Haus vermieten oder 'ver-nießen'

Geld & Sparen Immobilien
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Wir besitzen ein ziemlich neues EFH, das noch rund 10 Jahre durch Hypotheken belastet ist. Nun wollen wir ziemlich weit wegziehen, das Haus aber nicht verkaufen, da eine Rückkehr nicht ausgeschlossen ist. Problem beim Vermieten: wir sind zu weit weg, um uns um alles zu kümmern und eine professionelle Hausverwaltung erscheint uns zu teuer. Ausserdem gibt es noch einige Ecken im Haus, die noch der Fertigstellung harren …

Deshalb kam mir der Gedanke, anstatt einem Mietvertrag einen „Nießbrauchsvertrag“ anzubieten. Also: der Nießbraucher bezahlt uns einen Geldbetrag in Höhe des monatlichen Abtrages und erhält dafür für die Laufzeit des Vertrages (Jahresvertrag mit automat. Verlängerung) das Nießbrauchsrecht.

(Natürlich müsste man Regeln, wie man bei der Kündigung mit Investitionen des Nießbrauchers verfährt etc. - ismirschonklar …)

Das wäre dann eine win-win-Situation für alle. Der Nießbraucher kommt günstiger weg als wenn er Miete bezahlt und wir haben weder Kosten noch müssen wir uns kümmern. Die Hütte bleibt uns trotzdem erhalten.

Geht sowas? Ich habe von Nießbrauch bisher immer nur in Zusammenhang mit Erbfolge gelesen - also als ein dauerhaftes Recht.

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Das sollte über einen Notar geklärt werden,
denn ein Nießbrauchrecht für eine Immobillie muß ins Grundbuch eingetragen werden.

Gruß

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… ein Nießbrauchrecht für eine Immobillie muß ins Grundbuch
eingetragen werden.

Danke, das habe ich auch schon in Erfahrung gebracht. Eben deshalb meine Frage ob solch eine Regelung grundsätzlich möglich ist!? Wenn das nicht geht brauch ich gar nicht erst zum Notar gehen und Fragen …

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Welcher potentielle Mieter sollte sich auf solch eine Lösung einlassen? Nur der Eigentümer kann kündigen, der Nießbraucher nicht, Kosten soll er tragen, aber Kündigungsfristen gibt es nicht, Mängel muss er selbst beseitigen lassen, aber dauerhaft wohnen bleiben darf er unter Umständen nicht.
Für den Eigentümer ergibt sich die Frage: Was ist zu tun, wenn das Entgelt ausbleibt? Jedes mal zum Notar? das wird teuer. Was ist zu tun wenn der Nutzer alles demoliert?

vnA

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Danke für diese interessanten Gedanken …

Welcher potentielle Mieter sollte sich auf solch eine Lösung
einlassen?

z.B. ein Bekannter/Freund

Nur der Eigentümer kann kündigen, der Nießbraucher nicht,

Nö, wieso? Er kann doch von sich aus auch kündigen - wenn man das im Vertrag so festlegt - bzw. kann man den Vertrag automat. jedes Jahr verlängern lassen, ausser bei Kündigung von jeder Seite zum festgelegten Termin.

Kosten soll er tragen, …
Mängel muss er selbst beseitigen lassen, aber dauerhaft
wohnen bleiben darf er unter Umständen nicht.

Ja klar, aber dafür ist seine monatliche „Miete“ deutlich geringer als wenn es ein Mietverhältnis ist. Dann müsste man die Investitionen nämlich in die Miete mit einkalkulieren. Weiterer Vorteil: als Begünstigter eines solchen Vertrages kann er weitgehend selbst entscheiden, ob er eine Arbeit selbst macht oder einen Handwerker ruft. Als Mieter muss jede Schraube durch einen Handwerker reingedreht werden.

