Liebe/-r Experte/-in,
ich hoffe mal das ich hier jemand finde der der den richtigen Tip für mich hat.
Also, ich habe 2005 ein EFH gebaut. Nun bin ich auf Grund von Mobbing am Arbeitsplatz derartig gesundheitlich am Ende, daß ich vermutlich meinen Job aufgeben muß.
Mein Plan sieht nun wie folgt aus:
Ich würde zunächst bei der Bank eine Stundung meiner monatlichen Zahlungen für 6 Monate beantragen. Sollte ich innerhalb von 4 Monaten keinen neuen Job gefunden haben, würde ich bei der Bank die Zustimmung für einen freien Verkauf des Hauses beantragen.
Könnte dies der richtige Weg sein, oder gibt es eine bessere Lösung ?
Wem muß oder sollte ich mit dem Verkauf beauftragen ?
Einen Makler, einen Notar oder einen Anwalt ?
Vielen Dank
Hallo,
wenn hier kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten bestehen ist der Weg eine Stundung zu beantragen der Richtige.
Allerdings würde ich der Bank (welche in der Regel kein Partner, sondern Gegner ist und nur Ihre vorteile sieht) nicht sagen wie es um die Gesundheit steht und dass der Job aufgegeben werden muss.
Denn sonst droht Darlehenskündigung und spätere Anordnung der Zwangsversteigerung.
Der freie Verkauf des Hauses kann dann an Angriff genommen werden, bzw. es kann auch jetzt schon damit begeonnen werden, da sowas in der Regel immer einige Zeit dauert. Ein Verkauf ist aber, besonders in der heutigen zeit nicht einfach und nicht immer von Erfolg gekrönt.
Der Makler ist dafür eindeutig der richtige Ansprechpartner. Ich würde ihm aber keinen Alleinauftrag erteilen, sondern ggf. mehrere Makler darauf „ansetzen“. Unter dem Motto "Wer zuerst verkauft hat gewonnen."Die Provision des Maklers bezahlt in der Regel der Käufer.
Falls wider Erwarten doch Probleme entstehen sollten in Bezug auf Darlehenskündigung bzw. Zwangsversteigerung ist dann diese Firma zuständig und konkurrenzlos in Deutschland:
http://www.schuldnerakuthilfe.com/immobilienprobleme…
Grüsse
Hallo, Matze47,
dein Vorschlag hört sich sehr vernünftig an. Eine kundenfreundliche Bank wird ihm zustimmen. Frage bitte auch nach den Kosten für die vorzeitige Darlehnsauflösung.
Ob ein Makler, der ja Courtage kassiert, hängt von den Gegebenheiten vor Ort ab. Frag’ doch 'mal die Bank. Vorab kannst du ja selbst einfach eine Anzeige im Internet oder in der Zeitung aufgeben.
Viele Grüße
Bernd
Hallo,
als Experten beim VERkaufen würd ich mich nicht bezeichnen - bin eher für die Finanzierung eines Käufers zuständig…
Zu Deiner Frage:
Ich weiß ja nicht, wie schlimm es im Job ist - möglicherweise wäre es klug, sich nebenbei wegen eines neuen Job´s umzusehen, dann könnten die Raten normal weiterlaufen (und je mehr du rückbezahlt hast, umso eher hast Du - auch nach einem Verkauf - am Ende wieder Startkapital für einen Neubeginn)Möglicherweise hilft Dir ja künftig die Tatsache, dass Du bereits einen neuen Job suchst, über die ärgsten Mobbingattacken hinweg…
Ansonsten finde ich Deinen Plan soweit vernünftig - wobei Du daran denken solltest, dass zumeist das Geld, das in den Bau eines EFH gesteckt wurde, beim Verkauf nicht wieder zu 100 % retour kommt… Normalerweise sind gerade am Anfang doch recht deutliche Abschläge zu akzeptieren.
