Hallo, wir haben ein ganz schönes Haus gefunden und festgestellt, daß es versteigert wird. Der Termin ist aber erst in Juli. Der Verkehrswert liegt bei 750.000,- Euro. Wir wollen und können nicht so lange warten, wegen vielen familiären Veränderungen! Wir wollen das Haus sofort haben, da wir schon so lange auf der Suche sind. Wir hatten bereits mit der Gläubigerbank gesprochen und die haben uns klipp und klar gesagt, daß wir das Haus unter 750.000,- Euro nicht kriegen werden. Nun habe ich aber über das Amtsgericht erfahren, daß das Haus zwei Gläubiger hat: 1. die Stadt (Finanzamt wg Steurschulden) und 2. die Bank. Nun wer entscheidet denn entgültig? Der Finanzamt hat die Zwangsversteigerung veranlasst… Seit paar Tagen wird das Haus aber auch über einen Makler provisionsfrei angeboten auch für 750.000 Euro. Ich nehme an, das diese Kooperationspartner von der Bank sind. Nun überlegt mein Mann, das Haus direkt über den Makler zum kompletten Verkehrswert zu kaufen und sich keine Sorgen bis zum Juli zu machen. Was meinen Sie? ISt es sinnvoll oder wäre es ganz schön dumm von uns? Bitte um gute RAtschläge, da wir schon manche schlaflose Nächte feswegen haben…
zum Juli zu machen. Was meinen Sie? ISt es sinnvoll oder wäre
es ganz schön dumm von uns? Bitte um gute RAtschläge, da wir
schon manche schlaflose Nächte feswegen haben…
Wo steht denn geschrieben, dass das Haus in der ZV unter dem Vekehrswert zugeschlagen wird ? Ich habe schon ZVs erlebt, bei denen die Häuser über Verkehrswert weggingen.
Den Verkehsrwert sollte man aber nicht blind glauben, sodnern sich das Gutachten genau ansehen und bei dieser Summe notfalls prüfen lassen. WEnn dieser Wert dem marktwert entspricht würde ich kaufen und nicht länger warten. Billiger wird es nicht werden.
Hallo,
der Verkehrswert gibt den *durchschnittlich* am Markt erzielbaren Preis wieder. Schwankungen bis zu 20 % gelten im normalen Geschäftsverkehr „durchaus noch als hinnehmbar“.
Wenn die Bank mitgeteilt hat, nicht unter dem VW zu verkaufen, ist es gut möglich, dass sie selbst mitbietet, bis der erreicht ist. Angesichts des Kaufpreises dürfte der Erwerb über die Zwangsversteigerung relativ riskant sein (außer man schwimmt im Geld 
…).
Man muss das Haus allerdings auch nicht über den Makler kaufen, wenn einem das Objekt schon vorab bekannt war (außer der Verkäufer verlangt das).
Gruß vom
Schnabel
Hallo,
dumm gelaufen. Ihr habt vermutlich der Bank klare Signale gegeben, dass ihr genau dieses Objekt unbedingt haben wollt, und auch noch unter zeitlichem Druck steht. Warum sollte die Bank vor diesem Hintergrund mit dem Preis runter gehen? Das ist doch kein Wohltätigkeitsverein, sondern ein Wirtschaftsunternehmen, was versucht das Ding zum maximalen Preis an den Mann zu bringen. Und wenn ihr signalisiert habt, dass ihr zwar „gerne weniger zahlen würdet“, aber auch zu dem aufgerufenen Preis kaufen würdet, dann habt ihr das Thema verbrannt.
Man kann jetzt versuchen über den Makler geschickter vorzugehen, und dem klar machen, dass man das Objekt zu Preis X nehmen würde, aber auch nicht für mehr (und dem bloß nichts von zeitlichem Druck, der Geschichte mit der Bank, … erzählen), aber ansonsten eben etwas anderes im Rahmen des . Dabei aber dann auch deutlich ausloten, inwieweit der überhaupt einen Abschluss herbei führen kann. Man muss natürlich darauf gefasst sein, dass der recht schnell über den Kontakt zur Bank ggf. auch an die Information kommt, dass ihr bereits Bereitschaft zum Erwerb zum vollen Preis gezeigt habt. Aber einen Versuch ist es wert.
Ganz ehrlich: Die Sache mit günstigem Erwerb aus ZV ist etwas für Leute mit ganz flachem Puls und kalter Hundenase. Am besten überlässt man so etwas einem professionellen Dritten, der nicht als Selbstnutzer, sondern für einen „Investor“ auftritt, der keinerlei persönliche Ambitionen hat. Ich habe so etwas einige Male für Mandanten gemacht, und das ist immer dann gut gegangen, wenn ich die ausreichend runterkühlen konnte. Einmal hat da aber auch jemand parallel noch jeden Tag bei der Bank angerufen, und nahezu um das Objekt gebettelt. Da war preislich dann natürlich nichts mehr zu machen.