Ansonsten kann man bei größeren Investitionen (neues Bad, neue Küche) ein entsprechendes Agreement treffen welchen Wert der Begünstigte jede Jahr „abwohnt“. Also: Küche kostet 10.000 EUR, die der Begünstigte bezahlt und jedes Jahr 2000 Euro abwohnt. Kündigt er nach 2 Jahren bekommt er vom Eigentümer noch 6000 Euro an Ablösung (nur so als Beispiel)

Für den Eigentümer ergibt sich die Frage: Was ist zu tun, wenn
das Entgelt ausbleibt? Jedes mal zum Notar? das wird teuer.

Vertragsklausel: Kein Geld -> Vertrag wird gelöst. Wie bei einem Mietvertrag auch.

Was ist zu tun wenn der Nutzer alles demoliert?

Das ist ja - soweit ich gelesen habe - einer der Grundsätze des Nießbrauchs, das der Begünstigte die Sache zwar nutzen darf, aber auch erhalten/bewahren muss.

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Nö, wieso? Er kann doch von sich aus auch kündigen - wenn man
das im Vertrag so festlegt - bzw. kann man den Vertrag
automat. jedes Jahr verlängern lassen, ausser bei Kündigung
von jeder Seite zum festgelegten Termin.

Und wenn man sich beim Notar nicht einig wird? Nießbrauch muß doch im Grundbuch eingetragen werden, oder nicht?

Ja klar, aber dafür ist seine monatliche „Miete“ deutlich
geringer als wenn es ein Mietverhältnis ist. Dann müsste man
die Investitionen nämlich in die Miete mit einkalkulieren.

Klingt so, als will man lediglich die Kosten komplett auf den Mieter abwälzen indem man ihn „Nießbtaucher“ nennt?

Weiterer Vorteil: als Begünstigter eines solchen Vertrages
kann er weitgehend selbst entscheiden, ob er eine Arbeit
selbst macht oder einen Handwerker ruft. Als Mieter muss jede
Schraube durch einen Handwerker reingedreht werden.

Ich dachte immer als Mieter muß ich mich darum kümmern, dem Vermieter mitzuteilen, wenn etwas zu reparieren ist? (Also mal den Nagel in die Wand o.ä. mal außen vorgelassen) Ob der dann eine Firma kommen läßt oder wie man vorgeht, ist mir als Mieter doch egal?

Ansonsten kann man bei größeren Investitionen (neues Bad, neue
Küche) ein entsprechendes Agreement treffen welchen Wert der
Begünstigte jede Jahr „abwohnt“. Also: Küche kostet 10.000
EUR, die der Begünstigte bezahlt und jedes Jahr 2000 Euro
abwohnt. Kündigt er nach 2 Jahren bekommt er vom Eigentümer
noch 6000 Euro an Ablösung (nur so als Beispiel)

In Vorkasse soll er also auch noch gehen?

Vertragsklausel: Kein Geld -> Vertrag wird gelöst. Wie bei
einem Mietvertrag auch.

Aber das geht glaub ich nicht so ohne weiteres.

Was ist zu tun wenn der Nutzer alles demoliert?

Das ist ja - soweit ich gelesen habe - einer der Grundsätze
des Nießbrauchs, das der Begünstigte die Sache zwar nutzen
darf, aber auch erhalten/bewahren muss.

Das muß ein Mieter auch!

Ich denke hier gehts wohl nur darum, Mietrecht auszuhebeln und die Kosten auf Mieter/Nießbraucher abzuwälzen.

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Vielen Dank für die zahlreichen Antworten.

Es geht mir bei meiner Anfrage nicht um irgendwelche Details was wie vereinbart werden müsste - das ist der zweite Schritt. Im ersten geht es mir darum ob so etwas überhaupt grundsätzlich möglich ist: „vernießen“ statt „vermieten“. Wenn es geht dann kann man einen Vertrag schließen, der alles mögliche enthält - schließlich gibt es sowas wie eine Vertragsfreihtit.