Jedenfalls erscheint ein gemeinsamer Weg mit der finanzierenden Bank eher der bessere - schliesslich wollen die ihr Geld wiederhaben…
In Österreich betreiben die meisten Banken „nebenbei“ das Immobilienmaklergewerbe. Möglicherweise können die dir helfen. Normalerweise bekommen Maklerbüros auch nur im Erfolgsfall ein Honorar (zumeist in % des Verkaufspreises, wobei man über diesen Prozentsatz zumindest in Österreich meist auch verhandeln kann). Ein Anwalt oder ein Notar wird vermutlich erst benötigt, sobald ein Käufer gefunden wurde. Für die Suche eines Käufers sind die normalerweise nicht spezialisiert.
Die finanziell vermutlich beste Lösung wäre es, einen Job in der gleichen Gegend zu finden um die Immobilie weiterhin ganz normal rückbezahlen zu können - wobei als kleiner Zwischenstopp eine Stundung möglích sein sollte (außer Du hast das EFH zu 100 % fremdfinanziert - dann wird die Bank möglicherweise etwas zusammenzucken…)
lg
Wolfgang
Guten Abend
Ich verweise darauf, dass ich das Deutsche Recht zuwenig kenne - da ich ausschliesslich in der Schweiz praktiziere.
Zuerst einmal die Frage: Erhalten Sie keine Lohnfortzahlung ihres Arbeitgebers und/oder eine Krankentaggeldzahlungen über eine bestimmte Zeit, welche zumindest einen Teil Ihres Erwerbseinkommens ersetzen würde?
Ich würde auf jedenfall den schnellen Kontakt zu Ihrer Bank suchen und Ihre aktuelle Situation schildern. Wenn man ehrlich und rasch reagiert, steigt i.R. die Chance auf eine einvernehmlich eine für beide Parteien gangbare Lösung. Den Freihandverkauf Ihrer Liegenschaft ist auf jedenfall der Zwangsverwertung vorzuziehen. Falls Sie in ihrem Bekannten oder Verwandtenkreis einen Makler, Notar oder Anwalt kennen, würde ich diesen herbeiziehen. Ansonsten wird oftmals die Bank einen Dienstleister suchen.
Ich hoffe damit, Ihnen bei Ihrer Entscheidungshilfe entsprechend geholfen zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg!
Beste Grüsse
Hallo,
mit dem Verkauf des Hauses kann man einen Makler beauftragen, oder die Sache selbst übernehmen. Den Notar benötigt man nur für die Abwicklung des Verkaufs.
Zur Bankfrage:
Das Wichtigste bei einer solchen Angelegenheit ist immer, rechtzeitig mit der Bank zu reden. Dann findet sich meistens eine Lösung. Auch die Bank wird wahrscheinlich erst einmal einen Lösungsvorschlag unterbreiten und nicht gleich mit Vollstreckung drohen.
Im Übrigen, solange das Haus noch nicht unter Zwangsverwaltung steht, braucht man auch keine Zustimmung der Bank für den Verkauf.
Moin aus Hamburg,
den vorgezeichneten Weg halte ich für den absolut richtigen. Praktikabel und empfehlenswert. Ergänzend folgende Informationen:
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Die Reaktion der Bank wird u.a. auch vom „Finanzierungsgrad“ abhängig sein, heisst konkret: Verhältnis Kreditsumme : Immobilienwert. Handelt es sich hier um eine „Vollfinanzierung“, oder wurde 2005 viel Eigenkapital eingebracht? Im Fall der „Vollfinanzierung“ könnte das knapp werden, da das Immobilienvermögen die Schulden nicht abdeckt.
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Sie haben grds. IMMER das Recht eine Immobilie freihändig zu verkaufen und dann auch das Darlehen vorzeitig (unter Berechnung Vorfälligkeitsentgelt) zurückzuzahlen. Hier ist erneut zu beachten, ob der zu erwartende Erlös das Darlehen zzgl. Kosten abdeckt. Hier empfiehlt sich (im Falle Vollfinanzierung) auch das Gespräch mit der Bank bezüglich VERZICHT auf Vorfälligkeit oder ggf. sogar VERZICHT auf Forderung(steile).
