur Gestaltung gehört, sind manche Behörden auch großzügiger, wenn es um praktische Lösungen geht.
Vielen dank dass Sie sich so viel Zeit für meine Frage genommen haben und es so ausführlich geschrieben.
Was ich herausfinden konnte ist, dass die Fassade und die Fenster unter Denkmalschutz stehen. Alles weiter laut Verkäufer könnte ich ändern.
Erzählen kann der natürlich viel, hab nächste Woche einen Termin bei dem Denkmalschutz, bin mal gespannt was der mir zudem Objekt sagen wird.
Da ich die Fassade nicht vorhabe zu ändern und die Fenster schön mit dem gesamt Erscheinungsbild des Hauses finde steht eigentlich dem kauf nichts mehr im Wege!
Und wenn da noch die Steuervorteile dazu kommen, wäre das eine gute Investition.
Was meinen sie?
Das Haus ist Bj 1850 Eine Holzfassade etwas Grünstück und knapp 400 Quadratmeter Wohnfläche verteil auf 6 Wohnungen.
Sollte ihnen noch was einfallen, würde ich mich über eine Mail freuen.
Einen schönen Abend wünsch ich Ihnen.
MfG Roman Pota
Vielen dank das du dir Zeit für meine Frage genommen hast.
Da bin ich genau deiner Meinung ich finde nämlich auch das ein älteres Haus mehr Luxus und Lebensqualität bittet als eine herkömmliche Wohnung/Neubau.
Da ich vieles in Eigenarbeit mache und der Grundpreis niedrig ist, plus die Förderung und die Steuererleichterung denke ich, dass ich das Haus kaufen werde!
Denn es hat eine schöne Alte Fassade und jede menge Platz.
Laut des Verkäufers bezieht sich der Denkmalschutz nur auf die Fassade und die Fenster.
Hab trotz dem nächste Woche einen Termin beim Denkmalschutz.
Das Haus ist Bj 1850 Eine Holzfassade etwas Grünstück und knapp 400 Quadratmeter Wohnfläche verteil auf 6 Wohnungen. KP 150000 (evtl 135000)
Schönen Abend wünsch ich dir!
Guten Abend,
ich wurde gebeten, Ihre Anfrage zu beantworten.
Eine pauschale Antwort muß hier entfallen. Sie ist grundsätzlich abhängig vom Bundesland und dessen Landesbauordnung. In Bezug auf Hamburg bzw. Schleswig Holstein könnte ich Ihnen evtl. weiterhelfen. Lassen Sie von sich hören, wen das Objekt dort belegen ist.
Mit besten Grüßen
Hallo Roman, um dir die nötigen Informationen geben zu können bedarf es weitaus mehr Informationen als dass es sich lukrativ anhört. Angenommen, die Mietrendite und Lage sind Top, dann geht es noch um sehr viele andere Gegebenheiten. Die Steuervorteile sind nämlich auch immer an Sanierungen gebunden. Diese unterstehen dann auch noch gewissen Richtlinien. Ein geeignetes Unternehmen das sich mit Denkmalschutzsanierungen auskennt, wäre hierbei überaus empfehlenswert. Da hängt es letztlich von dir ab, wieviel Zeit, Hingabe und Geduld du mitbringst. Ein Baudenkmal ist eher als ein Projekt anzusehen als einfach ein Immobilienkauf. Du bringst das Haus quasi auf den Stand eines nagelneuen. Den Sanierungsanteil der Denkmalgeschützten Bausubstanz, kannst du dann über einen Zeitraum von 12 Jahren zu 100% abschreiben. (Bei Eigennutzung weniger)
Ein Risiko stellt dann noch die eigene berufliche und familiäre (steuerliche) Situation dar, wenn du weniger Steuern zahlst (arbeitslos, berufsunfähig, geringeres Einkommen, bessere Steuerklasse durch Heirat) kann dies Steuervorteile maßgeblich negativ beeinflussen.
Da es sehr komplex und Zeitintensiv ist, belasse ich es erstmal dabei in der Hoffnung dir etwas geholfen zu haben.
Gruss Patrick
Ich kommen aus NRW, trotzdem vielen dank für ihr bemühen!
Schönen Abend noch.