Ich denke hier gehts wohl nur darum, Mietrecht auszuhebeln und
die Kosten auf Mieter/Nießbraucher abzuwälzen.

Mitnichten - ich denke, ich habe die Vorteile für beide Seiten bereits erwähnt. Allerdings gibt mir dein Statement den Hinweis, das es Schwierigkeiten im Bereich des Mietrechts geben könnte.

Wer-Weiss-Was?

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Es ist fast alles möglich!
Nur dazu muß der Mieter bereit sein.
Aber jede weitere Änderung kostet wieder Geld und muss im Grundbuch geändert werden.

Die Erläuterungen bzw. Informationen sind aber nur über einen Rechtsanwalt oder Notar möglich!

Gruß

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Es ist fast alles möglich

Das klingt mir jetzt sehr sicher …

Nur dazu muß der Mieter bereit sein.

Das ist logisch - ein Vertrag kommt nur zustande, wenn beide Vertragspartner zustimmen.

Aber jede weitere Änderung kostet wieder Geld und muss im
Grundbuch geändert werden.

MUSS? - ich habe jetzt schon mehrfach gelesen, dass ein Nießbrauch eingetragen werden SOLLTE - wenn der Nießbrauch wie in diesem Fall im Rahmen eines Vertrages über einen gewissen Zeitraum übertragen wird - tut das dann Not?

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Hi,

vorab… wie bist Du auf diese Idee gekommen?

Ich sage es mal so, wer sich ein Nießbrauchrecht einräumen lässt, wird immer im Grundbuch eingetragen werden wollen, da ansonsten das Recht nicht durchsetzbar ist. Wenn Du die Raten nicht zahlst (Er ist nicht der Darlehensnehmer?) wird Ihm die Hütte unterm Hintern wegversteigert,… und das obwohl er (nach Deinem Modell) investiert hat.
Dazu kann man ein Nießbrauchrecht im GB nicht einfach mal aufgrund einer vertraglichen Regelung löschen lassen (z.B. bei Vertragsbruch). Der Löschung müssen beide notariell zustimmen, bzw. diese beantragen.

Im wesentlichen kann Deine Idee zwar machbar sein, klar… einen Vertrag aufsetzen,…zum Notar gehen und fertig. Aber wenn es zu Problemen kommt wird Dir/oder dem Nießbraucher dieses Konstrukt aber sowas von um die Ohren fliegen…

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vorab… wie bist Du auf diese Idee gekommen?

Wie geschrieben: Wir werden min. 2 Jahre an das andere Ende Deutschlands ziehen und wollen das Haus behalten. Nun gibt es noch ein paar Restarbeiten zu erledigen (wir haben sehr viel selbst gemacht und ein paar Dinge sind eben noch nicht fertig). So war der Gedanke, das Haus zu „vernießen“ mit der Maßgabe an den Begünstigten: „Mach was du willst, aber mach.“ Die Restarbeiten kann er ohne großen finanziellen Aufwand und mit ein wenig handwerklichem Geschick problemlos selbst erledigen.

Vorteil für den Begünstigten: Er hat deutlich weniger monatliche Kosten als wenn wir es vermieten würden und er kann und soll hinsichtlich der Restarbeiten schalten und walten wie er will.

Vorteil für uns: Das Haus steht nicht leer, wir können die Hypothek bedienen und falls wir nach einigen Jahren zurückkommen ist es sofort nutzbar.

Ich sage es mal so, wer sich ein Nießbrauchrecht einräumen
lässt, wird immer im Grundbuch eingetragen werden wollen, da
ansonsten das Recht nicht durchsetzbar ist.

Das ist sehr hilfreich - Danke!

Wenn Du die Raten
nicht zahlst (Er ist nicht der Darlehensnehmer?) wird Ihm die
Hütte unterm Hintern wegversteigert,… und das obwohl er
(nach Deinem Modell) investiert hat.