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WER das Hauf verkauft ist gleichfalls vollkommen egal. FÜR einen Makler spricht, daß Sie dann keine Arbeit haben. GEGEN den Makler spricht, das dann ggf. der Interessentenkreis oder der Preis kleiner wird, weil Zusatzkosten für den KÄUFER entstehen. ICH würde zunächst SELBER aktiv werden (es gibt genug internetportale wo man Immobilien anbieten kann. Hier sind vor allem auch GUTE BILDER / FOTOS und Zeichnungen etc. relevant. In den Titel würde ich dann auch reinschreiben OHNE MAKLER, weil Käufer immer lieber OHNE Makler sehen, weil man Knete spart! Am Besten man hat einen Bekannten der behilflich ist und sich hier auskennt! Erst wenn das nicht funktioniert - Makler einschalten.
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Es lohnt auf alle Fälle ein Preisvergleich: Sehen Sie sich im Internet vergleichbare Immobilien (Ausstattung u. LAGE!) an, um einen realistischen Preis ermitteln zu können.
Hoffe ich konnte ein wenig helfen.
Hallo Matze47,
auf jeden Fall ist es gut, wenn du mit der Bank ständig im Gespräch bleibst. So können gemeinsame Lösungen gefunden werden, statt dass ein böser Kampf um jede Überziehung los geht. Als Alternative zum Verkauf wäre natürlich die Vermietung des Hauses denkbar. Das klappt natürlich nur, wenn die Miete, die du vom Hausmieter bekommst, so hoch ist, dass deine eigene Miete und die Darlehensraten bezahlt werden können. (Du musst ja auch irgendwo wohnen).
Falls du den Verkauf durchziehen willst: Ein Makler ist der richtige Ansprechpartner, wenn du keinen Käufer hast. Billiger als ein Makler ist aber eine Zeitungsanzeige bei den Hausverkäufen. Einen Notar brauchst du erst, wenn du einen Käufer hast und dich mit ihm auf den Kaufpreis geeinigt hast. Der Notar muss dann den Kaufvertrag beurkunden. Einen Anwalt brauchst du normalerweise nicht.
Mit der Stundung der Darlehensraten könnte es ein Problem geben: Während einer Stundung verlangen die meisten Banken, dass die Zinsen weiter bezahlt werden. Beispiel: du zahlst monatlich 800 Euro Rate, am Ende des Vierteljahres werden 1800 Euro Zinsen belastet, also ist dein Darlehen nach drei Monaten 600 Euro niedriger. In diesem Fall müsstest du die 1800 Euro Zinsen weiter bezahlen, die 600 Euro Tilgung nicht. Im Monat wären das statt 800 Euro dann „nur“ noch 600 Euro, was keine echte Ersparnis ist, die dir die Zeit der Jobsuche erleichtert. Besser ist, wenn die Zinsen auch gestundet werden können, aber dann kommt irgendwann der Tag X an dem du alles auf einen Schlag zurückzahlen musst, und das kann schlimm werden. Ist aber alles verhandelbar.
Ich kenne deine Zahlen nicht, deshalb entschuldige bitte die etwas grobe Beispielrechnung.
Hofentlich habe ich dich jetzt nicht verwirrt und du kannst mit meiner Antwort etwas anfangen!
Vielen Grüße und vor allem viel Erfolg bei der Jobsuche!
Hardy
Lieber Matze!
Vielen Dank für Deine Anfrage - entschuldige bitte die verzögerte Antwort wegen Urlaub.
Zunächst tut mir Deine Situation sehr leid - ich hoffe, Du findest für Dich persönlich wieder zur alten Form zurück. Nimm hierfür professionelle Hilfe in Anspruch.
Nun ist das Mobbing aber nicht das Thema sondern der Verkauf des Hauses:
Du wirst von Deiner Bank keine kpl. Aussetzung der Raten erhalten - es müssen idR mindestens die Zinsen erbracht werden.
Die Ablösung des Darlehens im Rahmen des Verkaufs bedeutet auch Vorfälligkeitsentschädigung. Hierüber musst Du Dir im klaren sein.
Natürlich ist der selbstständige Verkauf besser als über einen Makler, wegen der Kosten. Die Bank hat hier sicher keinen Einwand, das Haus steht ja nicht unter Zwangsverwaltung.
Für weitere Fragen gerne!
Viele Grüße, Andreas