Haus verkaufen - Spekulationssteuer

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#1

Hallo,

ich habe kürzlich ein altes Einfamilienhaus gekauft und komplett kernsaniert. Ich bin alleiniger Eigentümer und wohne nun auch in dem Haus – es gibt einen Eingang und keine Trennung zwischen EG und OG. Den oberen Bereich bewohn ein Kumpel von mir und zahlt dafür auch Miete. Wie gesagt, es gibt keine Tür, die das EG vom OG trennt – dennoch ist oben (ebenfalls wie unten) alles vorhanden: von Küche, über Bad und natürlich Wohn-/Schlafräume. Ich merke jedoch jetzt schon, dass ich mich nicht zu 100% wohl in dem Haus fühle… sowas merkt man in der Umbauphase eher nicht, erst wenn man richtig in dem Haus wohnt. Scheinbar bin ich doch kein so großer Haus-Fan, wie ich immer dachte. Ich denke daher bereits über einen baldigen Weiterverkauf nach – Gewinn muss ich nicht machen, solange ich die Kosten für Kauf und Sanierung (lediglich Materialkosten) wieder rausbekommen könnte.

Nun also nach langer Vorrede zum eigentlichen Thema: Spekulationssteuer. Wenn ich 10 Jahre warte, kann ich das Haus verkaufen, ohne diese zahlen zu müssen. ODER (worauf ich spekuliere): als Eigentümer für 3 Jahre selbst im Haus wohnen (sprich 2018/19/20). Ich wohne hier, bin hier gemeldet, aber ich lese immer wieder, dass der Eigentümer für diese Regelung das Haus ausschließlich selbst bewohnen darf. Ist diese 3 Jahres-Regelung für mich somit nicht mehr gültig, da ich den oberen Bereich (1.OG) vermiete? Dazu konnte ich nichts genaueres online finden… da es keine abgeschlossene Wohnetage mit separatem Eingang o.ä. ist, könnte man das doch sicher so auslegen, dass am Ende das Haus ja komplett durch mich bewohnt wurde - nur eben mit einem zusätzlichen Untermieter. Am Ende kann der Staat ja nicht wissen, WER die zweite Person ist bzw. wie ich zu dieser stehe (könnte ja auch mein Partner sein).

Hat da einer einen Plan? Und bitte keine „Vorschläge“ von wegen „wohne doch erstmal da eine Weile, vielleicht gefällt es dir ja doch“… mein Anliegen ist hoffentlich klar geworden. =)

Danke für die Mühe.

Liebe Grüße
Chris

#2

Servus,

nein, da ist nichts auszulegen. Steuerlich ist jede für sich nutzbare Einheit in einem Haus separat zu beurteilen. Und wenn einer erzählt, dass er solo ungefähr 200 m² Wohnfläche bewohnt, wird da recht ausführlich nachgebohrt. Es reicht also nicht, wenn der Mieter sich nicht an der Adresse meldet.

Wenn Du übrigens nicht mehr einnimmst als die Kosten für Kauf und Sanierung, gibt es keinen Veräußerungsgewinn, der irgendwie besteuert werden könnte, sobald Du glaubhaft machst, dass die Sanierung nicht zum Zweck des Bewohnens vorgenommen wurde, sondern zum Zweck des Verkaufs.

Schöne Grüße

MM

#3

Danke für die Erklärung - vor allem den Punkt mit dem ggf. nicht vorhandenen Veräußerungsgewinn (und somit keiner Steuer) hatte ich gar nicht bedacht. Wenn man erst später verkauft, darf man die Sanierungskosten dann nicht mehr zum „damaligen“ Kaufpreis dazurechnen?

Und naja, das Haus hat insgesamt „nur“ knapp 130m², die man locker allein bewohnen könnte… aber das meinte ich auch gar nicht, denn gemeldet sind wir beide hier. Aber die Zusammengehörigkeit kann ja KEINER überprüfen (im Sinne von Familie oder Beziehung). Am Ende bewohne ich als EIgentümer das Haus ja selbst. Aber egal, hast mir in jedem Fall schonmal sehr viel weitergeholfen, danke!!!

#4

Grundsätzlich darf man das nur, wenn die Sanierung in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem Verkauf stattgefunden hat und die zwischenzeitliche Nutzung des Hauses zum Wohnen zweitrangig war: Man wohnte nur da, weil das eigentlich zum Verkaufen renovierte Haus halt grade da war.

Das wird gegenüber dem Fiskus sehr schwierig darzustellen sein, ist aber nicht völlig aussichtslos.

Schöne Grüße

MM