Ja, aber wenn er im Grundbuch eingetragen ist, dann kann er doch wohnen bleiben - oder? Also erhöhte Sicherheit für ihn. In unserem Fall ist es nicht ausgeschlossen, dass das Haus in einigen Jahren in eine zu gründende private Stiftung (zur Verwaltung eines Erbes) übergeht. Das wäre also eher noch ein Argument für eine „Vernießung“.

Dazu kann man ein Nießbrauchrecht im GB nicht einfach mal
aufgrund einer vertraglichen Regelung löschen lassen (z.B. bei
Vertragsbruch). Der Löschung müssen beide notariell zustimmen,
bzw. diese beantragen.

… und dazu kann man den Begünstigten nicht qua Vertrag „verdonnern“ - ich sehe, das ist ein Problem …

Im wesentlichen kann Deine Idee zwar machbar sein, klar…
einen Vertrag aufsetzen,…zum Notar gehen und fertig. Aber
wenn es zu Problemen kommt wird Dir/oder dem Nießbraucher
dieses Konstrukt aber sowas von um die Ohren fliegen…

Und darum geht es ja: im Fall von Problemen Rechtssicherheit zu schaffen. Ich glaub ich muss mir was anderes überlegen.

Danke, der Beitrag war sehr hilfreich.

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nehmen wir einmal an, das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen und der Mieter kümmert sich überhaupt nicht um das Gebäude. Er bewohnt es nur.

Und was ist dann?

Dann besteht noch nicht einmal die Möglichkeit, dem Mieter zu kündigen, denn er hat ja Rechte die im Grundbuch eingetragen sind.

Gruß

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hmmmm - klingt sinnig!

Könnte man das im Rahmen eines normen Mietvertrages regeln:

  • Du bezahlst Miete weit unter dem Mietspiegel mit der Maßgabe die folgenden Restarbeiten innerhalb von zwei Jahren zu erledigen: blablabla

(Ich gehe übrigens davon aus, das ich das Haus einem Bekannten vermieten werde)

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Wenn Du die Raten
nicht zahlst (Er ist nicht der Darlehensnehmer?) wird Ihm die
Hütte unterm Hintern wegversteigert,… und das obwohl er
(nach Deinem Modell) investiert hat.

Ja, aber wenn er im Grundbuch eingetragen ist, dann kann er
doch wohnen bleiben - oder? Also erhöhte Sicherheit für ihn.

Hi,

eben nicht. Zumeindest nicht zwangsläufig.

Im Grundbuch ist ja schon ein Darlehen eingetragen. Hier gilt die Regel der Rangigkeit, sprich wer zuerst eingetragen ist hat auch das die vorrangigen Rechte. Wenn nun das Darlehen zu einer Zwangsverwertung führt, können alle nachfolgenden Rechte (Wie auch das nachträgliche NB)rausgekegelt werden, da die ja hinderlich bei der Umsetzung des Verwertungsanspruchs sind.

Daher ist dieses „Wohnrecht“ nur gegeben wenn weitere Rechte (dinglich oder monetär)nach dem NB eingetragen werden. Ein Rangrücktritt der bereits eingetragenen Darlehen ist auch möglich (Wie and er Supermarktkasse wenn Du vorgelassen wirst), aber das macht m.E. keine Bank freiwillig mit. Dann guckt diese ja in die Röhre wenn was schiefläuft (Wer kauft eine Immobilie über die keinerlei Nutzungsrechte bestehen).

Ich frage mich warum so kompliziert. Im Grunde lässt sich das was Du möchtest doch auch einzelvrtraglich im Zusammenhang mit einem Mietvertrag regeln. Die Höhe der Mietkosten bestimmt ja ausschließlich Ihr und kann ja von der Instandhaltung und dadurch Investierten Beträge abhängig gemacht werden. Hier kann ja auch ein Notar/Anwalt als Spetzialist eingeschaltet werden.