Gruß vom Wiz
Diese Frage kann man nicht pauschal beantworten, denn wir kennen nicht die Details wie 1. wo liegt die wirkliche Schmerzgrenze der Bank 2. Wo liegt das Objekt, wie ist der Zustand bzw in diesem Zusammenhang wie ist der Markt für dieses Objekt und wie realistisch ist dieser Verkehrswert (die hier beschriebenen 20% Schwankungsbreite sind Durchschnittswerte, die Schwankungsbreite ist leider viel viel höher (meist eher nach unten als nach oben - nicht selten im Norden oder Osten Deutschlands bis hin zur Unverkäuflichkeit!) und 3. wie wichtig ist dem Interessenten diese Objekt wirklich. Sicher ist es für Schnäppchenjäger am Besten, wenn man gaanz cool bleibt - für Liebhaber, der überzeugt ist, genau dieses Objekt und sonst keines zu wollen, nützt das alles nichts.
Die Frage der Position der Bank kann vielleicht gar nicht oder nur unzureichend - mit detektivischem Spürsinn - annähernd gelöst werden (das ist normal - siehe weiter unten), aber zu den anderen Fragen sollten Sie etwas beitragen können. Was die Lage, den Zustand und Marktwert betrifft, kann man ja zum einen mal das Gutachten einsehen (oft auch Kopie von der Bank bekommen) und ein Zweitgutachten des Gutachters meines Vertrauens erstellen lassen (bei der Summe ist das sinnvoll - auch wenn wie oft die Innenbesichtigung dabei entfallen muss - ist übrigens auch bei dem amtlichen Gutachten nicht selten der Fall…es sei denn der Schuldner ist kooperativ und will zu hohem Preis verkaufen um seine Schulden zu reduzieren bzw los zu werden).
Wenn Sie diese Summe wirklich tragen können und das Objekt für Sie einzigartig und/oder es gemäß Zweitgutachten auch einigermaßen dem Wert entspricht (vielleicht nach Einrechnung Ihres Liebhaberzuschlags ) können sie natürlich zum Verkehrswert kaufen. Sollte es ein außergewöhnlich schönes und/oder auch gut gelegenes Objekt sein, wird es auch unter diesen Voraussetzungen seinen Käufer zu diesem Preis finden (es gibt genug Menschen mit Geld in diesem Land).
Oft sieht es natürlich anders aus. Objekte für diese Preisklasse müssen schon sehr super sein, sonst kann man sich auch für dieses Geld ein schönes Grundstück selbst kaufen und nach eigenen Wünschen darauf bauen. Ist es also kein individueller Selbstläufer, gehe ich eher von der üblichen Variante wie folgt aus:
Die Bank pokert (ihr gutes Recht, das ist normal und wenn sie sich verspekuliert, wird sie daran auch nicht zugrunde gehen, also sie kann sich das erlauben). Wenn Sie nun der Meinung (nach Zweitgutachten) sind, dass sich dieses Objekt wegen Lage und/oder Zustand nicht so einfach verkaufen lässt, dann eben zur Zwangsversteigerung gehen. Aber dazu erst Ihre Finazierung inc. Sicherheitsleistung (10% des Gutachterwertes müssen sofort per LZB Scheck vorgelegt werden - Ihre Bank regelt das mit Ihnen vorab) sicherstellen.
Versuchen sie in Gesprächen vorab von Bank, Schuldner (wenn möglich) und Rechtspfleger so viele Informationen wie möglich zu bekommen. Klären sie wenn möglich die Grundbuchsituation ab (idealer Weise ist Ihre Bank bei diesem Gespräch dabei).
Zur Zwangsversteigerung: Im ersten Termin gilt die gesetzliche Grenze von 5/10tel (sprich die Hälfte) des amtlichen Gutachterwertes - darunter darf es nicht verkauft werden. Die betreibenden Gläubiger können (müssen aber nicht) auch bei Geboten unter 7/10tel (also 70%) des Wertes ablehnen. Daher warten viele Gläubiger(banken) diesen ersten Termin mal ab, sagen sie wollen Verkehrswert und nein bei unter 7/10tel und es geht zum zweiten Termin.
Ist überhaupt kein Gebot abgegeben worden beim ersten Termin, gelten diese o.g. Grenzen wieder beim zweiten, der also wie ein Ersttermin angesehen wird. Gab es aber Gebote und die 5 oder 7/10tel Bremse wurde gezogen gilt nun im zweiten Termin keine Grenze mehr (seltene Ausnahmen sind schwer nachzuweisende Einwände wegen Verschleuderung oder Suizidgefahr des Schuldners/besondere Härtefälle - aber das geht selten durch). Also dann bekommt der meistbietende den Zuschlag - egal wie hoch. Was dann dem Gläubiger bleibt das zu verhindern, ist die gesamte Zwangsversteigerung kurz vor Zuschlag zurück zu ziehen.
Die Gläubiger haben also in der Regel bei solchen Summen (nicht viel Geld für eine Bank, wenns nicht gerade die winzigste Volksbank ist) den Vorteil, in aller Ruhe abwarten zu können. Daher als Bank erst mal versuchen, es zum Verkehrswert zu verkaufen. Es hilft sehr, wenn man Leute kennt, die schon öfter Zwangsversteigerungen in dieser Gegend, bei dieser Gläubigerbank oder vielleicht sogar bei diesem Sachbearbeiter der Bank miterlebt haben. Die wissen besser, was hier Pokern ist und was nicht.
Also, bei mehr Infos, kann man auch besser eine Einschätzung geben. Sonst gilt auch hier: Erfahrung und Information hilft aber es gibt immer wieder die merkwürdigsten Überraschungen bei Zwangsversteigerungen…
Schönen Gruß von
ikarusfly