Haus vermieten - lohnt sich das wirtschaftlich?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Liebe Experten,
Gibt es jemanden unter euch der mir ein paar Anhaltspunkte geben kann, unter welchen Umstaenden die Vermietung eines Einfamilienhauses wirtschaftlich sinnvoll ist (Alternative waere ein Verkauf, wobei die Kaufpreise in der entsprechenden Region im Moment recht niedrig liegen).
Gibt es eine Art Formel, wie hoch die Kaltmiete im Vergleich zum Wert des Hauses sein sollte?
Gibt es eine Moeglichkeit, sich gegen Mietausfaelle zu versichern?
Gibt es professionelle Verwalter, die einem saemtlichen Aufwand fuer den Umgang mit dem Mieter gegen eine Pauschale abnehmen?

Besten Dank!

#2

hallo christoph35,

das risiko beim vermieten
sind ua. mietnomaden und
bewohner,die ihre miete
nicht bezahlen.

professionelle makler
wollen sich ihre dienste
natürlich bezahlen lassen,
was die einkünfte ver-
ringert.

mfg

kunde3

#3

Hallo,

der Mietpreis kann sich nur dem ortsüblichen richten, egal wie hoch der Wert des Hauses ist. Nehmen wir einmal an: 120 qm x 6 €/qm = 720 € KM + NK (hier müssen ja Grundsteuer,Müll,Schornsteinfeger,Kanal,Versicherungen etc.) auf den Mieter umgelegt werden, dazu kommen Wasser, Strom und Heizung, sagen wir insgesamt 350 - 400 € pro Monat, dann liegt die WM bei ca. 1100 €, da rechnet sich für manche schon der Kauf.
Ob man sich gegen Mietausfälle versichern lassen kann weiß ich leider nicht, glaube aber eher weniger.
Hausverwalter übernehmen natürlich gegen entsprechende Bezahlung alles!

Bei Vermietung musst du immer mit „Ausfällen“ rechnen, gerade in Zeiten, in denen Mietnomaden immer häufiger anzutreffen sind.

Alles in allem würde ich den Verkauf in Betracht ziehen, da liegt das Geld auf der Bank und zinst gemütlich vor sich hin.

Gruß

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#4

Hi,

Du kannst hier und im restlichen Internet sicher sehr viele Hinweise finden, unter welchen Umständen en Verkauf oder die Vermietung besser wäre. Das Problem dabei ist, daß diese Frage in besonders starkem Maße von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Die allgemeinen Hinweise dann auf die eigene Situation zu übertragen, ist nicht einfach und erfordert einen Fachmann. Sich das nötige Wissen selbst anzueignen kann nur bei entsprechender Vorbildung gelingen.
Als Autodidakt im Internet läuft man zudem ständig Gefahr, Fehlinformationen oder Mißverständnissen zu unterliegen. Deine zwischenzeitlich gewonnene Überzeugung, man könne ein Einfamilienhaus als Grundstück vermieten und damit die Mieterrechte umgehen, sollte Dir Warnung genug sein.

Sollte Dein INteresse also nicht rein akademischer Natur sein, empfehle ich Dir dringend den Gang zu einem Steuerberater. Er weiß, welche Informationen er von Dir abfragen muß und kann Dir dann ein fundiertes Statement geben.

Gruß Stefan

Gibt es jemanden unter euch der mir ein paar Anhaltspunkte
geben kann, unter welchen Umstaenden die Vermietung eines
Einfamilienhauses wirtschaftlich sinnvoll ist (Alternative
waere ein Verkauf, wobei die Kaufpreise in der entsprechenden
Region im Moment recht niedrig liegen).
Gibt es eine Art Formel, wie hoch die Kaltmiete im Vergleich
zum Wert des Hauses sein sollte?
Gibt es eine Moeglichkeit, sich gegen Mietausfaelle zu
versichern?
Gibt es professionelle Verwalter, die einem saemtlichen
Aufwand fuer den Umgang mit dem Mieter gegen eine Pauschale
abnehmen?

Besten Dank!

#5

Hallo!

Normalerweise nicht! Aber das kannst Du Dir selbst ausrechnen: Nehme Dir die Immobilienanzeigen vor und finde heraus, was Du für das Haus bekommen kannst. Beim Verkauf und bei der Vermietung. Berechne dann die fiktive Jahresmiete. Bedenke, dass Du bei der Vermietung Instandhaltungsrücklagen bilden solltest und das die Verwaltung Zeit oder Geld kosten wird. Ziehe diese Kosten von der fiktiven Miete ab. Dann kannst Du die theoretische Verzinsung des Kapitals, was das Haus wert wäre, berechnen. Würdest Du auf der Bank risikolos mehr oder weniger für das Geld bekommen?

In meiner Umschulung zur Kauffrau in der Grunstücks- und Wohnungswirtschaft hat uns unser Lehrer erzählt, dass sich die Vermietung von Einfamilienhäusern fast nie rechnet, man sie aber ruhig für die Eigennutzung anmieten kann, weil das billiger ist als selbst kaufen.

Deshalb denke ich, dass es wirtschaftlicher sein wird, sie zu verkaufen. Zumal Mietnomaden leider auch nicht mehr selten sind. Wenn Dein Herz also nicht daran hängt…

Erwartest Du aber in kurzer Zeit einen deutlichen Preisanstieg in der betreffenden Region, kann die Rechnung auch anders ausfallen. Aber wer kann schon hellsehen?

Viele Grüße

Anne

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#6

Hallo,

nach meinen Erfahrungen im Mandantenkreis mit Vermietung habe meine Frau und ich uns entschlossen die leerstehende Etage unseres Hauses weiter leer stehen zu lassen, weil das Risiko in keinem Verhältnis zum potentiellen Erlös steht, zumal bei uns erst einmal massive Renovierungsaufwände anstehen würden. Nachdem ich einige Mandanten mit ein, zwei oder drei vermieteten Immobilien am Rande des finanziellen Ruins erlebt habe, weil ein oder mehrere Mieter ihnen entweder das Leben ständig schwer machen oder gar keine Miete zahlen, kann ich von einer Vermietung in dieser Größenordnung nur abraten, insbesondere wenn man vorhaben sollte die Erlöse nicht einfach nur als zusätzliches Taschengeld, sondern für den Lebensunterhalt nutzen zu wollen. Und wenn man sich dann mal ansieht, wie lange dt. Gerichte brauchen, und was es kostet, bis man so einen netten Mitmenschen wieder draußen hat, dann vergeht einem wirklich endgültig der Spaß.

Professionelle Vermietung von ca. 50 Einheiten aufwärts mit einer entsprechenden Verwaltungsfirma kann eine gute Sache sein, Laiengefrickel mit nicht mal einer handvoll Wohnungen ist ein riskantes Spiel mit dem Feuer.

Gruß vom Wiz

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#7

Liebe Experten,

Vielen Dank fuer Eure wertvollen Tips; fuer weitere Tips bin ich natuerlich ebenso dankbar.

Auch aus persoenlichen Gespraechen habe ich gelernt, dass es einer sorgfaeltigen, auf den Einzelfall bezogenen Abwaegung bedarf, die alle Risiken, moeglichen Einnahmen und Kosten beruecksichtigt.

Bisher habe ich keine eigene Erfahrung mit Vermieten; Bekannte schildern, das die Chancen, einen Reinfall zu erleben, bei etwa 50% liegen. Eure Inputs zu „Mietnomaden“ bestätigen, daß es sich um ein sehr riskantes Geschäft zu handeln scheint. Jedenfalls sollte man höchste Sorgfalt bei der Auswahl des Mieters walten lassen.